对于业主将自有房屋对外群租是否合法的问题，是很多人都关心的话题。

对于这个问题，我们先看看住房的管理机关，住建部的态度是怎样的。根据2016年5月8日，中国住房城乡建设部副部长陆克华在国新办发布会上的公开表示，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。住建部的意见很明确，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。住建部还鼓励各地新建租赁住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

其次，房屋是公民重要的私有财产。根据我国宪法、民法通则和其他有关法律的规定，公民对自己所有的房屋，可以自由行使所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利，这些权利，是所有权得到充分完整行使的体现。出租房屋，就是所有权人对自己房屋进行处分并因此收益的一种形式。

再次，我国《物权法》、《城市房地产管理法》以及《物业管理条例》，都有保证公民居住权利的规定，房屋产权人对房子的自由处置的合法权益，是受到法律保护的，不应该进行限制。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条至第五十五条规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为；房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案；住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。这就是说，租用房屋只要符合国家政策是法律允许的，法律政策并没有限制承租人的数量，所以“群租”并不违法。

但是，对外出租房屋还必须遵守地方政策和2010年12月1日住房城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》，也不能随心所欲的乱改乱建乱租，同时还必须按照《治安管理处罚法》的规定进行相关的登记等行为。因此，群租应当是依法群租，符合法律法规政策的群租才算合法。

阅读参考：

2016年11月29日，北京一中院召开了房屋租赁热点问题暨典型案例新闻通报会，民一庭庭长郭燕枝法官、副庭长王茂刚法官、庭长助理张磊法官出席发布会介绍情况。内容包括三部分：房屋租赁合同纠纷案件中的六个热点问题、七个典型案例、房屋租赁交易中租赁双方应注意事项。其中就涉及到群租的问题：

2014年至2016年上半年 ，我院共审结房屋租赁合同纠纷案件742件，占房地产类案件的15% 。依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 等相关规定，结合司法审判实践，我们归纳整理出涉及房屋租赁的热点问题及相关典型案例予以公布，并就当前房屋租赁中的高风险点给社会公众进行提示。

群租，是指出租人将房屋装修改造后分成多个单元，分别出租给多个承租人居住使用。群租房价格低廉，很好的迎合了低收入人群的租房需求。而对出租人来说，将房屋拆分群租，能够比整体出租获取更高的利益。但不能忽视的是，群租房可能因改造破坏房屋的主体结构，有限的空间里居住人数过多，也给房屋和小区的治安、卫生、消防等带来较大的安全隐患。2013年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布 《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》 ，明确禁止将房屋改造后分割出租。

实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。对此法院认为 ，《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》 仅为地方性规定，违反上述规定并不影响租赁合同的效力，故当事人一方以房屋属于 “群租”房为由要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。但也同时明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

案例 01 :群租现象

2013年8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，约定张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间，租金标准每月1500元，租期一年。合同签订当日，张某支付租金及押金后，入住该房屋。合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租多人。第二年4月，相关行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知书，对打隔断群租、出租厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等违法出租房屋行为进行整顿治理，要求上述房屋的承租人尽快搬离。5月19日，相关部门联合执法清理群租房，张某主动搬离了租赁房屋，距1年租赁期满还差2个月。后张某提起诉讼，诉讼请求为，1、请求确认双方租赁合同无效；2、中介公司返还已支付的房屋租金及押金。

法院审理后认为，张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉依约履行各自义务。因中介公司在合同履行过程中将房屋群租，违反了房屋出租的相关管理规定，在相关部门清理群租房过程中，张某于2014年5月19日搬离房屋，法院确认双方的合同于2014年5月19日解除，并判决返还已支付的剩余租金及押金。