代理原告房屋租赁合同纠纷，胜诉，接触租赁合同并追回租金

律师观点分析

　　原告：上海A超市有限公司

　　委托诉讼代理人：庄子艺，上海市致志远律师事务所律师。

　　被告：张x伍，男，汉族，1970年10月16日生，住上海市松江区。

　　原告上海A超市有限公司（以下简称A超市）诉被告张x伍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月24日立案后，依法适用简易诉讼程序，于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告A超市的委托诉讼代理人庄子艺、被告张x伍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告A超市向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告双方之间的租赁合同关系于2022年7月20日解除；2、请求法院判令被告向原告返还涉案房屋；3、请求法院判令被告支付房屋占用使用费自2022年7月21日起至实际返还之日止，每逾期一日向原告支付房屋占用使用费67.22元/天；4、请求法院判令被告支付原告房租共计13,444.44元（2022年1月1日至7月20日共计200天）及逾期利息（以13,444.44元为基数按LPR自2022年2月1日起至实际支付之日止计算为1.36元/天）；5、请求判令被告支付水费等自2022年1月1日起至实际返还房屋之日止。庭审中，原告当庭撤回第五项诉讼请求。事实和理由：2019年1月1日起，被告向原告租赁房屋用于经营地产中介公司，约定租金为24,200元一年，每年支付一次房租，先付后用。2022年度的房租被告应当于2022年1月31日之前支付。2022年2月17日，原告的工作人员朱某向被告催讨租金，被告回复原告说要求缓几天交房租。后原告多次向被告进行催讨，但是被告仍然未向原告支付租金。2022年6月29日，原告再次向被告催讨租金，并告知逾期未支付将承担相应的责任，但是被告仍未支付。2022年7月15日，原告委托律师向被告发送律师函，告知双方租赁合同关系于2022年7月20日解除，并告知相应的租金、房屋占用使用费及水电费等的结算时间及金额。但是，截止至起诉日，被告仍然没有向原告支付相应的费用，故此，原告诉至法院，请求判如所请。

　　被告张x伍辩称，不同意解除合同，要求继续使用房屋。但是现在原告锁某了，导致被告无法继续使用。被告的东西也均在案涉房屋内。是原告突然锁某告知不租给被告的，被告的损失也很大，不同意解除合同。2022年1月至今的房租确实没有支付，前面房租之所以没有付，是因为原告的工作人员在过年期间催讨房租，告知被告不交房租就要把被告的东西扔出去，导致双方不和睦。后来在2022年3月底，原告将某推了上去，给被告停电。疫情期间又把门锁了。而被告因为疫情没有利润，所以也没有办法支付房租。

　　经审理查明，2014年3月12日，上海市松江区规划和土地管理局颁布《中华人民共和国建设用地规划许可证》准许上海A有限公司建设开发车墩镇松江南站大型居住社区C19-04-01动迁安置房。根据相关平面图系争房屋在该项目规划范围内。

　　2018年10月10日，松江区车墩镇人民政府工业贸易办公室出具《房屋产权证明》一份，载明位于上海市松江区XX镇XX路XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号底层，XX路XX、XX、XX号底层，XX路XX号二层201-207室的集体房屋，于2004年5月前建造，房屋面积868.42平方米，房屋用途为办公经营用房。该房屋产权属上海B有限公司所有。

　　2021年11月25日，原告与上海B有限公司续签《集体资产房屋租赁合同》一份，载明原告租赁位于上海市松江区车墩镇香亭路1337、1339、1341、1343、1345、1347、1349、1351、1353、1355号底层，XX路XX、XX、XX号底层，XX路XX号的二层201-205室，XX路XX号的二层201-207室（XX苑XX号房内部分房屋）。

　　另查明，被告自2019年1月1日起向原告租赁上海市松江区XX镇XX路XX号房屋使用。双方后续未签订书面租赁合同。

　　2022年7月5日，原告委托上海市志致远律师事务所向被告发送律师函，载明：“…双方约定：先付后用，你应当于2022年1月31日之前支付2022年度的租金24,200元。我的委托人多次向你催讨，可你公司至今未支付。现我的委托人委托本律师寄发本函予你，特通知你：一、鉴于你逾期支付应付租金，故我的委托人根据相关法律规定，自2022年7月20日起解除与你的房屋租赁合同关系；二、请你于2022年7月20日前腾空租赁房屋、恢复房屋原状、将租赁房屋返还给我的委托人；三、你的租金结算至2022年7月20日，房屋占用费及水电煤等费用结算至实际返还租赁房屋之日止；四、请你于实际返还租赁房屋之日前支付拖欠的租金（2022年1月1日至7月20日共计200天，67.22元/天）、房屋占用费（自2022年7月21日起至实际返还租赁房屋之日止，67.22元/天，按时结算）、逾期付款利息（自2022年2月1日至实际支付之日止，以LPR为利率，为1.36元/天）、水电煤等费用按时结算。…”经查询相关物流信息，该律师函于2022年7月15日邮寄，7月16日签收，7月21日取走。

