律师观点分析

上诉人马XX因与上诉人梁XX、陈XX、原审被告梁XX民间借贷纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初11043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
马XX上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判梁XX、陈XX向马XX返还XXX元；2.本案一、二审诉讼费用由梁XX、陈XX承担。事实与理由：一审判决对马XX收到的陈XX的借款金额认定错误。马XX仅仅收到陈XX522000元的借款，而非75万元。首先，除了2017年2月16日转到梁XX账号的33万元外，陈XX转到马XX622*************713账户（以下简称5713账户）上的款项总共是70万元，分别为2016年12月8日的30万元、2017年1月3日的10万元、2017年4月13日的30万元。即使全部视为借款，也才70万元。其次，一审法院也确认马XX5713的账户由陈XX控制，XX陈XX从该账户收取的款项不可能是马XX取走的。2017年1月3日陈XX转入的10万元有2.8万元以现金方式支取。2017年4月13日陈XX转入的30万元有3万元以现金方式支取，该5.8万元的取现就是控制该账户的陈XX取走的，不应认定为借款。再次，2017年4月13日陈XX转入30万元，后将其中的15万元转到马XX的622*************964账户中（以下简称2964账户，该账户由梁XX控制），另有12万元转账给张XX，该12万元与马XX无关，马XX从来不认识张XX，也没有指示陈XX将款项转给张XX。既然5713账户由陈XX控制，那么从该账户转出的款项只要不是进入马XX的账户，陈XX又不能提供证据证明马XX有转款指示的，则不应认定为支付给马XX的借款。因此该笔转给张XX的12万元不应认定为借款。最后，关于2017年5月5日《房屋转让合同》首期三笔款75万元如何构成的问题。一审判决查明“陈XX书写了《金额结算单》（原件为原告持有）写明：‘30+30+10＝70万，过户税65000，测量出图费30000，建档、调档费10000，利息30000元（1个月）、加急办理过户费等60000元，总计89.5-15＝74.5。”这就是75万元的由来。陈XX谎称办理过户等需要19.5万元，加上转到5713账户上的70万元就是89.5万元，因此扣掉2017年4月13日陈XX取走的3万元现金，以及转给张XX的12万元共计15万元，还剩74.5万元。从该证据分析，2017年4月13日马XX收到的借款仅仅为15万元，而非30万元，最终可以确定马XX收取的借款为2016年12月8日的30万元、2017年1月3日的7.2万元、2017年4月13日的15万元，合计52.2万元。此外，一审法院诉讼费的分摊错误。马XX一审诉求XXX元，一审判决陈XX、梁XX返还XXX元，XX马XX只应该承担未支持部分167033元的诉讼费3640.66元。另外，鉴定结果与梁XX、陈XX的主张不一致，XX鉴定费应该由其承担。一审判决马XX承担39438.71元没有理由。
二审诉讼中，马XX补充以下上诉理由：一审法院已认定5713账户是由陈XX实际控制和持有的，根据向银行的调查，2017年1月3日陈XX公司的员工朱XX持该账户的银行卡取款8000元。陈XX提交的证据反映，朱XX于2017年2月16日经手将梁XX的33万元转入5713账户中。本案是陈XX、梁XX利用马XX的账户虚构部分借款本金，收取高额利息，符合套路贷的相关规定，请求法院予以审查。从5713账户转出的只要不是转给马XX的款项，都不应认定为借款。马XX通过查询发现，陈XX在一审法院另有一件民间借贷案件，一审案号是（2017）粤0606民初17213号，二审案号是（2018）粤06民终6709号，该案事实与本案几乎一致。
梁XX、陈XX辩称：一审判决认定转账70万元正确，该70万元先是借款，后转化为购房款。5713账户关联的电话号码是梁XX的，但不代表该账户由梁XX、陈XX控制和持有，关联梁XX的电话号码是为了掌握该账户资金的出入情况，防止马XX跑路。
梁XX辩称：本案与梁XX无关，梁XX不是适格被告，一审法院亦未判决梁XX承担责任，同时梁XX也不是被上诉人，一审法院关于梁XX的责任认定无误。
梁XX、陈XX上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法驳回马XX的诉讼请求；2.本案诉讼费、保全费、评估费均由马XX承担。事实与理由：一、关于本案基本事实。马XX与陈XX是同村居民。马XX因为负债累累急需资金周转，于2016年12月6日到佛山市和XX公司向陈XX借款。陈XX考虑马XX已有欠债，担心借款给马XX不能收回，XX拒绝其借款请求。马XX提出其名下有套房屋可以出售给陈XX。马XX考虑到其名下房屋是集体用地，过户有诸多限制条件，难度极大，经与陈XX初步协商，双方达成以下一致意见：1.如涉案房屋能过户，双方另行协商签订《房屋转让合同》；2.若无法过户，则马XX收取的前期款是借款，应连本带息偿还。即双方的真实意思是：由于涉案房屋过户难度大，不能过户即为借款关系，能过户就终止借款关系转化为房屋买卖关系。基于此，双方在2016年12月8日同一日签订借款协议和《房屋转让意向书》。陈XX在该日通过孙XX账户转给马XX30万元。2017年1月3日，陈XX转给马XX10万元，马XX、梁XX共同出具《合并借款证明》，确认借到上述两笔款项，约定利息为月息三分，连带担保人梁XX在《借款收据》上签名确认。为防止马XX一房几卖，2016年12月12日陈XX与马XX就涉案房屋办理了房地产租赁登记备案。