律师观点分析
上诉人（原审原告、申请执行人）：李X某
委托诉讼代理人：梁XX。
委托诉讼代理人：王XX。
被上诉人（原审被告、案外异议人）：李X。
被上诉人（原审被告、案外异议人）：谭X。
被上诉人（原审被告、案外异议人）：赵XX。
被上诉人（原审被告、案外异议人）：陈XX。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：王XX。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：李XX。
被上诉人（原审被告、被执行人）：吉林省XX公司。
法定代表人：徐XX。
上诉人李X某因与被上诉人李X、谭X、赵XX、陈XX吉林省XX公司（以下简称文龙XX）申请执行人执行异议之诉一案，不服长岭县XX（2021）吉0722民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本案于2021年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李X某的委托诉讼代理人梁XX、王XX，被上诉人李X、谭X、赵XX、陈XX的共同委托诉讼代理人王XX、李XX，被上诉人文龙XX的法定代表人徐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李X某上诉请求：一、依法撤销（2021）吉0722民初1366号民事判决书。二、依法改判上诉人系位于长岭县某小区502室、702室的楼房所有权人，有权对上述房屋进行强制执行。被上诉人李X、谭X、赵XX、陈XX所提出的执行异议，不能排除上诉人对上述房屋的强制执行。上诉理由：一、上诉人和被上诉人文龙XX之间债权债务关系合法，已经得到长岭县XX（2019）吉0722民初2782号民事调解书确认。后被上诉人文龙XX没有自动履行，2019年9月16日，上诉人李X某向长岭县XX申请强制执行，并对位于长岭县某小区502室、702室的楼房予以查封扣押，进入评估作价拍卖阶段。因此，上诉人根据长岭县XX生效的（2019）吉0722民初2782号民事调解书，有权对位于长岭县某小区502室、702室的楼房予以强制执行。二、上诉人和被上诉人文龙XX签订借款协议时，约定被上诉人文龙XX没有及时偿还借款本息时，位于长岭县某小区502室、702室的楼房应当归上诉人所有。而且，2017年1月25日，经被上诉人文龙XX同意，已将上述楼房登记备案到上诉人名下。因此，根据双方协议约定，以及诉争房屋备案登记到上诉人名下等诸多事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，上诉人不但有协议约定，还有诉争房屋的登记备案手续，对诉争的房屋享有权利排他性，能够排除被上诉人李X、谭X、赵XX、陈XX对该房屋的强制执行，人民法院对被上诉人李X、谭X、赵XX、陈XX提出的执行异议申请不应当予以支持。故此，长岭县XX做出的（2021）吉0722执异8号执行裁定书，裁定“中止对某小区502室、702室的执行”，无疑是错误的。鉴于此，一审人民法院罔顾本案上述事实，确认上诉人对诉争房屋没有所有权，驳回上诉人的诉讼请求，更是错上加错，属于认定事实错误，适用法律不当。对此，上诉人李X某请求贵院依法予以纠正。三、被上诉人李X、谭X、赵XX、陈XX是城镇人口，不是被拆迁房屋的当地村民，在当地不应该拥有被拆迁房屋及农村宅基地，本案被上诉人李X、谭X、赵XX、陈XX不具有签订拆迁补偿协议的主体资格，更无权要求回迁及接收回迁房屋。对于该事实，根据一审庭审中被上诉人文龙XX提供的证据证明，本案被拆迁地段已经出现两个完全相同的建设用地规划许可证，这在实际建设部门操作中是不可能出现的情况，之所以出现了这个情况，那只能说明一个问题，就是被上诉人李X、谭X、赵XX、陈XX的回迁协议是虚假的，被拆迁房屋也是不真实的，长岭县XX做出的（2018）吉0722民初2742号民事判决书所认定的事实也是错误的。对此，被上诉人文龙XX已经提出异议，并以此证据为依据，就长岭县XX（2018）吉0722民初2742号民事判决书，提出再审申请，该案件尚在吉林省高级人民法院再审审理中。综上，上诉人特提起上诉，请求二审人民法院本着“实事求是、有错必纠”的原则，对本案给以复查和改判，并根据上诉人的诉请，依法做出判决
