房屋租赁合同纠纷，胜诉

律师观点分析

原告：张三。

委托诉讼代理人：张孟虎、河南金霖源律师事务所。

被告：李四。

原告张三向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告的保证金7500元、租金7500元及利息（以15000元为基数，自起诉之日起按照年利率3.85％计算至实际退还之日止），上述费用暂计为15000元。2.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2021年5月14日，原、被告签订《租赁合同》。合同约定，被告将位于郑州市二七区***A座1409-1410号房屋出租给原告使用，租金每月7500元，租期两年，自2021年5月18日起计算至2023年5月17日止，另原告需向被告缴纳7500元保证金，待合同期满解除时，被告验收房屋结构，水电、物业费等费用无异议时，一次性退还原告。合同第八条约定：原告只要退租均需提前30天告知被告，若未履行，原告违约需赔偿被告违约金为2500元。2021年10月22日，原告告知被告要退租，对方明确表示同意。原告于2021年11月21日从涉案房屋搬走并恢复了房屋内的隔断，房东已经验收上述房屋。在租赁期间内原告并不拖欠被告任何租金也没有其他违约行为，但被告拒绝向原告退还保证金及租金，原告无奈，特诉至贵院，望判如所请。

被告李四辩称，一、原告主张保证金7500元及房租7500元，无证据证明。二、根据原告提供的交费时间，第一次是8月13日交纳7500元租金，第二次交纳的时间是9月8日。根据合同约定，8月18日至11月17日本季度租金的交纳时间为8月3日，原告未按时交纳租金，每日加收日租金30%滞纳金，原告还欠被告钱（并未计较）。三、原告提供的微信聊天记录中有显示，其第一次说不租时是10月22日，次月的17日租金耗尽，原告并没有按照约定的提前30天告知被告。四、11月17日租金耗尽，11月22日搬走，而合同中第三条约定，按季交房租应为22500元，应提前15日一次性支付给甲方。五、因为合同期限为2021年5月18日至2023年5月17日，共计两年，租金才以7500元交易。合同约定单方违约需赔另一方7500元。原告实际确定不租时间为11月3日，临近年关突然未按合同时间退租，中间有人看房，原告不让别人看，导致房子至今还空着，每月房贷8500元，这个损失是不是由原告来承担。

经审理查明：2021年5月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于郑州市二七区***A座1409-1410号房屋出租给原告使用。租期两年，自2021年5月18日至2023年5月17日。租金每月7500元，按季交付，应提前15日一次性支付，如未能按时交纳租金，每日将收30%的滞纳金，否则被告有权终止合同。合同履行期间，一方违约，应赔偿对方违约金7500元。原告向被告交纳7500元保证金，待合同期满解除时，被告验收房屋结构，水电、物业费等费用无异议时，一次性退还原告。原告只要退租均需提前30天告知被告，若未履行，原告违约需承担赔偿被告违约金的责任。2021年5月21日，案外人张聪聪向被告转账3万元。2021年8月13日，原告向被告支付2021年8月18日至9月17日租金7500元。2021年9月8日，原告向被告支付2021年9月18日至11月17日两个月租金15000元。2021年6月15日，原告向被告支付物业费1个月零12天物业费1050元及电费136元，共计1186元。2021年9月10日，原告向河南升龙物业管理有限公司支付物业费5013.8元。2021年6月10日、10月5日，原告向河南升龙物业管理有限公司支付电费300元、200元，共计500元。2021年10月22日，原告通过微信告知被告其要退租，被告表示知道了。原告于2021年11月21日从涉案房屋搬离。庭审中，原告陈述案外人张聪聪系其合伙人，张聪聪向被告转账的3万元系涉案房屋2021年5月18日至8月17共三个月租金22500元及保证金7500元。被告陈述，只要收到租金和押金就行，不管是谁在使用，故没有向原告主张三个月租金22500元及保证金7500元。原告陈述其主张被告退还一个月租金7500元的理由是，2021年7月6日至20日大暴雨，2021年8月1日至28日因疫情涉案房屋被封控，无法开门，这些是不可抗力。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原被告双方之间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。涉案合同约定原告只要退租均需提前30天告知被告，原告于2021年10月22日通过微信告知被告其要退租，并于2021年11月21日搬离涉案房屋，已履行了合同约定的告知义务。原被告双方协商水电物业费与剩余的四天房租进行折抵，根据原告水电物业费交费情况、未支付租金情况及房屋租赁市场交易行情，本院对原告主张剩余水电物业费与未支付的4天房租进行折抵予以认可。故，原告因租赁涉案房屋所产生的水电物业等各项费用已结清，被告应当按照合同约定退还保证金7500元。原告与被告于2021年5月14日签订涉案《租赁合同》，案外人张聪聪于2021年5月21日向被告转账3万元。原告陈述张聪聪系其合伙人，张聪聪向被告转账3万元系涉案房屋2021年5月18日至8月17共三个月租金22500元及保证金7500元。根据原告提交的转账凭证、后续交费情况及原被告当庭陈述，可以认定涉案《租赁合同》约定的保证金7500已交付。原告作为合同相对人，有权以自己的名义主张合同权利。故原告要求被告退还保证金7500元及利息的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告退还一个月租金7500元的诉请，原告陈述2021年7月6日至20日大暴雨，2021年8月1日至28日因疫情涉案房屋被封控，无法开门，这些是不可抗力，主张被告退还一个月租金7500元。疫情及暴雨均系不可预见，不可避免，并非双方当事人的原因造成。根据国家相关政策，原告可以申请减免房租，但原告于2021年8月13日向被告支付了2021年8月18日至9月17日租金7500元，于2021年9月8向被告支付了2021年9月18日至11月17日两个月租金15000元。在上述期间，原告依然足额支付了租金，原告未按照合同约定按时支付，被告亦未主张滞纳金，这正是原被告共担风险、互帮互助、和谐相处社会价值观的良好体现。同时，根据禁止反言原则，原告再主张被告退回一个月租金7500元的理由不能成立，故，本院对原告的该项诉请不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第六十八条、第一百六十五条之规定，判决如下：

一、被告李四于本判决生效后十日内退还原告张三保证金7500元及利息（以7500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日计算至实际清偿之日）；

二、驳回原告张三的其他诉讼请求。