文 | 韬达律师 刘辉 原创文章
本文共计1590字 预计预览时间：4分钟 刘辉，毕业于对外经济贸易大学，硕士学位，二零一八年至今就职于陕西韬达律师事务所。 专业领域：建筑工程与房地产、税务争议解决及纳税筹划、金融商事及民间借贷。 《民法典》第641条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留所有权，未经登记，不得对抗善意第三人”。 根据此法律规定并结合法理，保留所有权的买卖即买卖双方在合同中约定所有权发生转移的条件，在符合该条件时买卖标的物的所有权才能发生变化。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定 ：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 上述两个规定实际上是一脉相承的，其实质都是规定了4个要件，但后者比前者的规定要宽松些。 1、不再要求买受人已经支付全部价款，而是将付款要件放宽为“已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，这是考虑到房产等不动产的买卖中很多都是分期付款，尾款可能要到过户后才付，为了扩大对无过错方买受人物权期待权的保护，放宽了付款的规定。 2、把买受人无过错放宽为非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”。 通过对比以上条款可以看出，第16条似乎缺少买受人无过错的要件，但并不是这样，因为保留所有权的买卖，根据合同约定，在所附条件成就前，买受人不得要求售买人办理过户手续。当然，该规定也存在缺陷，即如果由于买受人的原因或过错导致所有权转移所附条件没有成就，则买受人的物权期待权不能排除执行。 在执行标的的异议司法实践中，涉及保留所有权的买卖很少在适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条的规定时，一定要确定买卖双方在合同中是否明确约定了保留所有权的条款。