签订上述合同后因双方真实意思是卖房，XX双方一直在谋划如何成就过户条件，终止借款关系转化为房屋买卖关系。由于房屋是集体用地，陈XX无购房资格，要找有资格的人，同时还需要马XX家人同意并要村里开证明，为此，2017年3月27日陈XX母亲梁XX办理了离婚手续，获得购房资格。2017年4月13日，双方就房屋买卖价格等问题达成一致，马XX与梁XX签订《房屋转让合同》。因马XX家人不同意过户，村里也未开具证明，无法满足办理过户手续的条件，陈XX为保险起见，遂与马XX签订《借款协议》，约定房款30万元为借款；陈XX转给马XX30万元。马XX签名确认已收到借款并开具《借款收据》。梁XX与马XX到不动产登记中心办理房屋过户手续，梁XX垫付房屋契税，开具完税证明及房款发票，期间为避税，马XX与梁XX签订《房屋买卖合同》，将房屋交易价格写为132万元。2017年5月5日，双方就多笔借款进行清算，确认终止借款关系，建立房屋买卖关系，前期借款本金及利息及各种费用折算为75万元，尾款为125万元，并约定在村委会见证下交付，双方重新签订《房屋转让合同》，约定房屋交易总价200万元，已付三笔首期款合计75万元，尾款125万元在房屋完成过户手续后三天内付清。2017年5月8日房产登记在梁XX名下，马XX父亲马XX曾多次打电话催余款，还要求余款转到其账户上。2017年6月5日马XX拿着马XX的委托书复印件要求收125万元余款，因陈XX没有看到委托书的原件，也没有看到马XX本人，XX陈XX不能确定该委托书是马XX的真实意思表示，所以没有支付尾款。因2017年5月全国房价暴涨，马XX及家人后来不肯收房屋尾款，想要悔约，才导致本案纠纷发生。2017年6月26日梁XX委托律师向马XX寄出《律师函》，要求马XX尽快接收尾款并交付房屋，同时梁XX也向大闸村委会寄出《告知函》，希望大闸村委会协助寻找马XX完成房屋交付问题。同年6月28日，梁XX在珠江商报上刊登声明，要求马XX尽快接收尾款并交付房屋，6月底房屋交付完成。二、关于本案为何种法律关系问题。（一）双方真实意思表示如前所述，房屋不能过户为借款关系，能过户则终止借款关系转为房屋买卖关系。（二）从2016年12月8日至2017年5月5日，在过户条件成就及双方就前期借款协议进行结算前，陈XX与马XX是借款关系，办理租赁备案登记及2017年4月13日的《房屋转让合同》皆是作为借款关系的担保。2017年5月5日满足过户条件，双方重新签订房屋转让合同后，双方之间已由借款关系转为房屋买卖关系。理由如下：1.陈XX考虑到马XX无还款能力，从一开始只有买房之意，并无出借之意；马XX虽有借款需求，但其在无法借到款项的情况下只能选择卖房筹款，双方就房屋买卖已达成一致意见，并一直在为具备过户条件而努力。2.如不是希望达成房屋买卖，陈XX没有必要为具备购房条件而努力。若只是希望借款安全，2016年12月12日为房屋办理租赁登记备案即可保证借款安全。3.如马XX不是卖房，其不可能一再催促陈XX支付尾款。马XX及其父亲在反悔前，多次催促陈XX支付尾款，因陈XX证据意识不强，目前仅找到以下证据印证：一是2017年4月14日11:48分马XX的语音聊天记录；二是2017年5月9日马XX持委托书催要尾款。因此，虽然双方一开始存在借款担保的意思表示，但在2017年5月5日双方经重新协商并结算，将借款合同关系转为房屋买卖关系，借款本息等转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等义务进行约定，说明双方已就借款担保关系转为买卖合同关系达成合意。本案真实情况是“以房抵债”，借贷关系消灭，房屋买卖关系成立。2017年5月5日的房屋转让合同并非借款合同的担保，而是双方自行就变更法律关系达成一致，实现双方权利义务平衡的交易安排，该交易安排未违反法律、行政法规强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。尊重2017年5月5日当事人变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的体现。因此，应认定2017年5月5日的房屋转让合同是双方真实的买卖意思表示，而非为借款合同提供的担保。三、一审法院认定陈XX、梁XX应按照借款本息与评估价格之间的差额支付余款，违反当事人意思自治原则。陈XX、梁XX有按照房屋转让合同约定的200万元价格买房的意思，但没有按照评估价格XXX元买房的意思。让陈XX按评估价购买涉案房屋违背当事人意思自治原则。房屋转让若认定为是让与担保，按照法理，房屋应为担保物，即使过户到梁XX名下，物权实质应属马XX，要求陈XX、梁XX按照不认可的评估价支付差额，是典型的强卖。四、佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产评估报告书》（正通评[2017]RF091515号，以下简称XX公司报告）评估价畸高，对梁XX、陈XX不公平，应重新评估。（一）XX公司报告的评估价格与市场价值不符。1.评估基准日应是2016年12月8日，或最迟是2017年4月13日。双方真实意思表示是买卖，而非借款，2016年12月8日签订意向书时已就房屋买卖意向达成一致，2017年4月13日梁XX获得购房资格后，双方签订房屋转让合同是对双方达成买卖关系意思表示的具体落实行为。2.XX公司报告未合理参照佛山市顺德区XX国有建设用地使用权基准地价，导致估价畸高。梁XX、陈XX提交了三份评估报告【分别为深同诚评字（20171）12GC第001号、信评字评（B）171XXXX1028号、信评字评（B）171XXXX1027号】，连同XX公司报告共四份，对比四份评估报告，XX公司报告在土地价值的估价明显过高，这也是导致最终房屋价格畸高的直接原因。