不动产婚内共同还贷及增值的计算方式

导读

夫妻二人感情不合想要离婚，并闹上了法庭，主要争议财产为一套房屋。这套房屋是男方在婚前以个人名义购买，支付首付款并办理了银行贷款，产权也登记在男方个人名下，但在婚后存在共同还贷的部分。离婚时这套房屋该如何分割呢？

让我们看一下江苏省宜兴市人民法院判决的一起案例。

案情简介

    陈某于2009年购置了一套面积为90.54平的房屋，当时支付首付款154792元，余款220000元办理了公积金贷款，期限自2009年7月29日至2024年7月28日。同时，陈某支付了房屋的各项税款总计45208元，该房屋登记在陈某个人名下。

    之后，陈某与朱某领证结婚。婚姻关系存续期间，二人共同归还贷款本金152595元，利息37352元，共计179944元。

2020年，朱某向法院提起诉讼，要求判两人离婚，并分割涉案房屋。庭审中，双方一致认可按照9000元/平确定该房屋在离婚时的价值。

裁判结果

这套房屋为婚前购买，婚后共同还贷。其中双方婚后共同还贷支付的款项及所对应的财产增值部分，应由产权登记一方对另一方进行补偿。具体而言，陈某应支付给朱某的房屋补偿款为160302元【179944÷（154792＋220000＋37352＋45208）×9000×90.54×50%】。

法条链接

《民法典》第1087条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第78条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿”。

律师分析

法院在审理此类案件时，首先会征询双方的意见，进行协商。如果双方能对房屋的分割方案达成一致意见，法院会直接根据协商下来的方案处理；如果双方无法协商的，法院会判决房屋归产权登记方所有，并由得房的一方对另一方进行补偿。

在计算按揭房屋共同还贷及增值部分的补偿数额时，分两步走：

第一步，计算不动产升值率，不动产升值率＝离婚时不动产价格÷不动产成本。其中，不动产成本包括购置时不动产的价格、已经还贷部分的利息及其他费用，“其他费用”主要是指不动产交易成本，如印花税、契税、营业税、评估费等，但不包括公共维修基金和物业费。

第二步，计算补偿数额，即夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2。