贾X与曲XX合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告（反诉被告）贾X与被告（反诉原告）曲XX合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员宁X担任审判长，人民陪审员靳XX、李XX参加的合议庭，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾X之委托诉讼代理人王XX，被告（反诉原告）曲XX之委托诉讼代理人祝XX到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）贾X诉称，请求判令被告曲XX：1、解除贾X于曲XX签订的《承包协议书》；2、曲XX向贾X退还保证金8万元，承包费8．679万元（2017年6月7日-2017年8月11日，共计66天，每年48万元，每天1315元）；3、赔偿贾X经营损失8．2万元（从2017年3月17日二房东第一次贴出告知书到2017年6月7日二房东签订新的合同，共计82天，按每天流水5000元，利润20%计1000元）；4、曲XX承担本案诉讼费。事实和理由：贾X与曲XX于2017年2月11日签订《承包协议书》一份，协议约定：1、曲XX将位于北京市海淀区皂君庙东XXX层西侧餐饮店面发包给贾X经营（发票使用二房东北京XX公司发票）；2、承包期限自2017年2月27日开始，第一年承包费48万元，每次支付6个月承包费，免租装修期自2017年2月11日到2月26日；3、乙方签订协议后支付相当于两个月承包费的保证金8万元和6个月的承包费；4、曲XX保证贾X的正常经营。同时约定了其他条款。协议签订后，贾X于2017年2月16日按照约定支付了保证金8万元、承包费22万元，共30万元。贾X开始装修及开业营业过程中，有人过来锁门并称其才是餐饮店面的经营者，其把餐饮店面发包给下家，但下家没有遵守合同约定，没有支付足额承包费，所以要主张权利收回店面。经贾X了解：该房屋最初由北京XX公司（以下简称丰XX公司）承包经营（为二房东），其转包给北京XX公司（以下简称XX公司）（为三房东），三房东又转包给被告曲XX（为四房东），曲XX又转包给贾X。其中XX公司转包给曲XX的行为并没有经过丰XX公司的同意。到2017年3月17日，二房东丰XX公司在门面上张贴《告示书》，内容有：北京丰义XX享有涉诉门面房的承租权和经营权，后其将经营权发包给XX公司（三房东），XX公司在履行合同过程中存在根本违约，因此丰XX公司要收回涉诉门面房的经营权。贾X及另外两家门店经营者被迫同丰XX公司签订合同维持经营。贾X于2017年6月7日与丰XX公司重新签订了《承包协议书》，约定丰XX公司发包、贾X承包经营涉诉门面房餐饮，并于2017年7月12日支付保证金12万元，2017年7月15日支付承包费24万元。协议签订后，贾X支付了约定的承包费，承包费从2017年6月7日起计算。贾X自2017年6月7日至2017年8月11日期间既支付给被告曲XX承包费，也支付给二房东丰XX公司承包费。原告认为，曲XX虽经过了三房东XX公司的许可转包，但三房东没有经过二房东丰XX公司的同意，对应的曲XX也就没有转包权，其所签订的转包协议不具有法律效力，而且被告曲XX在明知的情况下没有如实告知贾X，属于欺诈。贾X在经营过程中，经常受到干扰，无法正常经营，在丰XX公司强行收回涉诉门面的情况下，曲XX不能履行其协议约定的基本义务，致使原告贾X不能经营，合同目的无法实现，曲XX属根本违约。经原告多次与被告沟通，要求其退还保证金和差额时间的承包费，但被告曲XX拒不退还，故诉至法院。
被告（反诉原告）曲XX辩称，原被告双方的合同合法有效，并未解除。原告的诉讼请求没有事实法律依据。本案双方签订合同是双方真实意思表示，并且都已经实际履行并没有和合同法中第五十二条规定的合同无效情形。所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）曲XX反诉称，请求判令原告（反诉被告）贾X支付半年承包费24万元。事实和理由：贾X与曲XX于2017年2月11日签订《承包协议书》，约定曲XX将位于北京市海淀区皂君庙东XX西XX门脸交给贾X使用，合同约定承包期限为2017年2月11日起至2022年5月30日，约定第一年至第二年承包费为48万元，合同约定承包费6个月缴纳一次，贾X在缴纳了第一期承包费后，应于2017年8月11日前缴纳第二期承包费24万元，但贾X至今未缴纳，其行为违反双方合同的约定，故提起反诉。