地价应按照佛山市顺德区XX国有建设用地使用权基准地价。《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发[2015]12号）第二条规定：“严格按规程制订、更新并发布基准地价。市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。”《佛山市顺德区国土城建和水利局关于公布实施顺德区XX国有建设用地使用权基准地价的通知》（顺建函[2016]1122号）自2016年8月4日起执行，根据国土资厅发[2015]12号文件，该基准地价可参照适用，且顺建函[2016]1122号文件附件公布了顺德区XX国有建设用地使用权基准地价更新项目成果汇编，具体列明基准地价更新成果及成果应用指南。陈XX、梁XX在重审一审时向法院提交的广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司的《房地产估价报告》[信评字评（B）171XXXX1027号、信评字评（B）171XXXX1028号]、深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司房地产评估报告书[深同诚评字（20171）12GC第001号]，均参照适用顺德区XX国有建设用地使用权基准地价更新成果及应用指南，评估土地价格较为接近且符合市场交易情况，然而XX公司报告丝毫未体现出已参照上述基准地价及应用指南，个别因素修正系数不符合佛山市顺德区土地交易价格评估的相关规范情况，造成评估土地价值、房屋价值过高。（二）本案房屋不具有明显的商业性价值。1.房屋属于集体划拨土地上的宅基地用房，且大闸村适用一户一宅政策，可流转对象极其有限，梁XX为获得购房资格不得已办理了离婚手续。2.租赁合同及收据显示，2015年马XX以每月租金1万元的价格将房屋整体出租予他人，以月租金1万元与合同约定的交易价格200万元计算，租金年回报率仅6%。陈XX、梁XX在房屋限制流通情况下要收回购房成本，所需时间至少需要16.67年，若适用XX公司报告评定的XXX元，则至少需要40.38年，明显不符合市场投资常理。XXXX公司报告不能作为认定房屋价值的依据，继续适用将显失公平，造成利益失衡的不良后果，为公平计，应重新组织评估。
马XX辩称：梁XX、陈XX的上诉请求、事实和理由无事实和法律依据。双方之间不存在房屋买卖合同关系，本案历经多次开庭，陈XX对案件事实作出不一致的陈述。一、陈XX一审时坚持双方仅仅存在房屋买卖合同关系，其强调从支付第一笔款项时就签订了房屋转让的意向书，双方不存在民间借贷关系。二审庭审时却称借款转为购房款。二、对于借款金额，陈XX一直坚持是103万元，二审庭审中却确认是一审法院认定的70万元，差额的33万元是从梁XX的账户转入马XX的5713账户，如果该账户不是陈XX一方控制，该33万元的去处又在哪里。三、陈XX称5713账户关联梁XX的电话是为了监控马XX的资金信息，这作为债权人而言不符合常理。四、陈XX在其他法院有多起案件，都是民间借贷。五、如果双方同意调解，马XX愿意归还借款，取回房屋。
梁XX辩称，其答辩意见与对马XX上诉的答辩意见一致。
马XX向一审法院起诉请求：1.判令梁XX、陈XX支付房款差额XXX元（以评估总值XXX元减去马XX已收到的55万元借款及马XX应当支付的利息52767元）及利息（利息从2017年6月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日）；2.诉讼费由梁XX、陈XX负担。
一审法院认定事实：梁XX是陈XX母亲，孙XX是陈XX妻子。案涉位于佛山市顺德区*****************屋所有人原登记在马XX名下[不动产权证号为粤（2016）顺德区不动产权第111XXXX0262号]，土地权利性质为集体划拨，用途为农村宅基地∕成套住宅。2016年12月8日，马XX作为卖方，陈XX作为买方签订《房屋转让意向书》，约定马XX拟将其名下位于佛山市顺德区*****************屋[粤（2016）顺德区不动产权第111XXXX0262号]转让给陈XX，如马XX房屋卖给第三人则应付违约金20万元，陈XX先行支付前期购房款40万元。该合同未约定房屋转让总价款。同一日，孙XX向马XX2964账号转账30万元。马XX与陈XX共同去房地产管理部门办理了《房地产租赁登记备案证明书》，出租人为马XX，承租人为陈XX，租赁房屋面积为936.92平方米，租赁土地面积为234.76平方米，租赁期限为2016年12月8日到2036年12月8日共20年，月租金为1250元。2017年1月3日，陈XX向马XX5713账号转账10万元。2017年2月16日，从梁XX银行账号向马XX5713账号转账33万元。马XX不承认，双方之间亦无借款合同。马XX在2017年2月25日在银行电子回单的打印单空白处签名捺印指模，无其他任何文字书写。该回单的交易摘要注明是转存。2017年4月13日，马XX向陈XX借款30万元，双方签订《借款协议》一份，合同约定月利率为3%，马XX应当在2017年6月8日当天还清全部借款本金及最后一个月利息。签约当天，陈XX向马XX5713账号转账30万元。上述转账中除2017年2月16日的33万元外，对其余3笔分别发生于2016年12月8日、2017年1月3日、2017年4月13日的转账，马XX都于转账当天在生成的中国XX上写上“已收到金额”或“已收金额”并签名捺印指模；回单的交易摘要中都注明是借款。
