唐某、蒋某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

唐某、蒋某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

原告：唐某，男。

委托诉讼代理人：林治，湖南弘一（永州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐鑫，湖南弘一（永州）律师事务所律师。

被告：蒋某，男。

委托诉讼代理人：何进平，湖南省双牌县峦山法律服务所法律工作者（特别授权）。

原告唐某与被告蒋某租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法适用普通程序，进行了第二次开庭审理。原告唐某及其委托诉讼代理人林治、唐鑫、被告蒋某及其委托诉讼代理人何进平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告唐某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《土地租赁合同》；2.判令被告向原告支付占用土地使用费3333元（占用土地使用费暂计算至2021年1月31日，之后占用土地使用费按每月3333元计算至被告腾地搬迁之日止）；3.判令被告立即返还租用土地，并于10日内搬离并清除租赁土地上的建筑物及其他杂物。事实和理由：被告因经营木材加工需要，于2009年1月10日与原告签订了一份《土地租赁合同》，合同中明确约定了所租赁土地的范围、租赁后的土地用途及租赁期限等。《土地租赁合同》到期后，原、被告口头达成了续租土地协议，并约定租赁至2020年12月31日止，租赁到期后被告未按约定如期搬离腾地，故诉至法院，请求判如所请。

被告蒋某辩称，原告的诉请事实不清，证据不足、理由不充分，请求法院依法驳回原告的全部诉请。理由如下：一、本人与原告签订的《土地租赁合同》早于2016年1月10日已经期限届满，一个期限届满的合同无须法院判决解除；二、2016年1月10日合同期限届满后，原、被告双方达成了口头协议，将每年的租金由原来的12000元提高到2万元，租赁不确定直到本人不租为止，其余事项按原合同的约定执行。至原告起诉已实际履行了五年时间。2021年1月11日本人向原告的妻子交纳了上半年的租金2万元，故原告诉称约定租期至2020年12月21日止与事实不符；三、原告要求解除双方达成的口头协议，不符合《合同法》第94条和《民法典》第563条的规定；四、原告之所以提起诉讼是因为原告的承包土地有可能被当地政府征收，政府有可能补偿本人工厂搬迁损失300余万元，原告要求本人分一半给他，本人只同意给原告10%，原告不同意才起诉的，目的是要本人在政府征收前搬走，一分补偿款都得不到；五、本人在租赁原告的承包地之前，该地属荒山，本人投资800万元以上进行土地推平、硬化、购买设备，现库存价值不低于400万元，不是原告喊搬走就搬走那么简单的。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认证如下：原告提交的证据1.《石灰岭卖地合同》。拟证实原告于2007年11月5日依法取得石灰岭山使用权的事实。被告的质证意见：对“三性”均有异议，该合同是无效合同，国家明文规定集体土地严禁买卖。本院认为，该证据名为卖地合同，实为土地承包经营权合同，当时村民代表签了字，当地村委会盖了章，故本院予以确认；证据2.《土地租赁合同》。拟证实原告于2009年1月10日与被告签订了一份《土地租赁合同》的事实。被告质证意见：真实性无异议，该合同属无效合同，原告对租赁的土地没有合法的使用权。本院认为该合同原、被告已履行了10余年，并不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效。本院对其真实性予以确认。证据3.限期腾地通知书。拟证实原告依双方达成的口头续租协议，要求其如约腾地搬迁的事实。被告质证意见：关联性有异议，2021年1月11日原告还收取了被告2021年上半年租金2万元，说明原告在2020年12月要求被告腾地这一事实不能成立。本院认为，被告对其真实性未表异议，本院对其真实性予以确认；证据4.银行交界明细，拟证实原告妻子唐艳明已于2021年4月15日将租金2万元转账退还给了被告蒋某。被告质证无异议，本院予以确认。被告提交的证据账户对账单及聊天记录。拟证实2021年1月11日被告向原告妻子唐艳明转账2万元作为2021年上半年的租金。微信聊天记录认可，可租期至2020年12月31日止不属实。原告质证意见：原告不清楚，聊天记录也没有讲续签合同，是被告单方提出的，即使转了2万元，也是被告单方意思表示，不发生续签的法律效力。本院认为，被告向原告之妻转了2万元是实，从微信聊天记录可以看出转款是被告单方面意思表示，是否续签合同双方没有谈好，故本院认可转款事实，但达不到其他证明目的。

根据原、被告的陈述及本院审查认定的证据，本院确认如下案件事实：2009年1月10日，原告唐某（甲方）与被告蒋某（乙方）签订了一份租赁合同，双方约定的主要内容：1.甲方自愿将永连公路侧石灰岭的土地出租给乙方使用。土地面积约8亩，四至界线：东至刺木山便道、南至刺木山大沟、西至烤烟房、北至距永连公路75米；2.乙方愿意承租该土地作为木材加工经营场地使用。每年租金为1.2万元，租期七年（从2009年1月10日起至2016年1月10日至），租金交纳方式为每年1月底一次性现金支付；3.乙方安装生产用电变压箱一台，该变压箱前五年为乙方所有，第六年起为甲方所有，乙方安装变压器的费用抵第六年和第七年的租金，乙方交付甲方押金一万元。合同届满，变压器正常，押金退还乙方。合同届满后，原、被告未再签订书面的租赁协议。除租金变化外，其他的基本按原合同执行。2020年度当地政府有意向征收租赁地时，双方就相关搬迁费用如何分成意见不一，产生纠纷，故原告诉至法院，请求判如所请。

另查明，被告蒋某于2021年1月11日通过银行转了2万元（2021年上半年租金）至原告妻子唐艳明账户，2021年4月15日原告妻子唐艳明将该2万元通过银行转账返还给了被告蒋某。

本院认为，本案争议的焦点：一、原告要求解除原、被告之间达成的口头租赁协议是否符合法律的规定；二、原告要求被告支付占用土地使用费3333元（暂计算至2021年1月31日，之后占用土地使用费按每月3333元计算至被告腾地搬迁之日止）的诉请是否有事实和法律依据；三、原告要求被告立即返还租用土地并于10日内搬离并清除租赁土地上的建筑物及其他杂物是否于法有据。现评析如下：

关于焦点一，原、被告于2009年1月10日签订的《土地租赁合同》于2016年1月10日届满后，原、被告之间未再签订书面的租赁合同，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。2020年12月5日原告在被告木材加工厂张贴了限期腾地通知书，要求被告于2021年1月10日前搬走，故原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持；

关于焦点二，原告要求被告按上年度每年4万元租金即每月3333元，从2021年1月1日起计算至被告腾地搬迁之日止的诉请，被告无异议，本院予以支持；

关于焦点三，原告要求被告限期搬离并清除建筑物及其他杂物、返还租赁土地的诉请，符合法律规定，但要求10日内搬离时间不足，本院将酌情支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十三之规定，判决如下：

一、解除原告唐某与被告蒋某于2016年1月10日以后达成的口头租赁合同；

二、被告蒋某于本判决生效之日起十日内支付原告唐某租金（从2021年1月1日起，按4万元每年即3333元/月计算至被告腾地搬迁之日止）；

三、限被告蒋某于本判决生效之日起三个月内返还租赁物（即土地），并清除租赁物上的建筑物及其他杂物；

四、驳回原告唐某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告蒋某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。