未还清贷款的共有房产在离婚时约定归一方所有的问题

 案情简介：2006年，某男与某女登记结婚。2011年，双方商贷购买位于常熟某小区房屋。2012年双方协议离婚，约定房屋归女方所有，贷款由女方归还。2013年，所购房屋办得房产证，双方共同共有。2014年，双方签订协议，约定房屋归男方，若男方出售房屋，女方有按八五折价格的优先购买权。此后，男方一直催告女方要求将房屋到男方一人名下。2015年，男方致函女方，询问女方是否行使优先购买权。女方未作答复。同年，男方诉至法院，要求确认房屋系男方单独所有。

    程序上，男方能否通过法院诉讼途径，直接确认房屋归其单独所有？通俗一点说，就是有没有提起民事诉讼的权利。根据物权法第9条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

    由此，不动产物权变动，原则上必须经过登记，否则不发生物权变动效力。

    那么，这个“另有规定”，具体是何规定？根据物权法第28至31条，罗列了部分例外情形。适用于本案的是第28条之规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让、或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

    由此，男方有权通过法院诉讼途径，直接确认房屋归其单独所有。

    实体上，从离婚协议上的归属于女方，到房产证上的共同共有，再到新协议上的男方所有。这个房屋权属状况到底如何？对于男方的诉讼请求，是否能得到法院支持？理由又是什么？

    第一，根据物权法第14条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

    由此，虽然有离婚协议，但房产登记为共同共有，且房产登记晚于离婚协议，故自2013年房产登记这个时间点上至双方2014年形成新协议之前，房屋共同共有。

    第二，根据物权法第15条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响效力。

    由此，虽然在2014年新协议形成后，双方未去办理变更登记，但是不影响这份新协议的效力，协议对于房屋的约定是有效的。

    那么是不是可以根据2014年的新协议得出，房屋是男方单独所有？

    答案是否定的。

    因为，在本案中，存在一个案外第三人，银行。男女双方在购房之初是贷款的，银行对于房屋有抵押权。

    根据物权法第191条第二款之规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。也就是说，非经抵押权人的同意，物权不能发生变动，就算是登记共有人之间也不行。除非，银行同意，或者提前还清贷款。现实情况是，不还清贷款，银行是不可能同意。那么，目前男方希望通过法院将房产登记的共同共有房屋，变动为男方单独所有，其目的无法实现。

    最终，男方的诉讼请求被法院依法予以驳回。

    综上所述，离婚中处理未还清贷款的房产，双方约定房屋归一方所有，并不能完成法律意义上的所有权变更，而要到还清贷款，约定拥有房产一方才可要求对方配合过户或诉讼确认房屋所有权。

    通常情况下，贷款时间都是以十年、二十年甚至三十年计，从离婚到还清贷款，如此之长的时间，让权利处于不稳定且被限制的状态，风险巨大。所以建议，在离婚分割房产时，约定拥有房产一方，尽量凑足款项还清贷款，并及时要求对方配合变更房产登记，即使对方不配合，也可通过法院诉讼确认，从而保护自己的合法权益。

该文章转载于网络，如需删减请联系本人或者网站