买房人刚签订房屋买卖合同即违约，卖房人怎么办？

    张先生：昨天有个买家和我签订了二手房买卖合同，今天他告诉我不买了，定金还没有交，请问合同生效了吗？他是否要承担违约责任。

王律师解答：一、合同效力问题。

   《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。　

第四十六条规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。

第五十条规定：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同。

根据以上法条的规定，买方是自己买房子，有完全民事行为能力，合同又没有附加生效条件的情况下，合同签订成立即生效。该合同是有效的合同。

二、买方违约承担责任问题。

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。” 这是合同法关于预期违约的规定，守约方可以依法解除合同并向违约方主张违约责任。
《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”这是《合同法》和《合同法解释二》关于违约金调整的规则，即违约金以实际损失为标准进行调整。违约金低于实际损失的，可以调高；违约金高于实际损失的1.3倍的，可以调低。
《合同法》第119条规定：“ 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”这是关于守约方止损义务的规定。
买房人与卖房人签订《房屋买卖合同》的次日即表示不愿载购买系争房屋的行为属于预期违约，卖房人可以选择解除合同并主张违约金，也可以选择继续履行合同（因为买房人没有合同的单方解除权，买房人通知卖房人解除合同并不当然导致合同解除）。如果卖房人选择解除合同，那么，在此一天的时间内卖房人的实际损失是很少的（房价一天下降的金额、合理的中介费、合理的差旅费等）。鉴于违约金要以实际损失为标准进行调整，而一天的实际损失很少【关于实际损失的举证责任，严格讲要由买房人来承担。但是，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”据此，法院可以免除买房人的举证责任，而由法院自由裁量】，故买房人刚签订房屋买卖合同即违约的，卖房人要依据合同约定的违约金向买房人主张赔偿，一般法院不会全额支持。但是，法院可以根据自由裁量权对违约金进行调整。

故在此情况下，卖家可以综合考虑诉请继续履行合同或解除合同要求承担违约责任。