2017年4月13日，马XX与梁XX签订了《房屋转让合同》一份，约定：“鉴于……马XX拟将该房屋转让给梁XX……一、马XX将其自有的位于佛山市顺德区*****************屋[粤（2016）顺德区不动产权第111XXXX0262号]有偿转让给梁XX，……转让含税费总价为200万元，双方共同确认本协议签订之时，梁XX已向马XX分别支付了三笔首期款合计103万元（此处没有捺印指模）；在该房屋转名过户完毕且梁XX收到新的房产证后三日内，梁XX向马XX支付剩余转让款97万元；双方共同确认马XX指定收款账户信息为户名：马XX，开户行：乐从支付账户分别为622*************964、622*************713。马XX收到每笔款项后，需向梁XX出具收据。”上述合同签订后的当天，梁XX与马XX到税务部门办理了案涉房地产的交易手续，签订了一份标准文本的《房地产买卖合同》，合同约定价格为132万元；办理纳税手续并领取了交易发票，注明交易价格为132万元，同时以梁XX名义缴纳了契税19800元，税务部门出具了《税收完税证明》。2017年5月8日，梁XX办理上述房产的过户登记手续取得案涉房产证的权属证书[粤（2017）顺德区不动产权第111XXXX1158号]。当天，陈XX写下《金额结算单》（原件由马XX持有），内容为：“30+30+10＝70万，过户税65000，测量出图费30000，建档、调档费10000，利息30000元（1个月）、加急办理过户费等60000元，总89.5-15＝74.5。”对于该结算单上减去15万元，马XX在一审第一次庭审中主张，2017年4月13日陈XX转账支付30万元，只有其中15万元转至马XX2964的账户，另外15万元陈XX自己持5713的银行卡现金取出3万元，并转账12万元给张XX。2017年5月5日，马XX作为卖方，梁XX作为名义买方，合同上签名捺印指模的全部是陈XX，双方签订《房屋转让合同》一份，“鉴于……马XX拟将该房屋转入给梁XX……一、马XX将其自有的位于佛山市顺德区****************屋[粤（2016）顺德区不动产权第111XXXX0262号]有偿转让给梁XX，……转让含税费总价为200万元，双方共同确认本协议签订之时，梁XX已向马XX分别支付了三笔首期款合计75万元（注：该处有捺印指模）；在该房屋转名过户完毕且梁XX收到新的房产证后三日内，梁XX向马XX支付剩余转让款125万元；双方共同确认马XX指定收款账户信息为户名：马XX，开户行：乐从支付账户分别为622*************964、622*************713。马XX收到每笔款项后，需向梁XX出具收据。”在签约之前，陈XX书写了《金额结算单》（原件为马XX持有）写明：“30+30+10＝70万，过户税65000，测量出图费30000，建档、调档费10000，利息30000元（1个月）、加急办理过户费等60000元，总89.5-15＝74.5。”
2017年6月24日，梁XX的委托代理人广东XX向马XX发出《律师函》[（2017）粤佛宝律字第0624-1号]，内容包括：受梁XX委托，发表意见如下：2017年4月13日，马XX与梁XX双方签订《房地产买卖合同》约定成交价格为132万元，合同签订后，因你方家庭成员嫌价格低，拒绝履行已经生效的前述合同。为了能够顺利尽快达成交易，并及时消除对梁XX女士的不良影响，梁XX确定不予追究你就该份合同的违约责任，又重新与你于2017年5月5日签订了《房屋转让合同》，并约定将总成交价变更为175万元（注：不含无证的部分，全包括为200万元；……）。之后，梁XX按约支付购房款，但是，在支付前期约定的75万元后，你却无XX离家出走。……2017年6月26日，梁XX在佛山本地报纸刊登《声明》，声明的内容为：梁XX与马XX就案涉房产交易已经签订合同且已经完成变更过户，但由于马XX下落不明联系不上导致余款无法支付及其他不利法律后果由马XX自行承担。
案涉房产于2017年6月30日起陈XX以自己名义对外出租并收取租金。
2017年7月5日马XX提起本案诉讼。
一审法院在第一次审理期间委托佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司对涉案房地产进行评估鉴定，评估时点为2017年5月5日，位于佛山市顺德区****************产[不动产权证号：粤（2017）顺德区不动产权第111XXXX1158号]的评估总值为XXX元。
在一审法院第一次审理期间【即（2017）粤0606民初10386号案】的2017年8月14日第一次庭审的法庭调查中，陈XX、梁XX均明确确认：“陈XX的妻子孙XX向马XX支付了30万元、梁XX向马XX支付了33万元、陈XX向马XX支付了10万元，共73万元。合同约定税费由马XX承担，但实际是由梁XX、陈XX垫付，金额是19800元”（见庭审笔录第14页）。一审法院重审期间，2018年9月7日第二次庭审中，陈XX、梁XX确认一共支付首期购房款103万元，税费19800元，第一笔购房款是2016年12月8日的30万元，第二笔是2017年1月3日的10万元，第三笔是2017年2月16日的33万元，第四笔是2017年4月13日的30万元，共103万元，税费由梁XX垫付。
另查明，中国XX资料显示，截至2018年11月16日止，2964账户和5713账户两个账户均处于正常状态，2964账户（注：关联账户为622*************664）开户日期为2012年12月14日，最后交易日期为2017年9月3日，账户余额为0.17元；5713账户的开户日期为2003年8月2日，最后交易日期为2018年7月12日，账户余额为23.22元，该银行账户所留的手机号码是133*****005，签约日期为2017年1月3日，从2017年5月开始至今欠费2元。经向中国XX调查，查明号码133*****005在2017年1月至2017年6月的开户人是梁XX本人。
