【引言】为了稳定房价，房产新政策频出，银行贷款的审查也越来越严苛，由此，就会出现“购房合同已经签了，贷款没下来，房款付不了”的情形。那么此时，已经支付的首付款（或定金）能找开发商退还吗？

一、购房者承担法律责任

“按揭贷款”买房是支付房款的常见方式之一，银行在发放贷款前通常会对贷款申请人的资质进行必要的审查程序，不符合条件的不发放贷款。购房者原因无法办理贷款的情形主要有：

1.贷款主体资格：不具备完全民事行为能力，不属于发放贷款范围人群；2.征信记录；3.银行流水、收入证明；4.已有房屋状况；5.婚姻状况；6.上述材料为真实材料，不存在伪造材料。

上述原因，是因购房者自身原因无法办理按揭贷款的，此类原因致使《商品房买卖合同》无法履行的，购房者承担法律责任毫无疑问。

二、开发商承担法律责任

如果开发商不具备房屋出售资质、违背先前办理购房按揭的承诺（公积金贷款、利率优惠等）等由于开发商的原因导致按揭未能办下来的，开发商应当承担违约责任。

三、银行政策变化

常见银行政策变化比如严查客户的首付款来源、贷款发放群体的变化，又比如“农行接力贷”政策于2019年11月9日突然取消等等。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”可知，要求开发商退回首付款及其利息或定金需要满足以下条件：

1.非因买卖双方的原因而导致；2.存在银行政策变化等不可归责于当事人双方的事由；3.该类事由导致未能订立商品房担保贷款合同；4.该类事由的出现时间在购房合同签订时间之后。

【相关案例】

1.深圳xx房地产有限公司与张xx商品房预售合同纠纷（案号：(2011)深中法民五终字第1173号）

2.曹xx与中山市xx房地产发展有限公司、珠海市xx房地产投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷（案号：(2015)粤高法审监民提字第91号）

四、你可能走过的“套路”

当然，开发商为了尽量减少自身损失，稳定房屋交易市场，通常会采用以下方式应对：

1.与购房者协商或建议变更其他银行进行贷款；

2.在《购房合同》或附件中约定买受人原因无法贷款包括银行政策变化；

3.在《购房合同》或附件中约定在具体期限内（如60日内）非因出卖人的原因买受人仍未获得银行按揭贷款发放的，应当在接到出卖人发出通知之日起30日内付清剩余房款；

4.采用《通知函》、《律师函》、民事诉讼等方式，要求购房者承担逾期未付清剩余房款的违约责任。

. . . . . .  

【相关案例】

1.清远市xx地房地产开发有限公司与曾xx商品房预售合同纠纷（案号：(2020)粤18民终1748号）

2.张xx、中山市xx房地产有限公司商品房预售合同纠纷（案号：（2017)粤20民终2656号）

  【相关法律】

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

  第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。（原第23条）