房屋租赁未登记不影响合同效力

裁判要旨

我国实行房屋租赁登记备案制度，是否登记备案不影响租赁合同的生效。

　案情简介

   2003年5月26日，韩X与案外人谷某将其共同所有的房屋出租给闫X，并签订了房屋租赁协议。协议中对转租、转包事项进行了约定，闫X在租赁期间，经出租人同意，可以进行转租、转包。2006年10月28日，经出租人韩X同意，闫X又将原租赁合同中的部分房屋转租给刘X、马X。后因对转租合同的效力问题发生纠纷，2008年4月15日，刘X、马X以闫X为被告、韩X为第三人向河南省商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求法院依法判令该房屋租赁合同合法有效。第三人韩X述称，原租赁合同以及转租合同均没进行登记备案，按照城市房屋租赁管理办法应当到房地产管理部门办理登记手续，两份合同应均为无效合同。另查明：原出租合同中所含有谷某部分房产，已于2005年8月26日被虞城县人民法院执行拍卖。

[案情结果]

梁园法院认为，2003年5月26日，被告闫X与第三人韩X签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，合同内容符合法律规定，应为有效合同。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。基于原租赁合同，被告闫X又将租赁房屋转租给原告刘X、马X，且已征得出租人韩X同意。转租合同的签订是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应认定为有效合同。第三人韩X述称，原租赁合同以及转租合同均没进行登记备案。按照城市房屋租赁管理办法应当到房地产管理部门办理登记手续。两份合同应均为无效合同的观点，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。对合同的效力认定应当依法律规定和行政法规为准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”该条款并未将登记备案作为合同生效的条件，条文中的“并”只是倡导性条款而不是强制性条款。因此，该条款并不是合同生效的条件。我国合同法以充分尊重意思自治为原则，在合同无效的认定标准上采取严格原则，其目的是鼓励交易、繁荣经济。故对第三人认为合同无效的观点，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(以下简称司法解释)第九条第一款，判决如下：2006年10月28日原告刘X、马X与被告闫X签订的房屋转租合同为有效合同。