截至1月31日24时，累计报告确诊病例11791例，现有重症病例1795例，累计死亡病例259例，在疫情传播期间，为了切断疫情传播途径，遏制疫情蔓延势头，大多数人选择主动隔离在家，不给社会添麻烦，在这样的情况下，可谓是中小企业行业的寒冬，那在此期间中小企业行业是否可以要求减免租金，或者少交一些房租呢？本平台特此邀请卫欣园律师给大家做一下解答，卫欣园律师，中国质量万里行法律服务联盟联合发起人以及中国质量万里行特聘调解律师，亚洲替代性争议解决中心（AIADR）会员，先后担任政府法律顾问以及大型企业法律顾问，有较丰富的实务经验。

在此卫律师先给大家先给大家解释一下以下几个法律概念。

一、关键名词解释

1、什么是不可抗力？

根据《民法通则》第一百五十三条，本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的来源既有自然现象，如地震、台风，也包括社会现象，如军事行动。作为人力所不可抗拒的强制力，具有客观上的偶然性和不可避免性，主观上的不可预见性以及社会危害性。

问：卫律师，你认为本次事件是否属于不可抗力？

卫欣园律师（以下简称“卫律”）：本次冠状病毒目前需要举全国之力全民防疫，属于无法意料的事件。根据《民法通则》第153条规定，不可抗力的来源有自然现象，本次冠状病毒应属于此自然现象，是目前中小企业经营者无法克服的风险，应认定为不可抗力。

2、不可抗力的后果是什么？

民法通则第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”凡发生不可抗力，当事人已尽其应尽责任仍未能避免债务不履行或财物毁损时，可不负赔偿责任。但不可抗力发生在债务迟延之后时，债务人仍应负责。

问：那如果法院认定属于不可抗力，是不是我们就不需要交房租了？

卫律：法院认定属于不可抗力，就可以不承担房租至少可以减少房租了。

问：在司法实践中，疫病爆发是否一律被认定为不可抗力呢？

卫律：根据司法实践以及收集的相应案例来看，大规模的疾病爆发并不一定属于不可抗力。需要看每个合同具体影响的情况。如果是普遍群体性的重大影响，会被认为是不可抗力。如果是对特定个人的轻微影响，不被认为是不可抗力，但可以主张情势变更。卫律师认为，本次冠状病毒目前需要举全国之力全民防疫，作为经营者，完全是无法克服的，应认定为不可抗力更为妥当。

3、什么是情势变更？

情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。实际上就是在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。

4、情势变更的后果是什么？

最高人民法院关于《合同法解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这是对合同法重大的突破，有利于市场经济和谐发展。

问：如若没有认定为不可抗力，是否可以认定为情势变更？

卫律：现目前，为了切断疫情传播途径，遏制疫情蔓延势头，各地市发布通知，取消一切集体性活动，首当其冲的是我们中小企业服务业。根据最高人民法院1993年5月6日发布的《全国经济审判工作座谈会纪要》中明确提出:“由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化,以致按原合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情势变更的原则变更或解除合同。”这是司法实践中对于适用情势变更原则的明确规定。目前司法实践中，对情势变更的认定，法院有自由裁量权，需要结合疫情对实际经营产生的影响来认定。在本次疫情中，卫律认为法院应认定该疫情属于不可抗力，如若法院认为该疫情不属于不可抗力，至少应属于情势变更。

问：在此期间，中小企业无法正常营业还需要缴纳房租吗？

卫律：该疫情被认定为不可抗力后，中小企业承租人可以向房东要求对租金进行调整，对租金的数额、租赁期限等进行调整。通过起诉主张减免租金的诉讼路径有两个，一是主张构成情势变更，要求减少租金，二是主张疫情属于不可抗力，应减免租金。

二、疫情期间，如果出租方不同意免除租金，我们应该怎么办？

考虑到此次疫情影响已经接近2003年的非典，通过检索因非典原因造成租金损失，起诉要求减免租金的案例：

支持减免租金的6案例中，主要理由为：

1、“非典”疫情属于不可抗力，因此停止经营的应酌情减免租金。 【案例案号：（2004）沪一中民二（民）终字第32号】

2、“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。【 案例案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号】

3、“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。【案例案号：（2018）鲁06民终268号】

4、非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立。【 案例案号：（2008）绍中民一终字第143号】

5、减免租金经过出租方的认可，出租方应依约履行。 【案例案号：（2014）厦民初字第275号】

6、非典属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。 【案例案号：（2018）晋04民终2272号】

不支持减免租金的2个案例中，主要理由有：

1、非典并不必然导致经营目落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果。 【案例案号：（2007）桂民四终字第1号】

2、“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应经由营者应承担。【案例案号：（2017）吉04民终441号】

问：既然以上案例有的支持减免租金，有的不支持，那是否需要支付租金呢？

卫律：卫律认为可以减免租金。结合以上案例我看到，大部分法院支持减免租金，其中有法院认为可以全免，也有法院认为应当双方合理分担租金损失，因此支持部分免除。仍有少数法院不支持减免租金，其中主要理由为疫情为正常商业风险的一部分。如果以不可抗力为案由起诉，参考2003年非典期间法院的判决情况，认定为不可抗力后，其可以减免支付租金的义务。

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