律师观点分析

上诉人刘XX因与被上诉人许XX租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘XX上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判为刘XX向许XX支付场地占用费3152.3元(2018年10月1-4日)；2.本案一审、二审诉讼费用由许XX承担。事实和理由：一审判决对事实认定不清，刘XX未搬离涉案厂房并非刘XX的过错，而是许XX于2019年3月5日擅自锁了涉案厂房，导致刘XX无法搬离厂房。涉案厂房于2018年10月5日发生了火灾事故，事故发生后刘XX暂停工厂运作。2019年2月27日许XX在未与刘XX协商、刘XX还未来得及搬离厂房的情况下，擅自聘请挖机、叉车等强制将刘XX厂内的机器设备搬出，刘XX担心机器设备被损坏才用自己名下的货车停在厂门口阻止对方将机器设备拉走，而非许XX一审所称采取农民车堵塞门口的方式阻止许XX。从2019年3月5日涉案厂房被许XX擅自上锁后，刘XX就无法入内，更无法搬迁。许XX提起本案诉讼后，刘XX也多次在佛山市南海区XX某社区居民委员会的协调下就租赁合同事宜、火灾赔偿事宜及腾退涉案厂房事宜与许XX进行和解协商，并初步拟定了和解协议，但由于一直协商不成未最终签订和解协议书。
许XX答辩称：1.2019年2月20日，在消防部门通知的公告期满后，许XX督促刘XX清空财物、搬离并交还厂房，但刘XX置之不理。许XX当日通过微信向刘XX发送《通知书》，限期刘XX三天内清空财物，但刘XX仍无理拒绝。2019年2月27日，在居委会、派出所派员现场见证的情况下，许XX聘请钩机、叉车进场，准备拆除损坏的厂房棚顶，此举当然需先移出刘XX的机器设备以防损坏。许XX反复交代钩机、叉车操作人员谨慎、安全作业，不可能对刘XX的机器设备造成损坏。如果刘XX配合清场，应是自行拉走机器设备，而不是用货车堵门阻止许XX将机器设备移出。刘XX的行为恰好证明其逼迫许XX答应其无理索要的火灾事故赔偿，否则便堵塞厂房令许XX无法维修厂房再行出租。刘XX的行为还造成许XX聘请的钩机被困厂房内一周，赔偿了租金一万元。2.许XX从未对厂房上锁，厂房一直被刘XX用货车堵塞，根本无法上锁。3.2019年3月28日-30日，刘XX开走堵塞厂房的货车，改用杂物、机器封堵厂房出入口，许XX再次报警处理。派出所派员处理，现场大量围观群众可证明涉案厂房有没上锁。4.在居委会的调解下，双方确实进行了多次协商，并先后三次按刘XX的意愿起草了和解协议书，但每次都是刘XX出尔反尔，导致协商不成。
许XX向一审法院起诉请求判令：1.解除双方于2018年2月28日签订的《厂房租赁合同》；2.刘XX限期清空并交还厂房（位于佛山市南海区某路2号、面积约2243平方米）予许XX;3.刘XX支付许XX自2018年10月1日起至刘XX实际交还厂房予许XX之日止按24430元/月计算的租金（暂计至2019年2月28日止共5个月的租金为122150元）；4.刘XX支付许XX2018年8月24日至2018年10月5日期间的水电费5060元；5.刘XX支付许XX的租赁厂房保证金55260元、电费保证金4000元归许XX没收；6.本案诉讼费用全部由刘XX承担。
一审法院查明事实：2018年2月28日，许XX以“许钊”的名义（甲方、出租方）与刘XX（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：出租对象位于南海区某路2号（即涉讼租赁物），厂房（不含电梯）面积约2243平方米（含分摊面积）；乙方租用期限为1年8个月又14天；2018年3月1日至2019年11月14日每月租金24430元（不含税）；乙方按月度向甲方缴交租金；甲方提供涉讼租赁物给乙方使用水电设施到厂房门口，乙方按照自己实际所需进行水电安装；乙方在签订合同时交付租赁厂房保证金55260元以及电费保证金4000元给甲方，该保证金在合同期满后乙方没有违约则归还给乙方，但不计利息；乙方负责对涉讼租赁物（如地面、围墙、厂房、上盖、公共设施等）及其附属设施（如水、电设施、下水道、化粪池等）进行定期安全检查、保养、维修、疏通等，费用均由乙方负责；乙方为涉讼租赁物的消防安全责任人和安全生产工作责任人，对涉讼租赁物的消防安全工作和安全生产工作全面负责；如发生火灾及不可抗拒的自然灾害，一切损失和安全责任以及连带责任由乙方承担，与甲方无关，并按有关规定赔偿甲方的一切经济损失以及连带经济损失；为了员工的保障，乙方愿意向甲方提供保证金30000元。
2018年10月5日2时25分许，涉讼租赁物发生火灾，烧损了厂房建筑、厂内生产设备及产品一批。
2018年12月5日，佛山市公安消防支队某大队作出《火灾事故认定书》，认定该火灾起火部位为厂房北面的油漆仓库，起火原因：排除人为纵火、自燃、遗留火种，不能排除电气线路故障。后刘XX对该认定书不服申请复核。2019年1月18日，佛山市公安消防支队作出《火灾事故认定复核决定书》，决定维持原认定。
2019年1月16日，许XX将工人工资保证金30000元退还予刘XX。
2019年2月20日，许XX通过微信向刘XX发送《通知书》，称：佛山市公安消防支队于2019年1月23日到火灾现场大门贴出公告，公告二十天期满后可清理现场，现通知刘XX在三日内清走场内属于刘XX的剩余财物，否则，许XX到期后将视场内剩余财物为刘XX的遗弃物处理。