被上诉人李X、谭X、赵XX、陈XX辩称：一、文龙XX与上诉人签订的借款抵押协议中部分条款无效，也因未办理抵押登记，抵押权未设立无优先受偿权。二、网签仅是行政管理的方式，不产生房屋物权设立或变动的法律效果。上诉人以案涉房屋网签在其名下即主张对案涉房屋享有所有权无事实及法律依据。三、李X等被上诉人与文龙XX合同纠纷一案执行中达成的和解协议进行物权置换，案涉房屋以被答辩人实际占有，答辩人对案涉房屋占有权利真实，占有行为具有合法性，足以排除执行。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，应依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人文龙XX辩称：支持上诉人的上诉请求，李X签订协议所提供的建设用地规划许可证是伪造的，这份许可证的编号2*6和其他房地产公司的许可证相重合，而陈XX提供的许可证编号查不到，并且李X和陈XX不是东门外村的村民，按照相关规定，无权取得任何土地。
李X某向一审起诉请求：一、依法确认位于长岭县某小区502室、4号后702室的楼房归原告李X某所有。二、依法判决对上述房屋不得依据长岭县XX（2018）吉0722民初2742号民事判决进行强制执行。事实和理由：2017年1月25日，被告吉林省XX公司（以下简称文龙XX）员工葛XX在原告称借款本金140万元，用于被告文龙XX开发的某小区的工程建设，被告文龙XX给原告出具借据一枚。四个月后，文龙XX给原告五个月利息款35万元。后原告多次找被告文龙XX索要借款，被告文龙XX拒不给付本金及利息，原告为此诉至法院。长岭县XX作出（2019）吉0722民初2782号民事调解书。被告文龙XX没有自动履行调解书确定的义务，原告申请强制执行。执行中，位于长岭县某小区502室、702室予以查封，该楼房现备案登记在原告名下。原告认为，案涉房屋已经备案登记在原告名下，应当归原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，原告作为上述房屋登记备案人对诉争的房屋享有权利排他性，能够排除被告李X、谭X、赵XX、陈XX对该房屋的强制执行，人民法院对于被告李X等提出的执行异议申请不应当予以支持。长岭县XX（2021）吉0722执异8号执行裁定认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。
一审法院认定事实：2017年1月25日，文龙XX员工葛XX在李X某处借款本金140万元，用于文龙XX开发的某工地，并出具借据一枚，内容为：“甲方：吉林省XX公司，乙方李X某，甲方向乙方借款壹佰肆拾万元，￥140万元（于2017年1月25日向乙方借款），利息从2017年6月25日-2018年5月1日，计70万元。共计贰佰壹拾万元，￥210万。从2018年5月1日-2018年7月1日以房屋备案作为抵押，如到期甲方无还款能力，抵押物归乙方放款人全权支配”，并有徐XX、李X某签字及文龙XX盖章。李X某于2019年6月25日向长岭县XX提起诉讼，长岭县XX于同日受理后，于2019年6月28日作出（2019）吉0722民初2782号民事调解书，内容为：“被告文龙XX于2019年8月31日前给付原告李X某借款本金119万元，并支付利息，利息按2％计算，自2017年6月22日起至还款之日止”。法律文书生效后，因文龙XX未履行（2019）吉0722民初2782号民事调解书中确定的给付义务，李X某于2019年9月16日向长岭县XX申请强制执行。案件执行过程中，长岭县XX于2019年9月16日作出了（2019）吉0722执1209号之一执行裁定，裁定：“查封被执行人文龙XX所有的预售房屋，4号楼2单元102、502、702、501、4号楼1单元501、1-05。”。查封期限三年，自2019年9月16日起至2022年9月15日止。李X、谭X、陈XX、赵XX提出执行异议，长岭县XX经审查认为：案涉房屋已经由李X、谭X、陈XX、赵XX实际占有，备案登记则是为了保障李X某的债权能够实现的登记，只是使李X某取得请求将来将案涉房屋过户登记到本人名下的权利，不能导致涉案房屋物权的设立或变动，遂作出（2021）吉0722执异8号执行裁定书：“中止对某小区502室、702室的执行”。李X某对（2021）吉0722执异8号执行裁定书不服，提出申请执行人执行异议之诉。