在一审法院第一次审理期间【即（2017）粤0606民初10386号案】，陈XX、梁XX提供房屋租赁合同原件、收据原件七份，证明涉案房屋交付给梁XX、陈XX占用使用及收益，交付完毕后由梁XX、陈XX管理。
一审法院认为：一、马XX与梁XX、陈XX之间并非陈XX、梁XX主张的真实的房屋买卖合同关系，马XX与梁XX、陈XX之间的真实意思表示为民间借贷关系，其先后签订的《房屋转让意向书》《房屋转让合同》并办理权属转移登记手续均应认定为作为案涉民间借贷合同关系的担保，该民间借贷关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，受法律保护。首先，马XX与梁XX、陈XX之间的三笔款项往来均有直接证据显示属于借款性质：2016年12月8日30万元、2017年1月3日10万元、2017年4月13日30万元的XXX转账交易摘要中注明是借款，2017年4月13日，陈XX作为贷款人与马XX作为借款人签订《借款协议》。其次，从马XX与陈XX2016年12月8日开始发生经济往来至本案诉讼的整个过程来看，尤其是2017年4月13日、2017年5月5日《房屋转让合同》的首期三笔款金额均不相同，以及时间在后的2017年5月5日的《房屋转让合同》，虽然买方写的是梁XX但实际签名人是陈XX，陈XX与梁XX作为母子关系，在与马XX交往过程中，其所主张的购房款与出借款均是指向同一笔款项，即存在一款两用的情形，据此认定陈XX与梁XX是一个利益共同体，两人在本案中享有并承担共同的权利义务。
第三，陈XX与马XX之间实施的多个行为存在法律上的冲突，异于常情常理。2016年12月8日陈XX与马XX先就案涉房屋签订租赁合同并办理租赁备案登记，约定租赁期限为20年，房屋面积为936.92平方米，月租金为1250元（价格明显偏低），后又在同一天就案涉房屋签订《房屋转让意向书》，且并未约定房屋转让总价款，但约定先行给付40万元前期购房款，明显违背常情常理，当天转账30万元也注明是借款。第四，没有直接证据证实梁XX、陈XX支付具有购房款性质的款项给马XX。合同约定了马XX的收款账户信息及余款125万元应于收到房产证三日内支付完毕。梁XX在2017年5月8日取得案涉房产证后未依约履行付款义务，反而通过发律师函和刊登报纸的方式向马XX催促收取房款，陈XX、梁XX主张马XXXX意不与其联系且其账户被注销，不能成功转账，而据调查，银行资料显示马XX5713账户最后交易日期为2018年7月12日；合同约定马XX收到每笔款项后，需向梁XX出具收据，实际上马XX从未向梁XX出具过收取购房款的收据，反而三笔转账交易明确写明是借款。第五，案涉房产属于农村集体宅基地上所建房屋，依据我国土地管理法规、担保法法规以及当地土地管理部门的通行做法，宅基地上所建房屋一般不办理贷款抵押登记手续，尤其是农村集体宅基地上所建房屋不允许出卖给农村集体村民以外的人。因此，2017年4月13日同一天由陈XX与马XX签订借款合同的同时由具有本地农村村民身份的陈XX母亲梁XX签订房屋买卖合同，属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定的当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的典型情形。综上，陈XX、梁XX主张与马XX之间属于房屋买卖合同关系明显与一般的房屋买卖交易不相符，不合常情常理，一审法院认定马XX与陈XX、梁XX之间的真实意思表示为民间借贷关系，梁XX、陈XX与马XX先后签订的《房屋转让意向书》《房屋转让合同》并办理过权属转移登记手续均应认定为作为案涉民间借贷合同关系的担保，马XX与陈XX、梁XX之间并非真实的房屋买卖合同关系。马XX与陈XX、梁XX之间的民间借贷关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，受法律保护。
二、马XX实际收取陈XX、梁XX的金额，主要争议在于梁XX的账户于2017年2月16日转账至马XX5713号账户的33万元马XX是否实际收取的问题，一审法院分析如下：首先，案涉5713账户所留的手机号码133*****005在2017年1月至6月的开户人是梁XX，该账户的签约时间是陈XX向马XX转账10万元的2017年1月3日，而其开户日期为2003年8月2日，XX5713账户由陈XX、梁XX实际控制使用。其次，梁XX于2017年2月16日转账给马XX33万元时，梁XX与马XX尚未签订房屋买卖合同或书面借款合同，也未就该笔款项签订过书面的借款合同，双方无任何书面合同关系。第三，2017年2月16日梁XX向马XX5713账户转账33万元，马XX在2017年2月25日生成的中国XX的打印单空白处签名捺印指模，无其他任何文字书写。与其他三份XXX均为转账当天生成并予签名并写明“已收到金额”的情形不同，而且是在事隔十天后才生成，不符合双方之前与之后的交易习惯。第四，该回单的交易摘要注明是转存，未明确该笔借款是借款或是购房款，不符合其他三笔款项往来的交易习惯。第五，梁XX、陈XX在重审期间第二次庭审主张共向马XX支付过四笔款项，分别是2016年12月8日30万元、2017年1月3日10万元、2017年2月16日33万元和2017年4月13日30万元。但二人所提供的证据以及两次庭审陈述之间存在不相一致之处：梁XX、陈XX先后与马XX签订了2017年4月13日、2017年5月5日两份《房屋转让合同》，两份合同对三笔首期款的金额确认不同，2017年4月13日梁XX签名的《房屋转让合同》（重审期间新提交的证据）订明是103万元，2017年5月5日陈XX签名的《房屋转让合同》订明是75万元；在一审法院第一次审理2017年8月14日第一次庭审时【案号（2017）粤0606民初10386号庭审笔录第7页】，陈XX、梁XX确认陈XX与马XX之间存在一笔30万元的借贷关系，而陈XX承认是其书写的《金额结算单》却写明：“30+30+10＝70万，过户税65000，测量出图费30000，建档、调档费10000，利息30000元（1个月）、加急办理过户费等60000元，总89.5-15＝74.5。”