诉讼中，许XX陈述：刘XX支付了厂房保证金55260元、电费保证金4000元；涉讼租赁物的厂房棚顶、框架基本已烧毁，剩下墙体，刘XX的部分机器及原材料至今仍存放在涉讼租赁物内；刘XX于2019年2月27日用一台农用车堵塞了厂房门口，又从2019年3月30日起存放杂物和烂机器在门口进行堵塞。
一审法院认为：许XX主张涉讼租赁物未取得规划许可证、未经行政管理部门批准建设，刘XX未到庭提出异议，一审法院对许XX该主张予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《厂房租赁合同》因违反上述规定而无效。合同无效，自始无效，许XX请求解除《厂房租赁合同》，一审法院不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。许XX请求刘XX腾退涉讼租赁物，一审法院予以支持。许XX请求没收刘XX已支付的租赁保证金、电费保证金，一审法院不予支持。
合同无效，根据公平原则，刘XX应参照合同约定支付占用期间的场地使用费予许XX。许XX主张刘XX的物品一直存放在涉讼租赁物内拒绝搬走，并提供了照片为证，刘XX收到本案应诉材料后没有到庭提出异议，一审法院对许XX该主张予以采信。许XX主张刘XX尚未支付2018年10月1日起的场地使用费、2018年8月24日至2018年10月5日期间的水电费，刘XX亦未到庭提出异议，一审法院对许XX该主张亦予采信。涉讼租赁物虽在2018年10月5日凌晨因火灾灭失，但在火灾事故认定作出后，刘XX的物品一直存放在涉讼租赁物内，经许XX催告刘XX仍拒绝搬走，故刘XX应按每月24430元的标准，计付2018年10月1-4日、2019年2月24日起至实际返还场地之日止的场地使用费，支付2018年8月24日至2018年10月5日期间的水电费5060元予许XX，许XX请求超出一审法院核定范围的，一审法院不支持。经核算，刘XX应支付场地使用费的期间暂计至法庭辩论终结之日即2019年6月5日止，合共3个月又14天，该期间的场地使用费为84691元。
刘XX经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、刘XX应于判决发生法律效力之日起十日内腾退2018年2月28日签订的《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区某路2号的租赁物[厂房（不含电梯）面积约2243平方米（含分摊面积）]予许XX；二、刘XX应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年6月5日止的场地使用费84691元予许XX；三、刘XX应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年6月6日起至上述第一项判决履行之日止按24430元/月计算的场地使用费予许XX；四、刘XX应于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费5060元予许XX；五、驳回许XX的其他诉讼请求。
刘XX如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4029.4元，减半收取计2014.7元（许XX已预交4721.6元），由许XX负担992.7元，刘XX负担1022元并应于判决发生法律效力之日起十日内直接向一审法院缴纳。许XX已预交的3728.9元（4721.6－992.7），在判决生效后十日内经许XX申请，一审法院退予许XX。
二审期间，刘XX围绕其上诉请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。经审查，因证人未出庭接受法庭质询，故本院对刘XX提交的证明、证人身份证复印件不予采信；刘XX提交的照片显示的门上加了铁链的门口，与其所陈述的被许XX强行清出杂物堆放的门口不同，不能证明上锁的是厂房大门，故不能证明刘XX主张的许XX于2019年3月5日对厂房上锁的事实，本院对照片不予采信；许XX确认微信聊天的真实性，但与本案的实体处理没有关联性，本院不予采信。
经审理，本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为刘XX是否应向许XX支付至实际交还厂房之日止的占有使用费。
刘XX上诉主张许XX于2019年3月5日对涉案厂房上锁导致其无法搬离，故占有使用费应计算至2019年3月5日。对此，本院认为，刘XX没有充分证据证明许XX对涉案厂房大门上锁阻碍其搬离，而在消防部门出具《火灾事故认定复核决定书》后，许XX通知刘XX搬离厂房，刘XX还将其货车停在厂房门口导致无法进出，阻碍许XX自行清理厂房。至二审法庭调查，刘XX仍以双方未协商火灾赔偿事宜为由拒绝搬离厂房。故一审判决认定刘XX应支付至实际返还厂房之日止的占有使用费予许XX正确，本院予以维持。
综上，刘XX的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2907.97元，由上诉人刘XX负担。
本判决为终审判决。