发布者:张蒙律师 时间:2023年07月25日 304人看过 举报
律师观点分析
孙某某、兴安盟某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
(2022)内2201民初1357号
原告:孙某某
委托诉讼代理人:张蒙,内蒙古嵚空律师事务所律师。
被告:兴安盟某某房地产开发有限公司
原告孙某某向本院提出诉讼请求:
1.请求法院判令被告给付原告自2019年12月31日至2020年9月30日共274天以751459.00元为本金按日万分之一利率计算的违约金共计20589.97元;
2.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由:原告与被告某某公司系房屋买卖合同关系。原告于2019年9月14日与被告签订《商品房买卖合同》,购买坐落在某某国际B2号楼6-6-(28)B2-2单元-402室的住宅,建筑面积123.19平方米。房屋总价款751459.00元。其中合同第三条约定被告应当于2019年12月31日前,将房屋交付给乙方使用。原告已经按约于2019年9月14日前,一次性存入全部房款751459.00元,原告依约于2019年9月30日缴纳物业费,但被告未按照约定日期交房已经构成违约,按照买卖合同补充协议第四条第三款的约定,逾期交付超过90日的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。现被告方已经构成违约,应当按照合同约定支付违约金20589.97元。
被告某某公司答辩称,不同意原告诉请,主张金额与计算方法不正确,原告主张的诉请计算天数不对,在此之前有多个判例佐证,计算违约天数应当自2020年1月1日起至2020年9月29日共计272天,商品房买卖合同附件5第九条已明确约定交付房屋可以以报纸公告微信平台等方式通知,本条款与合同不一致的以本条款为准,我公司已于2020年9月24日在兴安日报刊登公告,公告内容为通知各业主在9月30日可办理收房手续,故我公司违约的金额应当为751459.00元×万分之一×272天为20400.00余元。
本院经审理查明,认定事实如下:2019年9月14日,孙某某作为买受人(乙方)与某某公司作为出卖人(甲方)签订了合同编号为2018-0013001号的《内蒙古商品房买卖合同》,合同第一条商品房情况,该商品房销售许可证号:2018-115-001,项目名称:某某国际B2号楼,商品房坐落乌兰浩特市新区乌布林街以南,同心路以西,扎萨克图中街以北,同德路以东,某某国际B2号楼[6-6-(28)]B2-2单元-402室,设计用途住宅。建筑结构混合结构,建筑层数为19层。建筑面积123.19平方米,其中:套内建筑面积93.18平方米,公共部位分摊建筑面积30.01平方米;
第二条商品房价款,按建筑面积计算,每平方米价格为6100.00元,价款为751459.00元;
第三条商品房交付及交付日期,商品房竣工,经验收合格后,方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付。
甲方于2019年12月31日前,将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力,不能履行合同的按照第3种方式处理即本合同附件五补充协议第二条第(三)款第1项的约定;第四条乙方付款形式及付款时间,双方约定,乙方应于2019年9月14日前,一次性存入商品房全部价款751459.00元;第五条甲方逾期交付商品房的处理,除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在180日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算,如超过上述约定期限的,乙方有权按照下列第3种约定即本合同附件五补充协议第四条的约定追究甲方违约责任;第六条乙方逾期付款的处理,乙方如未按本合同第四条约定的日期付款,逾期在3日内的,甲方有权追究乙方逾期付款及其利息,利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,甲方有权按照下述的第3种约定即本合同附件五补充协议第五条的约定,追究乙方违约责任;第十一条商品房交接,商品房交付时,甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续,提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,交接房屋钥匙。该合同落款处盖有甲方某某公司法人名章及公司合同专用章,乙方孙某某签字及捺印。《商品房买卖合同》后附附件五补充合同,第二条第九项买受人选择毛坯的,商品房于2019年12月31日起交付,选择装修的,于2020年7月31日起交付,买受人不得因此要求毛坯时间交付,也不得因此拒绝收楼或索要赔偿;第四条双方同意本合同第五条补偿如下:除本协议第二条约定的条款外,出卖人未按照本合同第三条约定的时间或交付通知的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照逾期时间分别处理:1.逾期在90日之内的,自第三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过90日的,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内无息退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照中国人民银行公布的同期存款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。3.买受人要求继续履行协议的,上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的5%;第九条双方同意本合同第十一条变更如下:商品房交付时,出卖人应报纸或者出卖人官方微信公众号平台公告买受人办理商品房交接手续。出卖人通知的时间与本合同及补充协议的时间不一致的,以通知的时间为准。该补充合同落款处盖有甲方某某公司法人名章及公司合同专用章,乙方孙某某签字及捺印。同日,孙某某将房屋全部价款751459.00元给付某某公司。