即对于其中两笔30万元均列为是购房款，未将33万元列为购房款；2017年6月24日梁XX委托律师发出的《律师函》明确已付的首期款为75万元；2018年9月7日第二次庭审陈XX、梁XX确认一共支付首期购房款103万元，据此可见，二人提供的证据之间相互矛盾、前后反复不一致，在两次庭审中的陈述前后不一致，违反了诚实信用原则，XX不采纳二人主张的已支付103万元的事实。综合以上五点分析，一审法院认定梁XX的账户于2017年2月16日转账至马XX5713号账户的33万元款项不属于马XX收取的款项，即陈XX、梁XX主张于2017年2月16日向马XX支付33万元的事实理由不成立，一审法院不予采纳。
三、关于马XX实际应负担的借款债务总金额如何确定的问题。马XX主张尚有15万元没有实际收取的问题，即马XX主张2017年4月13日陈XX转账支付至5713账户的30万元，只有其中15万元转至马XX2964的账户，另外12万元陈XX自己持5713的银行卡现金取出3万元，并转账12万元给张XX。虽然根据前述认定，5713账户自2017年1月3日起即受陈XX、梁XX控制，但因双方于2017年5月5日签订的《房屋转让合同》，明确订明已经收到首期三笔款75万元，该款项属于双方对于借款本金利息以及办理房屋买卖相关手续之费用的约定，该约定对于双方具有约束力，一审法院认定马XX截至2017年5月5日已经收取了陈XX、梁XX的借款本金及利息及相关费用为75万元，另外再加上梁XX已经缴纳的契税19800元，马XX未能提供充分证据推翻上述该约定，马XX应当承担举证不能的不利后果。一审法院对于马XX主张仅实际收取522000元的事实不予采纳。
四、关于案涉房地产价格的确定问题。因一审法院第一次审理期间已经依法委托评估机构对案涉房地产2017年5月5日的市场价格进行评估，鉴定结论为案涉房地产价值XXX元。该鉴定程序合法，鉴定结果合理，依法应予采纳。陈XX、梁XX提出该鉴定结论不公平的理由不充分，一审法院不予采纳。
综上所述，因签约之后案涉房地产已经交付给陈XX、梁XX占有使用（对外出租）并且双方已经办理房屋所有权转移登记至梁XX名下，诉讼中陈XX、梁XX拒绝返还房屋予马XX，XX参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”、“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，马XX有权请求返还借款本息与房屋过户登记时房屋价值的差额。截止2017年5月5日，马XX对陈XX、梁XX的借款本息及相关手续费用金额75万元，陈XX、梁XX已经缴纳的契税19800元也应当作为马XX借款债务的一部分，案涉房屋价值XXX元，两相抵减，差额为XXX元，陈XX、梁XX应当返还予马XX。马XX主张该差额款的利息，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、梁XX、陈XX应于判决发生法律效力之日起十日内向马XX返还XXX元；二、驳回马XX的其他诉讼请求。案件受理费40743.42元，财产保全费3520元，评估鉴定费14614元，合计58877.42元，由马XX负担29438.71元，梁XX、陈XX负担29438.71元。
二审期间，马XX未向本院提交新证据。梁XX、陈XX向本院提交了以下证据材料：
1.委托书一份，拟证明马XX父亲马XX2017年6月5日持委托书（复印件），要求陈XX支付125万元尾款，印证2017年5月5日双方签订的房屋转让合同不是担保，而是经过结算后由借款关系转为买卖关系；
2.最高法第72号指导案例一份，拟证明该案例的借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，商品房买卖合同具有法律效力；
3.顺德区乐从镇大闸村委会华湖东XX房屋阿里拍卖网拍卖情况一份，拟证明采信XX公司报告显失公平，应重新评估；
4.2019年5月30日的录像及翻译，拟证明马XX父亲马XX承认其曾向陈XX提供委托书，其指责因为陈XX要求必须有委托书的原件才支付尾款，才导致本案纠纷发生，房屋违建部分仍然是马XX一家的，其只是卖有证那部分给陈XX；
5.债权债务互抵协议书一份，拟证明（2018）粤0606民初3023号、（2018）粤06民终6709号、（2017）粤0606民初17213号案件的三方经协商达成和解；
6.抵押借款合同一份，拟证明在(2017)粤0606民初17213号一案中，案件双方签订了抵押借款合同，说明陈XX一方知道抵押是保证借款安全的方式，但本案双方没有签订抵押合同而是房屋转让合同，说明双方的真实意思是买卖并非担保。
为查明本案事实，本院调取了（2017）粤0606民初17213号、（2018）粤06民终6709号、（2018）粤0606民初3023号民事判决书各一份，以及（2018）粤06民终1009号法庭调查笔录一份。
此外，经本院准许，梁XX、陈XX申请证人周XX、廖XX、李XX出庭作证。
周XX称，马XX之前找陈XX借钱，陈XX没借给马XX，马XX主动提出将其房屋卖给陈XX。廖XX称，其与陈XX去大闸村看房子并交付尾款，但当时屋主不在，屋主父母让陈XX交付尾款给屋主父母，陈XX认为不妥最后未支付并让屋主写份委托书。李XX称，因陈XX买了马XX的房屋，其与陈XX一起去过马XX家两三次，欲支付买房尾款，但都未见到马XX，都是马XX父母在家并说只需将尾款交给马XX父母。因马XX不在场，陈XX未支付尾款并要求马XX父母出具马XX的委托书。
