开篇直接给结论：在济南，已抵押房屋再出售的，抵押权的效力不因买卖受影响，银行仍可行使抵押权；但符合法定条件的商品房消费者享有优先于抵押权人的权利，普通购房人则面临钱房两空的风险，务必先解押再过户。我是上海市建纬（济南）律师事务所侯法政律师。抵押房、查封房交易是二手房市场最大的暗坑，没有之一。

一、抵押与买卖的效力关系。民法典第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。也就是说，抵押房可以卖，但抵押权跟着房子走，买房人拿到的是“背着银行债务”的房子，银行到期未获清偿仍可申请拍卖。

二、商品房消费者的超级优先权。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》确立规则：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持；只支付部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定；在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。这一批复为烂尾楼中的购房者筑起最后防线。

三、普通二手房买受人的应对。消费者超级优先权主要保护以居住为目的的商品房买卖，投资性购房与普通二手房交易不能当然套用。二手房买家应对之策：第一，签约前查册，确认抵押、查封状况；第二，以售房款清偿按揭并办理涂销（解押）作为过户前置条件，资金走监管账户；第三，合同约定卖方隐瞒抵押的违约责任与解除权；第四，遇卖方拖延解押，及时诉讼并申请财产保全。我曾代理济南某买受人处理“已抵押未披露”纠纷，通过查册报告证明卖方缔约时隐瞒抵押，济南某法院判决解除合同、返还房款并赔偿损失。

四、以房抵债场景的特殊风险。开发商以房抵工程款、抵借款的，若房屋已抵押给银行或已被查封，抵债协议目的可能落空；受让人务必核查登记状态，并及时办理过户或预告登记。民法典第四百零六条第二款同时规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

五、风险预警。第一，不要替卖家“过桥解押”而无担保安排，资金敞口极大。第二，查封房绝对碰不得，签订买卖合同亦无法过户。第三，买受后长期不过户的，除消费者优先权保护外，普通购房人的物权期待权顺位弱于抵押权。第四，不建议仅凭中介口头承诺交易，不动产登记簿查询结果才是唯一可信依据。

六、结语。抵押房的命门在登记簿。你正在看的房子查过册了吗？有没有抵押、几个抵押权？评论区告诉我，我教你三步查清。

关于作者：侯法政律师，上海市建纬（济南）律师事务所执业律师。建纬律师事务所成立于一九九二年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持“超前、务实、至诚、优质”之服务理念。侯法政律师专业领域涵盖房屋买卖及租赁、不动产金融、房地产等领域的诉讼及非诉业务。

附：本文所引规范原文。《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。