为证实自己的主张，提供如下证据：有原、借款抵押协议书复印件、（2021）吉0722执异8号卷宗种第40页至第41页、（2021）吉0722执异8号卷宗中43页-64页、65页-86页、长岭县法院（2019）吉0722执1209号执行裁定书、李X、谭X、赵XX、陈XX与文XX公司签订的旧城区改建房屋征收与补偿安置协议书复印件、长岭县XX（2018）吉0722民初2742号事判决书、吉林省松原市中级人民法院（2018）吉07民终字1733号民事判决书、吉林省高级人民法院2019吉民申1483号民事裁定、执行和解笔录、标的物交接凭证、（2018）吉0722执1417号、长岭县XX（2021）吉0722执异8号执行裁定书复印件、长岭县XX（2018）吉0722民初2742号民事裁定书复印件、建设用地规划许可证2*6号、办理建设工程规划许可证申请表等证据证明。
另查明，李X、陈XX与文龙XX于2016年6月13日签订了旧城区改建房屋征收与补偿安置协议，因文龙XX未履行协议中约定的房屋交付义务，李X、谭X、赵XX、陈XX将文龙XX诉至长岭县XX。长岭县XX于2018年8月20日作出（2018）吉0722民初2742号民事判决书，内容为：“被告文龙XX限判决生效后立即向原告李X、谭X、陈XX、赵XX交付某小区东侧最南端4号楼第4层楼房两套（401室、402室）、第7层楼房一套（701室）及8层阁楼一个（801室）、半地下车库三个，并协助四原告办理上述房屋的产权登记手续。”后文龙XX上诉至松原市中级人民法院，松原市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）吉07民终字1733号民事判决书驳回上诉，维持原判。文龙XX向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2019年6月25日作出（2019）吉民申1483号民事裁定书，裁定：“驳回文龙XX的再审申请”。因文龙XX未履行生效法律文书确定的义务，李X、谭X、陈XX、赵XX向长岭县XX申请强制执行。因文龙XX应交付给李X、谭X、陈XX、赵XX的四套房屋（某小区东侧最南端4号楼第4层楼两套401室、402室第七层楼房一套701室及八层阁楼一个801室）及三个车库（1单元地下）不具备交付条件，李X、谭X、陈XX、赵XX与文龙XX于2019年8月5日签订执行和解协议，内容为：“文龙XX将法院判决应交付给李X、谭X、陈XX、赵XX的四套房产（某小区东侧最南端4号楼第4层楼房两套401室、402室及第七层楼房一套701室及八层阁楼一个801室）调换为502室、702室、802室、4号楼2单元502室；应交付给李X、谭X、陈XX、赵XX的三个车库的位置从原来的1单元的地下调换至3单元地下。”并于2019年8月5日文龙XX与李X、谭X、陈XX、赵XX签订了标的物交接凭证，现案涉房屋由李X、谭X、陈XX、赵XX实际占有。
一审法院认为，李X某与文龙XX签订的协议书中约定：“本人2018年5月1日-2018年7月1日以房屋备案作为抵押，如到期甲方无还款能力，抵押物归乙方放款人全权支配”，《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，故本协议抵押部分条款无效，并且长岭县XX（2019）吉0722民初2782号民事调解也没有对抵押权予以确认。关于李X某主张的其与文龙XX于2017年1月25日签订的关于某小区502室房屋，702室房屋商品房买卖合同（预售），案涉房屋已备案登记李X某名下。备案登记是为了保障李X某的债权能够实现的登记，只是使李X某取得请求将来将案涉房屋过户登记到本人名下的权利，不能导致涉案房屋物权的设立或变动。物权公示原则为法律规定的基本原则，对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在李X某名下，李X某仅进行了商品房备案登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规定房地产开发企业、房屋、中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为。商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施。