疫情引发的购房人断供问题总结

　　不能。依据《合同法》11 条，不可抗力因素仅免除的是违约责任，而非还款义务。疫情可被认为是不可抗力，但是不足以构成借款合同的法定解除要件，因此业主不能以该因素为由主张解除合同进而免除还款义务。

　　可以。依据银保监会《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，国家政策给予延期还贷政策支持的主要群体为受疫情影响暂时失去收入来源的人群，合理延后还款期限。

　　根据中国人民银行等五部委下发的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29号)要求，有四种人可以合理延后还款期限：

　　(1) 因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员

　　(2) 疫情防控需要隔离观察人员

　　(3) 参加疫情防控工作人员

　　(4) 受疫情影响暂时失去收入来源的人群

　　属于上述四类情形的，具体还款期限应与银行协商确定。

　　根据《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，各大银行出台了相关政策。

　　例如：

　　工商银行表示：凡参加疫情防控的医护人员、工作人员，以及确诊患者和疑似人员及其配偶，疫情期间在工行的个人贷款、信用卡透支因不便还款发生逾期的，不计为违约，不进入违约客户名单。

　　农业银行表示：对参加疫情防控的工作人员和其他受疫情影响人员，因非个人主观原因造成个人贷款、信用卡透支、农户贷款发生逾期的，一律不视为违约，不进入违约客户名单，不计收罚息。

　　中国银行表示：参加疫情防控人员个人贷款逾期不视作违规、对湖北地区个人贷款还款宽限期延长为11天，对于湖北地区受疫情影

　　响暂时失去收入来源的人群，可根据实际情况给予3-6个月延迟还本安排。

　　因此，应及时与银行联系，提交属于四类人员的相关证明材料， 与银行协商具体的还款期限。

　　不可以，非上述四类情形人员逾期还款将被认定违约，对银行承担违约金、逾期利息等违约责任。

　　参考“非典”疫情引发的购房人断供纠纷，我们通过对大数据检索“非典”时期的案例进行分析，法院倾向于认为，不论是“非典”、禽流感疫情还是其他疫情，可能影响的只是宏观的经营环境，对银行借款合同的履行并不产生任何直接、必然的影响，在银行与贷款人未达成一致的情形下，对贷款人以不可抗力为由主张减免民事责任不予支持。

　　业主因疫情经济受限暂时丧失还款能力可向银行申请延期还贷， 若期限过后仍不具备还款能力导致断供致使银行向企业追偿，企业可以解除购房合同维护自身权利。

　　购房人受疫情影响断供情况较严重的情况下，地产开发商一般会通过解除合同、收回房屋、另行销售的方式及时止损。但结合九民纪要及新冠肺炎疫情的现状，我们认为需重新思考法院是否会支持开发商依照合同约定行使解除权的诉求。

　　(1) 合同约定

　　购房合同通常会约定购房人断供后，开发商具有合同解除权。如满足合同约定的合同解除条件，开发商可起诉至法院要求解除

　　合同。购房合同解除后，购房人应返还房屋，开发商退还已付房款。

　　(2) 断供现状

　　如受疫情影响人员因非个人主观原因造成还贷逾期的，断供金额一般只是占到全部贷款金额的较小比例。如恶意逾期还款的，断供金额可能会占到贷款金额的较大比例。

　　(3) “九民纪要”规定

　　最高人民法院2019年11月8日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254 号)(简称“九民纪要”)第 47 条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持;反之，则依法予以支持。”

　　根据上述规定，法院将倾向于认为，合同对单方解除权的约定，系在合同一方根本违约情形下，赋予合同守约方解除合同、追究违约责任的权利，对于合同双方在履约过程中的轻微违约行为，任何一方均具有合理范围内的容忍义务。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，法院不予支持解除合同。

　　(4) 审判实务

　　实践中，部分法院会将开发商代偿贷款金额与全部购房款进行对比，若断供金额只是占到全部购房款的较小比例，则不支持开发商解除合同;若已经占到相当比例，则支持开发商解除合同。

　　所以，除了依据借款合同对银行承担违约责任，断供还可能被开发商依据商品房买卖合同起诉要求解除合同，返还房屋。法院将依据法律规定、断供金额等事实判决是否支持，若断供金额已经占到全部购房款的较大比例，则支持开发商解除合同，判决购房人返还房屋。