（2019）最高法民申4695号民事裁定书

      案涉房屋先买卖后抵押，房屋买受人作为案外人对案涉房屋是否有足以排除执行的实体权益？房屋买受人享有的实体权益与担保物权的优先性如何认定？

一审法院判决：

      不得执行案涉房屋。

A公司不服一审判决，提起上诉，二审法院判决：

      驳回上诉，维持原判。

A公司不服一审、二审判决，申请再审，最高院裁定：

      驳回A公司的再审申请。

      本案中，刘某作为买受人对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。法院经审查认为：一、刘某实际占有房屋的时间为2013年3月，A公司与S公司就案涉房屋办理抵押登记是在2013年9月23日，是在刘某与S公司签订《商品房买卖合同》以及实际占有案涉房屋之后；二、刘某与S公司之间存在合法有效的房屋买卖合同；三、刘某依约支付了全部购房款；四、刘某未办理过户登记不存在过错。法院判决据此认定刘某对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条除外情形的规定。

      本案主要是针对刘某对案涉房屋所享有的实体权益与A公司就案涉房屋所享有的债权及依法成立的抵押权的优先性进行比较。

      在物债二分权利体系下，物权优先于债权是一项基本原则。基于不动产登记公示主义，房屋买受人在房屋过后登记至其名下之前，并未实际取得物权。为保护不动产买受人权益，我国引入德国法中的物权期待权理论，认为不动产买受人在签订合同并履行部分义务后，其对于房屋的所有权享有很大的期待利益，故此定性为物权期待权，以对抗担保物权。引入物权期待权的理论，更多的是基于生存利益优先保护原则，赋予本来属于一般债权的房屋买受人的权利以优先性，用以突破权利位阶。与其说是物权期待权优于抵押权，不如说是生存权优先于抵押权。

      笔者也曾接触过类似案件，因涉案房屋为经济适用房还未到上市时间不能办理过户登记，房屋所有权人在此期间将涉案房屋作了借款抵押，导致了相类似的纠纷。虽然法律对物权期待权进行了保护，但仍要提醒广大购房者，购房前要了解清楚所购房屋是否存在不能过户的情况，明知不能过户还签了房屋买卖合同并付款的，就需要承担相应的风险。立法者认为一般不动产买受人对督促房屋买卖合同的及时履行负有注意义务和风险承担能力，因此对占有状态、价款金额、未过户原因等作出严格的要求，购房者如若不满足相应的条件仍难以得到法律保护。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：

      第二十七条　申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

      第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。