商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故本案中李X某对涉案房屋只是享有债权请求权，而非物权请求权。综上，李X某以涉案房产已抵押登记或以备案在其名下为由，主张对涉案房产享有所有权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。本案中李X、陈XX与文龙XX签订旧城区改建房屋征收与补偿安置协议，《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件〉适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式签立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持……”，李X、谭X、陈XX、赵XX依据长岭县法院于2018年8月20日作出的（2018）吉0722民初2742号民事判决书向法院申请强制执行，执行过程中双方于2019年8月5日达成执行和解协议，约定将案涉的某小区502室、702室交付给李X、谭X、陈XX、赵XX，李X、谭X、陈XX、赵XX与文龙XX之间是物权的置换，现案涉房屋已经由李X、谭X、陈XX、赵XX实际占有。李X、谭X、陈XX、赵XX对案涉房屋的占有是经过法院执行和解、通过物权置换而来，故李X、谭X、陈XX、赵XX是权利人并且权利真实、合法，可以排除对案涉房屋的执行。如双方当事人对原审判决或裁定有异议或认为有新证据出现，可向相关法院提起申诉。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条、《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件〉适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：驳回李X某的诉讼请求。案件受理费8800元，由李X某承担。
本院二审查明事实与原审基本一致。
本案争议焦点为：1.被上诉人李X、谭X、赵XX、陈XX对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。2.上诉人李X某对案涉房屋是否享有所有权。
本院认为，针对第一个焦点问题，根据卷中现有证据，综合评判如下：本案系李X等四被上诉人针对执行标的物主张实体权利欲排除执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因办理过户登记”，上述条款规定的排除执行必须具备四个要件，缺一不可。本案中，李X等被上诉人提供的现有证据足以认定其请求能够阻却执行。1.李X等四被上诉人与文龙XX于执行法院查封前即2019年8月5日达成执行和解，该和解协议系双方真实意思表示，变更了生效法律文书确定的履行标的物，该内容不违反法律法规的相关规定，应为有效协议。2.文龙XX按照执行和解，于执行法院查封之前将案涉房屋交付李X等被上诉人使用。3.文龙XX在执行中未按长岭县XX（2018）吉0722民初2742号民事判决履行义务，执行中经与李X等被上诉人协商，将生效判决确定的标的物调换为本案争议的标的物，因此，应当认定李X等被上诉人系通过产权调换取得案涉房屋。4.因案涉房屋小区不具备物权登记条件，因此，李X等被上诉人对案涉房屋未办理过户手续本身无过错。综上，李X等被上诉人的请求符合上述条款规定排除执行的法定情形，原审支持其主张正确。
关于第二个焦点问题：上诉人主张对案涉房屋是否享有所有权。根据其提供的证据看，即文龙XX与上诉人签订的《协议书》载明的事项“…2018年5月1日--2018年7月1日以房屋备案作为抵押，如到期甲方（文龙XX）无还款能力，抵押物归乙方（李X某）放款人全权支配”，并未明确以房抵债，对案涉房屋不享有所有权。该协议形式上是以案涉房屋作抵押，但未到相关部门进行抵押登记，抵押权不成立，上诉人对案涉房屋亦不享有优先受偿权。上诉人的主张备案登记即取得物权无法律依据。
综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。至于上诉人提出其他主张，涉及另案执行依据，不属于执行异议审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费8800元，由上诉人李X某负担。
本判决为终审判决。