本院组织各方对上述证据进行了质证。本院经审查认为，证据1是复印件，马XX也不予确认真实性，本院不予采信。证据2涉及的案例与本案案情不一致，不具有参考性。XX公司报告的评估价格是否偏高，并非本案考虑的因素（理由详见后文），马XX所说不能代表马XX的立场，XX本院对证据3、4不予审查。证据5、6是其他案件的材料，与本案无关，本院对该两份证据亦不予审查。本院依职权调取的判决书、法庭调查笔录，来源合法，各方对真实性无异议，本院予以采纳。证人证言方面，对于陈XX所称的其与马XX买卖房屋一事，证人周XX、李XX称其并不清楚，证人廖XX亦未提到陈XX与马XX如何商谈买卖房屋的事情，XX证人证言不能证明陈XX与马XX之间达成房屋买卖交易。
另，陈XX申请追加马XX为本案第三人，以及对涉案房屋的价值重新进行评估。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
二审另查明，马XX、梁XX、陈XX均确认本案所涉的借款发生于马XX和陈XX之间，梁XX并未参与其中。梁XX、陈XX表示，若法院认定本案双方是民间借贷而非房屋买卖合同关系，其同意将涉案梁XX的房屋拍卖，拍卖款偿还马XX本案的借款债务后，余款返还给马XX；马XX表示若其在收到本案判决书后一个月内无法偿还本案债务，其同意通过拍卖本案房屋的方式偿还借款。
本院认为，本案首要的问题是：就涉案房屋，本案双方最终建立何种法律关系。首先，从证据内容看。第一，陈XX称其一开始就有购房意愿，但双方最早签订的《房屋转让意向书》并未载明房屋转让总价这一极其重要的内容，此与惯常的房屋买卖磋商不符；第二，结算单上有注明“利息：30000元（1个月）”的内容，陈XX称意指马XX一直没有支付利息，双方对此进行结算确认。但是，该结算单上还写有过户税、测量出图费、加急办理过户费的内容，说明双方当时已准备办理房屋过户事宜，若双方的关系已转化为房屋买卖关系，陈XX之前给付的款项转为购房款，则理应不会当借款对待要计算利息；第三，马XX与代表陈XX一方的梁XX在2017年4月13日签订了《借款协议》和《房屋转让合同》各一份，并于该日到税务部门办理房产交易手续。如果双方确实转化为房屋买卖关系并付诸行动，则无需再签订上述《借款协议》，明确利率和还款期限。
其次，从双方的陈述看。第一，关于2017年2月16日的33万元，银行流水显示马XX5713账户收到从梁XX账户转出的该笔款项后，同日转出34.6万元到案外人梁XX的账户。马XX一直称其实际并未收取该款，而陈XX在2017年8月14日、2017年10月30日、2018年3月12日、2018年8月15日、2018年9月7日的庭审中均称是支付给马XX的购房款，在一审法院重审没有采纳陈XX该主张后，陈XX改口确认其支付的款项不包括该33万元，并称其知道马XX背负很多外债，XX将该笔款项转回到其朋友的银行账户里；第二，马XX一直主张其5713账户的银行卡被陈XX控制，陈XX在2018年9月7日、2018年12月11日的庭审中予以否认，称其没有持有过马XX的银行卡和相应的网银，后陈XX在2019年5月28日的庭审中称5713账户的网银从2017年1月3日至2017年4月13日由其掌握，密码其也知悉；第三，对于5173账户关联133*****005电话号码一事，陈XX在2018年9月7日、2018年12月11日的庭审中称其不知道133*****005电话号码的使用人，也没有办理过5713账户关联该电话号码的手续，而在2019年5月28日的庭审中陈XX称为了掌握账户资金出入情况，其要求马XX办理该关联电话号码手续；第四，对于马XX提交的本案借款协议、收据、合并借款证明，陈XX在2018年8月15日的庭审质证时对真实性有异议，但在2019年6月5日的庭审中予以确认。
由上可见，陈XX在多个问题上的陈述前后不一，令人存疑，结合前面对证据的分析意见，陈XX主张双方由借款关系后来转化为房屋买卖关系的上诉主张，事实依据不足，本院不予采纳，应认定双方为借贷关系，转让房屋实为借贷提供担保的盖然性更高，一审判决对此认定正确，本院予以维持。有鉴于此，本院对陈XX要求对涉案房屋价值重新评估的申请，不予准许。本案借贷发生于陈XX与马XX之间，马XX与本案并无利害关系，陈XX要求追加马XX为本案第三人的申请，同样没有依据，本院亦不予准许。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”依照该规定，在借款人未偿还债务的情况下，应当拍卖作为担保物的房屋之所得价款清偿借款本息，而非直接由出借人取得房屋抵扣债务，一审法院在未询问陈XX是否愿意按照XX公司报告的评估价受领房屋的情况下，迳自判令陈XX向马XX支付评估价与已交付借款之间的差额，处理不当，本院予以纠正。现陈XX明确表示其不同意按照XX公司报告的评估价取得房屋，双方均同意如马XX无力偿还本案借款本息，则拍卖本案房屋，该处理意见符合上述规定，本院予以采纳。
