张孟虎律师
律师观点分析
原告:张三.
委托诉讼代理人:张孟虎，河南金霖源律师事务所律师，
被告:河南省A房地产开发有限公司
法定代表人:邢*，董事长。
被告:R银行股份有限公司郑州楷林商务中心支行。
负责人:娄**，行长。
委托诉讼代理人:王**，女，公司律师，
委托诉讼代理人:韩**，女，公司律师，
原告张三向本院提出诉讼请求:1.判令解除张三与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》;2.判令A房地产公司返还张三购房首付款 542，235 元、手续费 91 元、按揭代办赛及公证费及印花税 1908 元、维修基金4263 及利息(以542，235为基数，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止);3.判令解除张三与R银行、A房地产公司签订的《个人购房借款合同》，本判决生效以后《个人购房借款合同》项下的剩余的贷款本息(以银行系统计算的数据为准)，由A房地产公司向R银行偿还;4.判令A房地产公司返还张三已经偿还R银行贷款本息合计 211，904.84元;5.判令A房地产公司向张三支付完上述所有款项后，A房地产公司、R银行于30日内协助张三办理《商品房买卖合同》登记备案及预告登记注销手续;6.判令R银行立即向中国人民银行征信中心撤回关于张三房贷逾期的记录，恢复张三的良好征信状态;7.本案诉讼费用由A房地产公司、R银行承担。庭审时张三明确第二项诉请起算时间为 2021年1月1日。事实和理由:2019年4月8日，张三与A房地产公司签订合同备案号为 190050301491号的《商品房买卖合同》约定张三购买A房地产公司开发的位于郑州市金水区建业路东、货站街北6号楼8层808号房屋，房屋用途为办公，建筑面积 65.59 ㎡f，单价为 16，500 元/㎡f，总房款 1,082,235 元。2019年4月8日现金方式付款542,235元，2019年4月23 日商业贷款方式付款54 万元;2019年12月31日前，将符合条件的商品房交付给张三使用。2019年4月17日，张三与R银行及A房地产公司三方签订《个人购房借款合同》,借款金额540,000元。截止目前，涉案房产所在工地仍处于停工状态，A房地产公司逾期交房行为已构成根本违约，张三的合同目的无法实现，双方之间签订的《商品房买卖合同》应当解除。A房地产公司收取的费用应当退还并支付相应的利息及违约金。《商品房买卖合同》解除后，张三与A房地产公司，R银行签订的《个人购房借款合同》的目的已无法实现，也应当依法解除。张三多次与A房地产公司、R银行协商退房退款事宜，A房地产公司、R银行均置之不理。张三无奈，为维护其合法权益，诉至法院。
R银行辩称，一、案涉《商品房买卖合同》具有可履行性合同目的能够实现，A房地产公司不存在根本违约，不应被解除。张三与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定有“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，本案中，案涉房屋存在一些延期交房的合理理由，如新冠疫情、环保管控、洪水灾害。另外，案涉楼盘项目已经复工，由此可以看出看楼盘完全有交付可能，合同可以履行，故《商品房买卖合同》不应被解除。二、《个人购房借款合同》独立于《商品房买卖合同》，即使《商品房买卖合同》被解除，借款合同仍应继续履行。1.《借款合同》约定，贷款发放后，张三与A房地产公司就所购房屋发生的任何纠纷，均与R银行无关，借款合同应正常履行。2.《商品房买卖合同》与商品房担保贷款合同并非主从合同关系，两者之间效力独立。三、即使法院判令解除借款合同，张三、A房地产公司仍应继续履行还本付息的义务，以免无任何过错的R银行权利悬空。R银行作为无过错的案件参与人，张三自2022年3月21日起未按照约定归还贷款本息，A地产公司也未履行代偿义务，请法院向张三及A房地产公司释明，仍有偿还剩余全部贷款本息的义务。四、张三的征信逾期记录是由于自身未按照合同约定还款导致，并不存在错误、遗漏的情况，因此不符合征信管理条例中可以更正的范围，征信机构无法对案涉逾期记录进行更正。五、R银行不应当承担本案诉讼费。R银行是因张三与A房地产公司之间的纠纷而加入诉讼，其两方纠纷与R银行无任何关联关系，R银行本身在借款合同的履行中也无任何过错，请驳回张三对R银行提出的诉讼请求。
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2025年4月16日，张三诉至本院。
