商品房买卖合同被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力？

首先，关于预查封的效力是否等同于正式查封的问题。根据最高人民法院、国土部、建设部法发〔2004〕5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六第二款、第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。

其次，在预查封情况下，房屋买卖合同能否解除。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。

因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。

我们认为，对于严重影响正常居住使用的判断标准，首先应遵从合同约定。合同未约定的，参照一般商品房质量交付标准，并考虑购房人的合理期待。

实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：

（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；

（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；

（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；

（5）消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；

（6）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（7）其他严重影响正常居住使用的情形。

（1）装修部分存在严重质量问题的处理

出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者出卖人在与买受人签订商品房买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同，因装修部分存在质量问题严重影响商品房品质的，此时双方的意思表示是将商品房作为一个整体使用的精装修房屋进行交易，两合同构成合同联立，买受人有权一并请求解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失。在另行签订装修合同的情形，买受人亦可请求单独解除装修合同。

（2）装修存在质量瑕疵的处理

装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人无权拒收房屋。装修保修期内，出卖人应承担保修责任；出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，可以就修复费用及修复期间造成的其他损失向出卖人主张。对于装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。

（3）开发商将装修部分交由专业的装修公司施工，并要求买受人与装修公司单独签订合同，出现装修质量问题，合同有约定按照约定处理，合同没有约定或约定不明的，如何处理？

对此存在两种观点：第一种观点认为，买受人可依据合同法第四百零二条规定，请求出卖人承担委托人责任。第二种观点认为，买受人可以请求出卖人与第三人对装修质量承担连带责任。我们赞同第一种意见，因为在开发商指定装修公司的情况下，买受人在签订合同时没有选择权，虽然装修合同是购房人与装修公司签订，应视为装修合同系接受开发商的委托施工，买受人可以依据合同法第四百零二条规定，要求开发商对装修质量问题承担责任。

因一方或双方过错导致商品房买卖合同被解除的，当事人主张将商品房价格涨跌产生的差价作为损失的，是否支持？

对此存在两种观点：

第一种观点认为，房屋价格涨跌产生的差价，可以作为损失根据合同双方各自的过错予以承担。

第二种观点认为，房屋价格涨跌产生的差价没有实际发生，不予支持。

我们认为，商品房买卖合同被解除，违约方需要承担全部赔偿责任，包括直接损失和间接损失。房屋差价损失系因合同解除所引起的，属于间接损失，应当作为赔偿的范围。关于商品房价格涨跌产生的差价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的，从其约定。没有约定的，可以比照最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价的差额计算。没有最相类似商品房比照的，可参考法院委托评估机构确定的基准日的房屋市场价与买卖合同成交价的差价，在此差价的基础上扣除交易成本并考虑纠纷发生的原因，一方是否存在未防止损失扩大的情形等诸多因素予以公平衡量。

《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定了商品房买卖合同解除的行使和期限，该条应与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条相结合予以适用。

买受人迟延支付购房款，出卖人有权解除合同但没有行使解除权，后以行为方式与违约方继续履行合同，其后请求解除合同的，应否支持？

我们认为，在迟延付款情形，合同解除条件成就，出卖人有权解除商品房买卖合同，将收取的房款退还买受人。但出卖人其后接受买受人的继续履行合同的行为，应视为对合同解除权的放弃，出卖人不得再要求解除商品房买卖合同。

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