城镇房屋租赁合同纠纷是常见合同纠纷之一，在大城市特别是北、上、广、深等一线城市立足和发展，是许多大学毕业生以及各地打工创业者的梦想，初来乍到，房屋租赁是个重要问题，因此相关合同纠纷比较常见、多发，今天笔者总结下相关法律知识要点：
案例：房东A与租客B双方在2021年1月2签订了3年期的纸质的城镇房屋租赁合同，合同到期日为2024年1月1日。但是自合同签订以来，关于房屋租赁事宜，双方一直通过微信协商和沟通。在每个季度的1日支付租金时，双方就租赁事项再次进行协商，原告询问被告租赁期限、租金数额，双方通过微信聊天就租赁期限和租金数额达成一致。双方协商2022年6月1日解除合同，不再租赁房屋。到期后因为B拒不支付租金，根本违约，2022年6月28日A向B发送解除函，2022年7月1日B收到解除房屋租赁合同告知函，自解除函到达被告之日，双方租赁合同已经解除。
一、微信聊天记录也可成为租赁合同补充形式。经双方微信聊天对租金、租期协商一致，形成不定期租赁合同。
微信聊天记录关于租金、租期的约定，系双方租赁合同的补充合同或者是租金、租期的补充条款，虽然纸质合同记载的租赁到期日是2024年1月1日，因在实际履行过程中被微信聊天记录的电子数据电文合同对租金、租期进行了更新和修改，双方之间的合同实际上变成了不定期租赁合同，纸质合同对基础事实和基础条款进行约定，纸质房屋租赁合同与微信聊天记录整体构成双方的租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第469条，以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。双方形成了不定期租赁合同。以及根据《民法典》第707条、第730条、第510条的相关规定，双方属于不定期租赁合同。
二、经双方协商一致，租赁合同可以解除。
1.微信聊天记录显证明，合同多次到期，到期后被告继续缴纳租金对合同进行续期。聊天记录多次出现合同到期了，被告表示到期不租了。被告曾多次让原告对合同延长几个月，因被告之前按时缴纳房租，原告也认可延期，但是双方的合同性质仍然为不定期租赁合同。
2.原告与被告聊天记录证实，合同到期日为2022年6月1日，到期不租了，被告对此表示认可。原告还提醒被告提前做好相关安排。证明双方协商解除合同已经达成一致。
三、因被告根本违约，原告行使法定解除权，双方租赁合同于2022年7月1日解除。
在租赁到期后，也就是之前约定的2022年6月1日到期，被告一直占用房屋，拒不支付任何费用。由于承租人逾期不支付房租、物业费，2022年6月28日原告向被告发送解除函，被告收到解除房屋租赁合同告知函，自解除函2022年7月1日到达被告之日，双方的租赁合同已经解除。
根据《民法典》第722条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。以及《民法典》第563条之规定，被告拒不支付房租和物业费的行为已经构成根本违约，原告可以解除合同。
退一步讲，即使认为租赁合同尚未到期，但是被告自2022年6月1日开始拒不缴纳租金、物业费等任何的费用，其行为已经构成根本违约，原告也可以通知其解除合同，自解除通知到达被告之日，双方的租赁合同也已经解除。
四、合同解除后被告未履行拆除、搬离等义务，房屋一直被占有
至今，应当支付房屋占用费
自合同解除之日，被告未搬离物品、未按照合同约定对房间进行拆除和恢复原状，房屋被占用的状态一直持续至今。并且被告多次声称他的物品、设施在案涉房屋内，原告不得进入和处理，如果被告在案涉房间的物品、设施损坏要进行赔偿，加之被告未履行拆迁义务，原告对案涉房屋无法开展正常的租赁和经营。房屋被占用的状态一直持续，被告的行为给原告造成了极大的经济损失。
五、若一人有限公司作为租赁方可追加其一人股东承担连带清偿责任
被告二D是被告一C（一人有限公司）的独资股东，又是该公司的法定代表人，C未提交任何与D财产独立的相关证据，根据公司法63条等相关规定，视为两者存在财产混同。因此，被告D也应当偿还债务。
六、关于违约责任承担
房屋租赁合同中，承租人单方违约时的违约金标准。房屋租赁合同的承租人单方违约，主张违约金数额过高的，法院一般以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人双方缔约具体情况、是否使用格式条款等多项因素综合确定。具体数额而言，司法实践中有不同观点：
（一）1.按照利率计算。各地按照利率计算损失的具体方法存在较大差异，有的以欠付租金为基数，按照LPR的1.95倍，有的是LPR的1.5倍。所以，因此，按照LPR的1倍和4倍的区间计算，都能可能。
法条规定：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。”
《中华人民共和国民法典》第646条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”
2.按照租赁合同标的额的30%计算。参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，在商品房买卖合同纠纷中，当违约金超过造成的损失30％时，即可认定“违约金过高”，应适当减少。
（二）其他计算标准：1.《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定：承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
2.《上海市高级人民法院关于印发<关于民事案件审理的几点具体意见>的通知》六、房地产纠纷案件 28、中有三种观点：
第一种意见认为，未履行期间发生的租金，视为出租人的损失，由承租人予以全额赔偿。
第二种意见认为，未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付；剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。
第三种意见认为，租赁合同解除后，市场租金与原合同租金的差额视为出租人的损失，由承租人予以赔偿。市场租金等于或高于原合同租金的，承租人不予赔偿。
文件倾向于第二种意见。
3.《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条：
因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。
因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。
五、关于装修费用是否赔偿的问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
因此，装修残值的损失，是否支持，要分情况具体分析，关键还是看合同解除的违约责任在哪一方。