庭审时张三称:诉请的手续费与按揭代办费是A房地产公司的工作人员带着张三去购买房屋以及在办理过户的过程中收取的费用，按揭代办费、公证费、印花税 1908 元除收据外无其他证据佐证。首付款为 542,235 元，实际签订合同即2019年4月8 日当日支付了 212,235元,另340,000 元通过与A房地产公司欠款协议的方式支付，欠款协议约定2019年12月30日支付12万元，2020年6月30日支付11万元，2020年12月30日支付10万元，故张三的利息计算的起止日期是按照最后一笔支付的日期次日即 2021年1月1日开始计算，起诉状中为笔误。房屋现在处于停工状态。张三提供的证据六是律师接到案件以后亲自去现场勘查拍的照片，涉案房屋至今仍在停工，张三购买的案涉房产是公寓，不是保交楼项目。2025 年4月22日本案起诉状副本等应诉手续送达R银行;2025年4月29 日本案起诉状副本等应诉手续送达A房地产公司。
本院认为，A房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和举证、质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判，且需承担举证不能的法律后果。
张三与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》，张三与A房地产公司、R银行签订的《个人购房借款合同》，均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同要求履行义务。根据《商品房买卖合同》的约定，张三依约已向A房地产公司交付了购房款，A房地产本应按合同约定时间于2019年12月31日前向张三交付涉案房屋，现A房地产公司未按时交付房屋已构成违约，其逾期交房时间超过90日，张三有权依据合同约定解除购房合同。本院确认张三与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉状副本送达A房地产公司之日即2025 年4月 29日解除。案涉《商品房买卖合同》解除，致使《个人购房借款合同》的合同目的不能实现，故张三诉请解除案涉《个人购房借款合同》，本院亦子以支持，本院确认案涉《个人购房借款合同》于起诉状副本最晚送达A房地产公司、R银行之日即 2025 年4月 29日解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。因此，A房地产公司应予返还张三所支付的房屋购房首付款 542,235 元及利息损失(利息损失以542,235元为基数自 2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)、手续费 91元、维修基金4263 元及张三向R银行偿还的贷款本息共计211,904.84元(暂计至2022年3月21日),剩余银行贷款本息(剩余银行贷款本息数额以R银行出具的系统数据为准)由A房地产公司偿还。
合同解除后，A房地产公司应当协助张三办理《商品房买卖合同》的登记备案及预告登记注销手续。
张三主张的按揭代办费+公证费+印花税1908元，仅提交手写《收据》，其上未加盖印章，无法确认是否为A房地产公司收取，张三要求A房地产公司向其返还该费用，于法无据，本院不予支持。在《个人购房借款合同》解除前，张三作为借款人负有按期偿还贷款本息的义务，张三请求R银行向中国人民银行征信中心撤回关于张三房贷逾期的记录并恢复张三的良好征信状态，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第二十条、第二十一条之规定，判决如下:
一、确认原告张三与被告河南省A房地产开发有限公司签订的合同编号为 19***********的《商品房买卖合同》于 2025 年4 月 29 日解除;
二、确认原告张三与被告河南省A房地产开发有限公司R银行股份有限公司郑州楷林商务中心支行签订的《个人购房借款合同》于 2025 年4月 29 日解除;
三、被告河南省A房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张三首付款542,235 元并支付利息损失(利息损失以 542,235 元为基数自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)、退还手续费 91元、维修基金4263 元及原告张三向被告R银行股份有限公司郑州楷林商务中心偿还的贷款本息共计211,904.84元(暂计至2022年3月21日);剩余银行贷款本息由被告河南省A房地产开发有限公司偿还给R银行股份有限公司郑州楷林商务中心支行(剩余银行贷款本息数额以R银行股份有限公司郑州楷林商务中心支行出具的系统数据为准);
四、被告河南省A房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张三办理案涉《商品房买卖合同》的登记备案注销手续及预告登记注销手续;
五、驳回原告张三的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期问的债务利息。
案件受理费减半收取6303元，由被告河南省A房地产开发有限公司负担 5734 元，原告张三负担 569 元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。