为了拿购房佣金
房地产公司的销售人员
有时会向购房者作出承诺
然而购房多年后
公司却不同意该承诺
购房者该怎么办？
2020年，购房者周某想要购买一套带有地下室的商品房，在与张某、李某的洽谈中，二人均承诺其所售房产均有配套地下室。周某遂从某房地产公司购买了一套商品房，签订了买卖合同及车位使用权转让协议。 但此后多年，某房地产公司迟迟未出售地下室。周某向该公司进行咨询时，该公司却告知其地下室不能出售。周某遂将某房地产公司
诉至法院
要求解除双方的商品房买卖合同
及车位使用权转让协议
并要求某房地产公司
支付其购房款、税费及利息
其违约金等损失
我在购买涉诉房屋前，向某房地产公司销售人员张某、李某明确告知过我购买房屋主要是为了地下室，二人皆承诺之后会出售地下室。购房后，我多次催促，某房地产公司也一直表示会出售地下室，现在却告知我地下室不能出售，那我购买涉诉房屋的出发点已不存在，我要解除合同。为证实主张
周某提交了其与张某、李某
的对话录音、微信聊天记录等证据
录音中销售人员对地下室的介绍属于市场调研活动，仅是为了统计地下室购买意向人群，二人的相关承诺并不在授权范围内。因此应以签订的商品房买卖合同为准，不同意解除合同。那么张某、李某的承诺
是否对其公司产生法律效力？
涉诉合同是否符合解除条件呢？
周某因地下室而购买的涉诉房屋，且已多次向某房地产公司表达其购买涉诉房屋的目的，该公司销售人员亦认可周某“要这套房的目的就是要地下室”，并承诺地下室可出售。周某基于对某房地产公司的信赖，签订合同，在此过程中，周某并无过错。 销售人员以公司的名义实施民事法律行为，对公司发生效力。某房地产公司对员工职权范围的限制，不得对抗善意相对人。在商品房预售过程中，房地产开发企业具有合同优势地位，其在与购房人缔约过程中作出的关乎合同能否订立的承诺，应严格遵守实现。 现某房地产公司已明确表示不再出售地下室，违背了先前承诺，周某购买涉诉房屋的出发点已不存在，根据公平原则、诚实信用原则，购房合同应予解除。《车位使用权转让协议》系周某基于购买商品房而签订，在商品房合同解除条件下，周某提出解除该协议的诉讼请求应予支持。故法院判决
解除周某与某房地产公司签订的
《天津市商品房买卖合同》
及《车位使用权转让协议》
某房地产公司返还周某
首付款、车位使用权转让款
并支付利息等
第一百七十条 执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百六十六条 第一款 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条 第二款 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
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张凯旋律师