　　庭审中，原被告均确认2021年的房租为22,000元。原告自2022年1月1日起的房租未支付。但是被告提出原告在疫情期间将门锁上，致使自己无法经营，而原告确认系争房屋自2022年6月30日起上锁至今。

　　以上事实，由集体资产租赁合同、律师函及签收记录、微信聊天记录、付款凭证、照片、建设规划许可证及附件及原被告当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。

　　本院认为，原、被告之间虽未签订书面的《房屋租赁合同》，然根据双方的微信聊天记录及实践，双方就系争房屋达成的租赁合同关系，该租赁合同关系系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，当事人均应恪守。

　　按法律的规定，合同的解除可分为协商解除、约定解除以及法定解除。法定解除是合同生效后，未履行完之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。民法典第五百六十三条规定了相应的解除条件，其中第三项为当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第四项为当事人一方迟延履行职务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，依照原被告的陈述及之前的交易习惯对于房屋均系先付后用，然2022年的房租至今被告仍未支付，故原告据此提出解除合同，符合法律的规定。

　　若依约定或法定主张解除合同，则合同自享有解除权一方的解除通知到达对方时解除。现原告于2022年7月5日制作并于7月15日寄送的律师函中已经明确行使了其解除权，故对于解除该租赁关系的时间应以该律师函到达被告之日止为合同解除的时间，现结合相应的物流信息，本院确定解除时间点为2022年7月21日。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故被告应向原告返还系争房屋。

　　对于租金，首先对于租金的标准，原告虽主张2022年的租金为24,200元/年，然未有相应的证据予以佐证亦未得到被告的认可，现结合系争房屋上一年度的租金，本庭确认系争房屋的租金标准为22,000元/年。其次对于租金计算的时间段，现原告主张要求被告支付自2022年1月起至合同解除之日止的房租的诉请，本院认为原告在双方租赁关系尚未解除时既通过锁某的方式致使被告无法正常使用租赁房屋及后续房屋的返还，因此虽然双方的租赁关系自2022年7月21日解除，然相应的租金支付时间应计算至锁某之日。被告虽主张原告自疫情期间就有锁某的行为，然未有相应的证据予以佐证，现本院结合原被告的当庭陈述确定支付租金自2022年6月30日止。且考虑到原告的锁某行为，对于原告要求被告支付房屋占用使用费的请求，本院亦难以支持。最后，对于涉疫期间房租减免问题，现就被告所称的疫情因素，考虑到双方约定的合同目的受到疫情的直接影响，故本院结合疫情因素、履约情况，并兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定前述期间的租金在参照合同约定标准的基础上，进行一个月的减免，故被告需向原告支付2022年1月1日至2022年6月30日期间的房租11,000元，扣除疫情影响减免的一个月房租费用1,833.33元，被告仍需支付相应租金9,166.67元。

　　对于利息，结合原被告的履约习惯及约定，被告理某在2022年年初支付2022年一年的租金，而被告一直避而不付，显系过错，现原告主张被告支付相应的利息，于法有据，本院予以支持。对于原告现主张的利息起算时间及标准均在合理范围内，本院予以确认。

　　据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条的规定，判决如下：

　　一、确认原告上海A超市有限公司与被告张x伍之间就上海市松江区XX镇XX路XX号的租赁合同关系于2022年7月21日解除；

　　二、被告张x伍于本判决生效之日起十五日内将上海市松江区XX镇XX路XX号房屋返还原告上海A超市有限公司；

　　三、被告张x伍于本判决生效之日起十日内支付原告上海A超市有限公司自2022年1月1日起至2022年6月30日房屋租金共9,166.67元；

　　四、被告张x伍于本判决生效之日起十日内支付原告上海A超市有限公司以9,166.67元为基数自2022年2月1日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；

　　五、驳回原告上海A超市有限公司其余诉讼请求。