三年前，张女士向某房地产开发商购买了一间商铺，开发商跟张女士签订了《商铺买卖合同书》，同时与张女士签订了《租赁合同》一份，约定由开发商承租张女士购买的商铺，承租期五年，租金每半年支付一次。随后，张女士向开发商支付了购房款，并将未装修的商铺交由开发商承租。开发商也按时支付了租金。
半年前，开发商开始拖欠租金。几天前，开发商告知张女士，因为商铺整个经济形势不好，无法按期支付租金，开发商可以按照当初张女士购买商铺的合同价款将商铺购房款返还给张女士，但要扣除三年间开发商向张女士支付的租金。张女士不同意。
随后，张女士查询了开发商的工商企业信息，发现开发商存在诸多涉诉案件，执行案件，并已列入失信违法名单。同时，商铺业主在微信群里爆料，开发商当时建造商铺时向银行贷款，并以在建建筑工程进行抵押办理了抵押登记，如今，开发商无法按期偿还银行贷款，银行已向法院提起诉讼。
张女士无法接受开发商返还购房款的提议，但又深感开发商已经没有钱支付租金，遂向律师咨询。
经了解，张女士的商铺属于商场内的格子间，截至目前，都未办理商铺产权证书，且该商铺早在一年前就处于空置状态，整个商场都是冷清、无人光顾的情形。
问题来了
1、张女士与开发商签订《商铺买卖合同书》和《租赁合同》的行为如何认定？
2、张女士购买的商场内格子间的商铺是否可以办理产权证？
3、如果银行申请执行开发商包含张女士购买的商铺所在的商场，张女士可否申请执行异议？
问题一：
张女士与开发商签订《商铺买卖合同书》和《租赁合同》的行为如何认定？
张女士与开发商签订《商铺买卖合同书》和《租赁合同》的行为属于商品房售后返租的一种商业开发模式。
商品房售后返租的模式是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租业主所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。一方面，开发商作为商品房的销售者与购房者签订一份商品房买卖合同；另一方面，开发商又以承租人的身份与购房者针对所售商品房签订一份租赁合同。
商品房售后返租的模式起源于法国的产权式酒店，盛行于欧美、日本等，后期传入我国沿海地区，并迅速蔓延至我国整个房地产行业。对开发商来说，商品房售后返租的模式能很好的吸引购房者，促进商品房的销售；对购房者来说，由开发商承租其购买的商品房，既可以免去自行出租管理的麻烦，又可以获得开发商的租金回报，返租的时间在3-10年不等。
《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”意思是，我国目前的法律仅禁止对未竣工商品房采取售后包租或者变相售后包租的方式销售房屋，但未对已经竣工的商品房售后包租作出限制。竣工的商品房采取售后返租的销售模式并不为法律所禁止。
问题二：
张女士购买的商场内格子间的商铺是否可以办理产权证？
根据我国《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。我国《担保法》第49条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
开发商建造商场时向银行进行了贷款融资，并以在建工程抵押，办理的抵押登记。以在建工程抵押的，工程竣工后自动转化为建筑物抵押。目前，开发商还未还清银行贷款，张女士购买的商铺上还存在着银行的抵押权，该抵押办理了抵押登记，在抵押状态未解除之前，张女士购买的商铺是无法办理过户的。
问题三：
如果银行向法院申请执行开发商包含张女士购买的商铺所在的商场，张女士可否申请执行异议？
我国《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
张女士与开发商签订了《商铺买卖合同书》，该《商铺买卖合同书》不违反法律法规的规定，是合法有效的。但张女士的商铺尚未变更产权登记，目前商铺仍在开发商名下，张女士处在一种不动产物权期待权的状况，而这种期待权在性质上仍属于债权。
虽然2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）确定：建筑工程款优先于抵押权和其他债权，而商品房的消费者在支付全部或大部分购房款后优先于建筑工程款，即房屋消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权和其他债权。
但是，2005年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第27条明确规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
第29条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
2019年，《九民会议纪要》126条对商品房消费者的物权期待权与抵押权之间的关系进行了说明，即《批复》中规定的商品房消费者必须满足《异议和复议规定》第29条的内容，而且要从严把握，目的是保护消费者的生存权。
结合本案，张女士购买的是商铺，不满足“购买商品房系用于居住且买受人名下无其他居住用途的房屋”这一生存要件的规定，如张女士提出执行异议申请，法院将会不予支持。
问题四：
开发商的行为如何认定？
1、开发商未按照《租赁合同》的约定向张女士按时支付租金，构成违约，应当承担违约责任；
2、开发商销售给张女士的商铺上设抵押权，致使张女士签订《商铺买卖合同书》的目的不能实现，张女士可以要求解除合同，并追究开发商的违约责任，并要求开发商赔偿损失。
3、如开发商隐瞒商铺上设抵押权的事实，承诺高额出租回报，诱使张女士签订《商铺买卖合同书》，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第68条的规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。”开发商可能涉嫌合同欺诈，张女士可主张双倍赔偿。
商品房售后返租的商业开发模式兼具投资性和风险性，这与开发商经营体的经营状况息息相关，投资能否兑现具有潜在危机，而商品房本身可能也存在能否过户等其他风险，希望购房者在进行房产投资时慎重，对风险具有一定预判，对开发商和商品房状况具有一定了解，以减少后期的纷争。
4、开发商的行为如何认定？
1、开发商未按照《租赁合同》的约定向张女士按时支付租金，构成违约，应当承担违约责任；
2、开发商销售给张女士的商铺上设抵押权，致使张女士签订《商铺买卖合同书》的目的不能实现，张女士可以要求解除合同，并追究开发商的违约责任，并要求开发商赔偿损失。
3、如开发商隐瞒商铺上设抵押权的事实，承诺高额出租回报，诱使张女士签订《商铺买卖合同书》，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第68条的规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。”开发商可能涉嫌合同欺诈，张女士可主张双倍赔偿。
商品房售后返租的商业开发模式兼具投资性和风险性，这与开发商经营体的经营状况息息相关，投资能否兑现具有潜在危机，而商品房本身可能也存在能否过户等其他风险，希望购房者在进行房产投资时慎重，对风险具有一定预判，对开发商和商品房状况具有一定了解，以减少后期的纷争。
