预约合同的效力认定及违约责任

《商品房买卖合同解释》第2条首次在法律上正式承认了预约合同，为统一实践中预约合同纠纷的解决提供了法律依据。[3]商品房预约合同是独立有效的合同。作为对双方交易房屋有关事宜的初步确认，商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房契约前签订预约合同。签订预约合同时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了预约合同，仍须双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。

根据《商品房买卖合同解释》第2条的规定，是否取得商品房预售许可证将影响商品房预售合同的效力认定，而双方签订预约合同的行为并不属于预售商品房的行为，是否取得商品房预售许可证并不影响预约合同的效力，预约合同的效力认定应当依照《合同法》第52条的规定予以确定。

商品房预约合同生效后，开发商与购房者均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致合同不能继续履行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。但违约责任违反的是预约合同的约定，故应当承担的是预约合同的违约责任，不能以预定的正式合同的违约责任条款确定违约责任。