商品房预约合同性质的认定

商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房预约合同不仅要具备商品房买卖合同的核心条款，而且要求项目已开工建设甚至要求缴纳一定的房款，目的在于增强预约合同的稳定性和确定性。

在具体实践中，房地产开发商会根据不同的情形与购房者订立不同的合同，开发商与购房者产生纠纷时，需要审查合同的性质对案件作出认定。关于合同性质的认定及案件的处理可以从以下几个角度分析：

1.当事人之间的意思表示

判断开发商与购房者之间签订的是预约合同还是正式合同，应审查开发商与购房者的意思表示，即签订合同是购买房屋还是为正式签订商品房买卖合同做准备。若是商品房预约合同，合同中一般会约定订立商品房购销合同的前提、时间等，即明确将来还要订立一个正式的合同。如例案三中，原告预订被告开发的房屋，并约定项目取得《商品房预售许可证》之日起30天内签订《商品房购销合同》，即签订房源确认书是为了将来签订《商品房销售合同》做准备，根据原、被告的意思表示，本案的房源确认书应认定为商品房预约合同。

2.合同约定的条款

根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定，判断是正式的商品房买卖合同还是商品房预约合同，取决于合同是否完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人是否已经按照约定收受购房款。一般的商品房预约合同只是为了订立正式的商品房买卖合同做准备，只会约定房源、价款等，而合同的主要内容在正式商品房买卖合同中才予以约定。例案二中买受方与出卖方所订立的《商品房认购协议》中明确约定双方需另行签订《商品房买卖合同》，且该认购协议中没有确定标的物，即房屋的具体位置，也没有对交付条件、交付日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法等作出约定。因此，该认购协议书缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，性质上只是协议双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力。

3.合同的履行情况

当事人之间的合同法律关系应根据当事人之间的约定和实际履行情况来确定。若开发商与购房者签订了商品房预约合同，开发商取得了《商品房预售许可证》并将房屋交付给购房者实际使用，购房者交付了全部的购房款，即使双方没有签订正式的商品房买卖合同，开发商与购房者之间也成立了事实上的房屋买卖合同关系。如例案一，虽然案涉《认购书》没有具备《商品房销售管理办法》第16条规定的全部13项内容，但该协议具备了房屋位置、用途、面积、价款、付款方式等房屋买卖合同的主要条款，当事人履行房屋买卖合同不存在实质障碍，且王某增已经按照约定支付了部分购房款，据此认定该《认购书》构成房屋买卖合同，并无不妥。