律师观点分析

一、案件事实

1、1993年3月25日大科中学拟集资建房，系案件讼争楼房，同年12月20日签订《娄底市城镇公有住房买卖合同》，通过大科中学同意、相关职能部门批准，1幢3-502房屋登记在阳XX名下。

2、2003年2月阳XX擅自调离贵校，前往广东湛江市一中教书，2003年3月26日退还阳XX集资款1万元，由阳子俊、阳克余领款。

3、2016年5月1日讼争房屋出租，2016年暑假该房屋停水停电。

二、本案焦点及解析

1、1幢3-502房屋是否存在停水停电的妨害行为。

根据阳XX提供的停水停电的证据内容：a、短信对话主体真实性无法确定；b、对话内容并不是阳XX。

2、关于是否退还阳XX1万元集资款。

虽然贵校表示已退还1万元住房集资款，有阳子俊、阳克余退款领据及内部报账凭证佐证，但退款领据不是阳XX本人签字，也未注明阳子俊、阳克余两人代阳XX签字，且领款用途说明是原大科中学收款收据自动作废，并未写明用途是退还阳XX住房集资款。单独依据贵校内部报账凭证以及退款领据并不能证明贵校已退还集资款1万元。

3、本案讼争公有住房房屋买卖合同是否解除。

阳XX于2003年2月擅自调离贵校，前往广东湛江市一中教书，在贵校任教未满15年，根据《教育部机关住房管理办法》第2条第5款明确规定：凡本人人事关系脱离部机关的职工，如果现住房已按房改房价格购买的，部龄不满15年（含15年）的，应退回已购住房或补交房款。阳XX在贵校任职未满15年，擅自调离贵校，自身存在过错，阳XX离开贵校时应补交房款或者退回已购住房，但阳XX离校时并未补交房款，视为解除公有住房买卖合同，贵校有权收回讼争房屋。

4、讼争房屋所有权归属。

阳XX按标准价购买讼争房屋，虽然该房屋登记在阳XX名下，但其对该房屋仅拥有部分产权，且阳XX于2003年2月已经擅自调离贵校，对房屋不享有任何权利，因产权登记在阳XX名下，阳XX对房屋仍具有占有、使用、处分的权利，产权事实上归贵校所有。

三、律师承办意见

1、胜诉情况分析

理由如下：

(1)、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案实质上是福利住房关系的行政管理矛盾，属于单位内部的行政纠纷，不属于民事权利纠纷，不属于人民法院的主管范围。

(2)、根据阳XX提供短信资料，其通信主体不明，通信内容主体也不是阳XX本人，该证据真实性存疑。

(3)、根据教育部机关住房管理之规定，阳XX在贵校任职未满15年，擅自调离，以及内部报账凭证、退还1万元住房集资款领据，本案讼争房屋买卖合同已经解除，该房屋买卖合同已归贵校所有。

2、风险

(1) 排除妨害纠纷败诉风险

本案讼争房屋产权登记在阳XX名下，房屋产权证并未写明贵校为共有权人；对于不动产，我国采用不动产物权登记主义，在未变更登记产权的条件下，阳XX对讼争房屋具有占有、使用、处分的权利，根据《物权法》第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

本案阳XX诉讼请求排除妨害，实际其目的为重新确认讼争房屋产权，根据民事诉讼法不告不理之原则，法院对本案实际产权归属以及公有住房买卖合同是否解除不予审理，贵校承担排除妨害纠纷败诉风险，而针对阳XX产权纠纷只能通过另案起诉予以解决。

(2) 胜诉风险分析

法院驳回阳XX起诉或认定不存在排除妨害的事实，阳XX会选择通过以下两种途径实现其主张：一、继续通过法律途径予以解决；二、将房屋产权登记于买受人事实予以公之于众，利用舆论给贵校施压。但对于贵校来说，就算所有买受人获悉房屋产权登记在本人名下，也不存在房屋产权变更问题。目前，本案讼争房产未取得土地使用权证，无论登记于何人名下，都无法上市交易，暂时不存在产权变更风险。对于房屋买受人来说，目前最为关注的仅是房屋使用权、获得收益的权利，且目前房屋登记在其名下，其所有权是完整的。

3、主动确权

讼争楼房30套城镇公有住房买卖合同违反国家强制性规定而无效的。根据国资事发[1992]45号文件第三条第二款明确规定：在按标准价出售国有住房时，应严格测算出国家、单位、个人的产权权利范围与份额，并在房地产管理部门核发的统一房屋产权证书上标示出部分产权，同时在买卖双方契约中注明买卖双方的产权份额等内容；现本案讼争房屋产权全部登记于按标准价购买房屋的买受人名下，且公有房屋买卖合同中未确定产权份额，纯属国有资产流失，应重新确定各自产权比例，以保障国有资产不流失。

4、和解

本案阳XX之目的仅为重新确权，获得占有、使用、处分的权利，且贵校不得干涉其权利的行使；但依据《教育部住房管理办法》第2条第5款之规定，以及已退还1万元住房集资款，阳XX应退回讼争房屋，房屋所有权已然归贵校所有；阳XX现既不是贵校员工，也未按当前市场价重新购买该房屋，因此不存在取得该房屋产权的法律基础。

四、结论性意见

本案虽为排除妨害纠纷，实为产权纠纷，但阳XX已于2003年擅自调离贵校且退还住房集资款，对该房屋不具有所有权，其应退还该房屋，阳XX除重新购买该房屋外，已然丧失其获得单位福利房的基础条件，只有按市场价重新签订购买房屋才能获得该房屋合法产权；至于本案判决情况，全凭法院依法如实判决，系本案讼争房屋产权问题，可另案起诉。