引言：有观点认为，买房的主要目的是用于居住，开发商只要交付了房屋，且业主入住，买房的目的即已实现。这种观点只看到了商品房的居住属性，而忽略了商品房的物权属性、投资属性，开发商要交付的是有房本的合法房屋，而非一件仅有居住属性的钢筋混凝土商品。

法律明确规定了因开发商原因致使业主无法办理房产证书的，业主有权请求解除合同并要求赔偿损失。那么，开发商要承担何种违约责任、何时开始承担，逾期办证的诉讼时效又是怎样计算的呢？业主又能起诉多少次开发商呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第14条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

一、开发商逾期办证的原因

开发商逾期无法协助办理房产证的原因如下：

1.开发商在销售房屋时没有取得完整的“五证”：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。

2.未经验收或验收不合格：

小区的水、电等基础设施、消防等项目未及时完善；开发商擅自更改房屋性质、变更规划；业主收房后违法改建；小区绿化率不够、车库配备不足、容积率未达到设计要求；房屋质量检验不合格等。

3.其他原因：

开发商未交纳相关税费、房屋维修基金；开发商利用集体所有土地开发的项目；土地或者房屋未解除抵押；土地、房屋被有关部门司法查封等等。

二、诉讼时效

司法实践中，请求权诉讼时效起算点，大致有以下3种计算方法：

1.合同明确约定的违约金具体数额的：

如约定支付违约金5000元人民币，此为一时性债权。【诉讼时效为3年，起算点为法定或约定办证时限】

2.合同明确约定以日累计计算违约金的：

逾期办证是持续性的违约行为，当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权。【诉讼时效为3年，起算点为实际取得房产证之日】

3.合同未就违约责任作明确约定的：

违约金计算标准按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。【诉讼时效为3年，起算点为实际取得房产证之日】

【注意】第2点、第3点可能存在违约行为一直持续，起算点一直未开始的情形，此时，可主张自起诉之日倒推3年的违约金，计算至取得房产证之日止。

三、违约金计算标准

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，可以得出：

1.合同中有约定违约责任的计算标准时：

以约定的违约金为计算标准。

2.没有约定违约金或者损失数额难以确定的：

参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

3.以日累计计算违约金的，业主胜诉后，仍无法办理房产证的：

参照先前违约金计算标准，继续另行起诉。

四、违约金约定过低的调整

违约金过低时，买受人可否主张调整违约金呢？

答案是肯定的，可根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定请求人民法院或仲裁机构增加违约金。

《中华人民共和国民法典》

第585条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知法〔2021〕94号》

第1.11条 民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过民法典第五百八十四条规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。