原告（反诉被告）贾X辩称，第一点，原被告双方之间的合同属于无效合同。按大房东要求，原告同其签订合同，并且要住进之日起，原被告双方之间的合同内容没有在实际履行。过错原因在于被告曲XX。曲XX要求继续按照有效合同去履行的反诉请求是不成立的。第二点，如果法院认为，双方之间的合同是有效合同，被告的行为已经构成根本违约。不存在其反诉的事实和理由，故应驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2017年2月11日，甲方曲XX与乙方贾X签订《承包协议书》，约定，XX公司是现在的经营者，乙方是从事餐饮行业多年的从业者，为确保XX公司最大经营收益，经甲乙双方友好协商，就乙方承包经营丰义园餐厅相关事宜，双方达成如下协议：甲方将座落于北京市海淀区皂君庙东XX西XX门脸,建筑面积约138平的使用权，从本协议签署之日起交与乙方承包经营；乙方则按时定期向甲方交纳承包费。在乙方承包经营期间，乙方自行经营管理、独立经营核算、自负盈亏。承包期限从2017年2月11日起至2022年5月30日止。免租装修期为15日自2017年2月11日起至2017年2月26日止。承包费为第一年至第二年每年48万元，承包费的支付方式为按照先交承包费后经营的原则每6个月交付一次，每个付款期前十五日按时交付给甲方。为保证本协议的正常履行，乙方向甲方交纳二个月房租作为保证金，作为乙方完全履行本协议各项条款规定的担保。甲方保证乙方正常经营。曲XX在该协议尾部甲方处签字捺印，贾X在该协议尾部乙方处签字。
同日，贾X通过支付宝账户向曲XX的账户分别转款2万元、1万，2017年2月16日，贾X通过其中国XX银行的账户向曲XX的账户转款27万元。诉讼中，曲XX认可收到贾X依据合同支付的保证金8万元及承包费22万元。
另查明，2016年6月13日，丰XX公司与XX公司签订《承包协议书》。该协议约定，丰XX公司将座落于北京市海淀区皂君庙东XX一、二层的经营权发包给XX公司；承包期限从2016年6月15日起至2022年5月30日。未经丰XX公司同意，XX公司不得将房屋转租、转让他人使用。
同日，XX公司与曲XX签订《承包协议书》，协议约定，XX公司将座落于北京市海淀区皂君庙东XX一层部分建筑面积700平的使用权交与曲XX经营，承包期限从2016年6月14日起至2022年5月30日止。未经XX公司同意，曲XX不得将房屋转租、转让他人使用。
2017年5月11日，丰XX公司出具《解除合同通知书》。该通知书显示：丰XX公司以XX公司存在不缴纳承包费、不遵守整改要求、未经发包人书面同意转承包等严重违约行为为由，通知XX公司解除双方签订的《承包协议书》。
2017年6月7日，贾X担任法定代表人的北京XX公司（以下简称XX公司）与丰XX公司签订《承包协议书》，协议约定，丰XX公司将座落于北京市海淀区XX西侧第二间餐厅的经营权发包给XX公司，双方商定承包期限从2017年6月7日起至2022年5月30日止。2017年7月12日，丰XX公司出具收据，证明贾X缴纳保证金12万元。2017年7月15日，丰XX公司出具收据，证明贾X缴纳6个月承包费24万元。
以上事实，有《承包协议书》、支付宝转账凭证、银行转账凭证、收据、（2017）京0108民初31846号民事判决书，当事人陈述及本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，曲XX与贾X签订的《承包协议书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。上述合同虽名为承包合同，但根据合同中所约定的双方权利义务的内容，本院判定上述合同的性质为房屋租赁合同。曲XX作为房屋出租方，应保证贾X正常使用承租房屋，但在上述合同履行期间，因XX公司未依照其公司与丰XX公司的约定支付租金，致使丰XX公司解除租赁合同，从而致使曲XX与贾X的租赁合同亦无法继续履行，贾X不能实现合同目的。在此情况下，贾X担任法定代表人的XX公司与丰XX公司另行签订的《承包协议书》，视为丰XX公司行使收回房屋的权利，因此本院认定曲XX与贾X签订的《承包协议书》于2017年6月6日解除。鉴于曲XX的行为已经构成违约，且最终导致房屋租赁合同解除，故曲XX理应将其收取贾X的保证金8万元及未使用房屋期间的承包费返还。关于贾X主张的经营损失一节，因贾X对其此部分的损失未举证证明，故其此项诉讼请求本院不予支持。由于曲XX与贾X的合同已经解除，因此曲XX要求贾X继续支付承包费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）曲XX于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）贾X保证金8万元及承包费8．679万元；
二、驳回原告（反诉被告）贾X的其他全部诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）曲XX的全部反诉请求。
如被告（反诉原告）曲XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5032元（原告贾X已预交2582元），反诉案件受理费4900元（被告曲XX已预交2450元），由原告贾X负担1659元（已交纳），由被告曲XX负担8273元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。