借名买房法律关系的性质
概言之，“借名买房”是指民事主体借用他人名义购买房屋，约定房屋暂时登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益，以后再将房屋所有权转移登记到借名人名下的法律行为（或法律关系）。其中，实际出资购买房屋并享有权益的一方称为借名人，房屋登记权利人称为出名人。
“借名买房”并不是法律规范或者理论上已经类型化的法律概念。当某一法律概念未为法律作为一个规范模式所明文规定时，研究其性质的目的和意义，是根据其共性特征将其纳入现有的法律概念体系中，对寻找可以适用的法律规范提供指引。“借名买房”法律关系的性质，应当依据该法律关系调整哪些主体间的何种权利义务来确定。
1.借名买房法律关系的主体
实践中，对于“借名买房”法律关系的性质存在较大认识分歧，主要有“三方法律关系说”“间接代理说”“委托合同、代持协议或无名合同说”等诸多观点：
“三方法律关系说”认为，借名买房为借名人、出名人、房屋出卖人三方主体之间的法律关系，并且涉及三个合同：一是出名人与借名人之间形成的借名合同关系，此合同属于无名合同；二是出名人与房屋出卖人之间发生名义上的房屋买卖合同关系，基于此合同，物权登记发生；三是借名人与房屋出卖人之间，发生直接的房屋买卖合同关系，借名人支付了价款，实际居住使用房屋。[1]
“间接代理说”认为借名买房关系实质上为“间接代理”关系，借名人系授权出名人，作为其间接代理人，由出名人代理借名人以自己名义与房屋出卖人签订合同、购买房屋。
笔者不赞成“三方法律关系说”和“间接代理说”，笔者认为，借名买房为无名合同法律关系。理由如下：第一，以涉及多方主体为由，推论借名买房为多方主体之间的法律关系，从逻辑上不能成立。客观世界是普遍联系、环环相扣的，一个法律关系往往不免牵涉其他主体或法律关系。事实上，借名买房除了涉及借名人与出名人的借名登记约定、出名人与出卖人的房屋买卖合同关系，还可能因按揭贷款与银行产生联系；因出名人的债权人申请查封房屋，而与执行申请人产生联系；因出名人擅自出卖房屋，而与善意受让人产生联系。这么多错综复杂的关系，显然不能全部归入借名买房法律关系之中。
第二，设立借名买房法律关系的基础事实是借名买房协议，根据合同相对性，该协议直接约束的主体仅为借名人和出名人。借名人、出名人之间的借名买房法律关系与出名人、房屋出卖人之间的房屋买卖关系为相互独立的存在，借名人一般不能直接成为房屋买卖合同关系的合同主体。绝大多数情况下，房屋出卖人并不知晓借名人的存在，仅将出名人视为合同相对方。多数借名买房引起的纠纷发生时，房屋买卖合同实际早已履行完毕。因此，在借名人与房屋出卖人之间直接拟制一个“实质的房屋买卖合同”，主张能够直接约束借名人与房屋出卖人，该观点是值得商榷的。
第三，从调整对象来说，借名买房法律关系主要调整出名人与借名人之间有关借名登记及房屋权益归属的权利义务关系，重心在于“借名”，而不在于“买房”。实践中，大部分借名买房争议实际也是发生在借名人与出名人之间。
第四，借名买房与间接代理的法律关系构造也不相同。首先，从当事人真实意思出发，借名人一般并没有授权出名人代理的意思。其次，当事人借名买房的主要动机为“借名登记”，与代理制度弥补和延伸民事主体行为能力的功能不符。相反，与代理制度中代理人以被代理人名义代为实施法律行为不同，实践中借名人反而往往是以被出名人名义，甚至反过来作为出名人的“代理人”，亲自参与房屋买卖合同的签订与履行。最后，我国现行法律并未全面规定间接代理制度，仅在《合同法》第402条、第403条委托合同部分吸收规定了类似制度，规定了委托人的介入权以及相对人的选择权。[2]将借名买房法律关系的性质类比为间接代理的实践意义不大，有意义的是探讨借名买房能否适用《合同法》第402条、第403条的规定，一旦房屋买卖合同发生纠纷，是否赋予借名人介入权、赋予房屋出卖人选择权。或许，在借名买房纠纷中并不排除《合同法》第402条、第403条的适用，但是借名买房法律关系的重心在于调整以借名买房约定为中心的权利义务关系；而间接代理制度则重在调整以房屋买卖合同为中心的权利义务关系，二者仍属不同范畴。
综上所述，笔者认为借名买房实质上是借名人与出名人之间关于借名登记及房屋权益归属的内部约定，该约定属于无名合同。根据合同相对性，借名买房法律关系直接约束的主体仅为借名人与出名人。对借名买房法律关系性质的界定，应当限于借名人与出名人之间基于借名买房约定发生的直接权利义务关系。至于因借名买房及其他行为（如出名人私自转让房屋等）而间接产生的与房屋出卖人、申请执行人、善意受让人等其他外部第三人之间的法律关系，不应与借名买房法律关系混为一谈。外部法律关系的处理，应当在明确借名买房合同的法律效力与后果的基础上，适用其他相应规范予以解决。例如，借名人的权利能否对抗执行申请人或善意受让人，须在明确借名买房合同是否发生物权变动效果的基础上，再做进一步探讨。
2.借名买房法律关系的内容
至于“借名买房”具体属于代持协议、委托合同、购房指标买卖还是其他合同类型，则取决于借名买房合同约定的具体权利义务内容。
从法律关系的内容来看，借名买房合同既可以是有偿合同，也可能是无偿合同。大致来说，借名人的权利主要有：（1）使用出名人的名义购买房屋；（2）借名登记；（3）实际享有房屋占有、使用、收益等权益；（4）要求出名人移交房屋占有及购房手续；（5）待条件满足时要求出名人将房屋所有权转移登记至自己名下等。义务主要有：（1）购房出资义务；（2）承担借名买房过程中发生的税费及费用支出；（3）向出名人支付约定的报酬或购房指标转让款；（4）待条件成就时及时将房屋所有权转移登记至自己名下等。
出名人的权利主要有：（1）请求借名人按照约定支付报酬或购房指标转让款；（2）请求借名人及时办理房屋过户；（3）请求借名人支付办理借名买房事宜中垫付的税费。义务主要有：（1）协助借名人办理购房及借名登记事宜；（2）将房屋占有、使用、收益权等权益转交给借名人；（3）将购房合同、票据等文件材料转交借名人；（4）按照约定或借名人指示，将房屋所有权转移登记至借名人名下等。
综上所述，笔者认为“借名买房”法律关系的性质为借名人与出名人之间的无名合同，该合同的核心内容是双方之间关于借名登记的合意以及对房屋实际权益归属的约定。