关于借款本息问题。首先是借款本金，对2016年12月8日第一笔30万元的借款，双方在数额上并无异议，本院予以确认。双方对第二笔和第三笔的借款本金产生争议，第二笔即2017年1月3日的10万元转到马XX的5713账户后，同日其中7.2万元转出到马XX的2964账户，其余的2.8万元以现支形式取走，具体为四次，每次为5000元，另外还有一笔8000元的现支。马XX主张其实际仅收到7.2万元（即从5713账户转到2964账户的7.2万元），上述2.8万元的取现是陈XX所为，所有借款的月利率是4%，第二笔借款产生后借款总额合共40万元，一个月的利息为1.6万元，同时马XX没有支付之前第一笔30万元借款的利息1.2万元，利息合共2.8万元，XX陈XX转账借款后以取现的形式收取了该2.8万元利息。而陈XX称四次每次为5000元的取现与其无关，非其所为。对于8000元的取现，陈XX在2019年6月5日的庭审中称是马XX给梁XX的好处费，因为梁XX提供了担保。在2019年7月18日的庭审中，陈XX则称该8000元是梁XX代马XX为第二笔10万元借款支付的两个月共8000元的利息。本院认为，从陈XX提到的10万元借款两个月利息为8000元看，本案借款月利率即如马XX所说为4%，以此计算，马XX上述所述的取现数额与应收利息相吻合。反观陈XX一方，陈XX否认其提前扣取利息，但是如前面所分析，5713账户的银行卡和网银是由陈XX管控，而且现有证据显示8000元的取款人是陈XX公司的财务朱XX，陈XX对该8000元的用途一时称为马XX给梁XX的好处费（未得到梁XX的确认），一时称为梁XX代马XX支付的利息，前后不一致。因此，本院采信马XX关于其实际仅收到7.2万元借款的主张。关于第三笔2017年4月13日30万元的借款，马XX5713账户收到陈XX该30万元后，当日网银转账15万元到马XX的2964账户，其后以现支方式分六次每次5000元合共取走3万元，另外的12万元被转到案外人张XX的账户。马XX认为其仅收到转到2964账户的15万元，其余的15万元是陈XX操作，陈XX则称与其无关。本院认为，按照双方所述，5713账户的银行卡在此之前已由陈XX掌控，陈XX并无证据证明其在2017年4月13日已交回给马XX，以现支方式分六次每次5000元的取现与陈XX之前的行为亦相符，因此，本院采信第三笔借款马XX实际收到15万元。综上，本院认定本案借款总额实际为52.2万元（30万元＋7.2万元＋15万元），马XX该项上诉主张，理由成立，本院予以支持。其次是利息问题。由于本院将陈XX转走的和取现的款项排除在借款本金之外，XX该部分款项不再作为已收取的利息处理。流水显示在2017年2月15日分别有9900元、6100元存入马XX的5713账户，马XX和陈XX均主张是自己所存但均无法提交证据。本院认为，双方在此之后两次签订了《房屋转让合同》，从填写的已付款项总额看，并未包括上述9900元、6100元，而且9900元和6100元合共16000元，恰好是已经发生的前两笔借款（合共40万元）按照月利率4分计算的利息，XX此，本院采信该9900元、6100元为马XX所存。马XX还提出其以现金6000元和1万元左右的首饰支付了利息，但其未能提交收据之类的证据予以佐证，陈XX又予以否认，XX本院不予采信。综上，本院认定马XX在2017年2月15日支付了两笔利息，分别为9900元、6100元。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”至2017年2月15日时，产生的借款利息是23836.93元，具体为：30万元×36%÷365天×70天(从2016年12月8日至2017年2月15日）＋7.2万元×36%÷365天×44天（从2017年1月3日至2017年2月15日），马XX还了16000元利息后，尚欠利息7836.93元。2017年2月16日之后的利息则按照年利率24%计算。
综合上述分析意见，马XX本案的借款债务具体如下：第一，52.2万元的借款本金；第二，截止至2017年2月15日尚欠的7836.93元利息；第三，以37.2万元（30万元＋7.2万元）为本金从2017年2月16日起计算至实际清偿之日止按照年利率24%计算的利息；第四，以15万元为本金从2017年4月13日起至实际清偿之日止按照年利率24%计算的利息。根据双方意见，如马XX无法在一个月内偿还以上债务，则拍卖本案佛山市顺德区****************屋，所得价款支付拍卖费用、执行费并清偿上述本金、利息后，余额返还给马XX。若马XX以拍卖佛山市顺德区****************屋之外的方式偿还上述债务的，则梁XX应当将该房屋返还给马XX并配合马XX办理相关房屋过户手续，过户费用由马XX承担。
综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初11043号民事判决；
二、确认马XX与陈XX存在民间借贷关系，马XX尚欠陈XX的借款本息如下：本金52.2万元和利息（利息具体为：2017年2月15日之前的利息为7836.93元，并以37.2万元为本金从2017年2月16日起计算至实际清偿之日止，以及以15万元为本金从2017年4月13日起至实际清偿之日止，均按照年利率24%计算的利息）。
三、若马XX在本判决发生法律效力之日起一个月内没有自觉清偿完毕上述第二项债务，则马XX、陈XX均有权申请拍卖权利人为梁XX位于佛山市顺德区****************屋[粤（2017）顺德区不动产权第111XXXX1158号]，拍卖所得价款支付拍卖费用、执行费并履行上述第二项债务后，余款返还给马XX；
四、若马XX以拍卖佛山市顺德区****************屋[粤（2017）顺德区不动产权第111XXXX1158号]之外的方式偿还上述第二项债务的，则该房屋返还给马XX，梁XX应当在债务清偿完毕之日起十五日内配合马XX办理相关房屋过户手续并将房屋交还给马XX，过户费用由马XX承担；
五、驳回马XX的其他诉讼请求。
一审案件受理费40743.42元、财产保全费3520元，评估鉴定费14614元，合共58877.42元，由马XX承担55357.42元，陈XX承担3520元。二审案件受理费44127.16元，由马XX承担4720元，陈XX承担39407.16元。
本判决为终审判决。