另查明,2020年9月25日,某某公司通过报纸公告方式通知业主交房,写明某某国际项目部分楼房定于2020年9月30日交付。
再查明,2020年10月4日,内蒙古某某物业管理有限公司向孙某某出具收款收据,写明物业费,收款方式现金,金额为4140.00元。
上述事实,有原告孙某某提供的《商品房买卖合同》(后附附件五:补充合同)复印件一份、收款收据复印件三张、本院(2021)内2201民初7093号民事判决书复印件一份及双方当事人庭审陈述,在卷佐证。
本院认为,本案引起纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施以前,应适用原有法律及司法解释。原告孙某某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》(后附附件五:补充合同)系合同双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,系应当认定为合法有效,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定,双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告孙某某要求被告某某公司给付逾期交房违约金20589.97元,主张该违约金数额为自2019年12月31日起以购房全部价款751459.00元为基数按照日万分之一利率计算至2020年9月30日(274天)的金额,被告辩驳违约期间应为自2020年1月1日至2020年9月29日共计272天,主张已经通过公告的方式通知案涉房屋于2020年9月30日交付。依据《房屋买卖合同》第三条“商品房交付及交付日期,商品房竣工,经验收合格后,方可交付;未经验收或者验收不合格的,不得交付。甲方于2019年12月31日前,将符合上述条件的房屋交付乙方使用”之约定,被告应当于2019年12月31日前向原告交付案涉房屋。原告提供本院(2021)内2201民初7093号民事判决书主张逾期时间应当自2019年12月31日起算,但兴安盟中级人民法院作出的类案(2021)内22民终1258号生效判决书已认定逾期时间自2020年1月1日起算,故本院认定自2020年1月1日开始计算逾期交房违约金,即被告某某公司逾期交房的时间为自2020年1月1日起至2020年9月29日止共计273天,故原告要求被告给付违约金20589.97元的诉讼请求,依据《商品房买卖合同》第五条甲方逾期交付商品房的处理,除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在180日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算,如超过上述约定期限的,乙方有权按照下列第3种“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。买受人要求继续履行协议的,上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的5%追究甲方违约责任”之约定,本院对其中违约金20514.83元(751459.00元×万分之一×273天)部分予以维护。综上,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定,判决如下:
一、被告兴安盟某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告孙某某逾期交房违约金20514.83元;
二、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。
案件受理费314.00元,减半收取计157.00元,由被告兴安盟某某房地产开发有限公司负担156.00元,由原告负担1.00元。
附 相 关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实,当事人无须举证证明(一)自然规律以及定理、定律;(二)众所周知的事实;(三)根据法律规定推定的事实;(四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实;(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实;(六)已为仲裁机构生效裁决所确认的事实;(七)已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实,当事人有相反证据足以反驳的除外;第五项至第七项规定的事实,当事人有相反证据足以推翻的除外。
负有履行给付金钱义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。另应加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本条款即为执行通知,若违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法直接对相关当事人采取或者通知有关单位协助采取限制出境、在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及列入失信名单、罚款、拘留等强制措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。