【裁判要旨】

认购书属于预约合同性质，当事人不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任，但是否可以强制缔结需要根据认购书签订的条款予以确定。

【案情简介】

2018年7月22日，赵某（乙方）与开发商（甲方）签订认购书，约定乙方向甲方认购涉案房屋，认购物业总楼价为1124310元。乙方应于2018年7月22日前付清562144元，其余房款办理按揭。双方确认，本认购书签订后九个月内，甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》。如无法在九个月内签署《商品房买卖合同》，乙方同意再给予甲方三个月的宽展期，甲方承诺免除乙方两年物业管理费作为补偿。如在宽展期满后仍无法签订《商品房买卖合同》，乙方有权退房，甲方自收到乙方退房申请后三十日内通过银行转账形式将乙方已付定金及购房款全额退回，并按照已付房款年化4%的标准向乙方支付利息作为给乙方的补偿。合同还对其他事项进行了约定。

赵某按期支付了房款，但开发商却拒绝签订《商品房买卖合同》。

后赵某将开发商起诉至法院要求开发商与其签订正式的《商品房买卖合同》并办理网签手续，同时要求办理及交付不动产权证。

【裁判结果】

一审法院认为开发商与赵某于2018年7月22日签订的认购书，是双方之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。赵某诉请要求开发商与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，由于网签商品房买卖合同涉双方的权利义务约定，属于双方意思自治范畴，法院作为公权力机构不宜干涉此类民事法律行为，故对赵某的诉讼请求，一审法院不予支持。对于赵某诉请开发商协助其办理及交付不动产权证的诉讼请求，该请求应以网签合同为前提，由于双方尚未签订正式的《商品房买卖合同》，故一审法院亦不予支持。

二审法院认为是否可强制要求开发商继续履行与赵某签订《商品房买卖合同》等缔约义务，仍需根据本案事实并结合相关法律规定作出综合判断。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”现双方在《认购书》中仅就合同当事人、标的、价格等部分必备条款作出简单预约，故此本案中涉及房屋交付条件、配套设施及公共设施交付承诺、面积差异处理、办理产权登记事宜等主要合同条款均需双方进一步磋商才可确定。《中华人民共和国民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”自愿原则与意思自治原则是民商事活动必须遵循的基本原则，在开发商一审明确表示不同意与赵某继续签订《商品房买卖合同》的情况下，赵某要求予以强制缔约，明显不符合前述民事法律关系设立的基本原则。因此，对于赵某诉请开发商与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续的主张，本院不予支持。另其要求开发商协助办理并交付案涉房屋的不动产产权证，均属于商品房买卖合同项下应履行的义务范畴，在双方无法签订正式合同的前提下，对其该部分主张，本院亦不予支持。