借名买房案件中应把握的问题

赵静坡  15093955414

由于历史原因，部分单位集资建房，约定本单位内部人员可以分得购房指标，分得购房指标之后，买房人可以用较少的钱买到远低于市场价的房子。由于当时房价不高，具有购房指标的一部分人无意要单位的房子，转而将购房指标转让给他人，由他人以指标转让人的名义出资购买，居住，这就形成了借名买房。

   借名买房大多是因为实际出资人不符合某种资格，或是不方便以本人的名义购房，而与登记名义人约定，将房屋登记在出名人名下，但房屋由借名人实际居住使用。

随着《物权法》的贯彻实施，以及房价的上涨，借名买房行为客观上造成了房屋实际所有人和登记所有人的权利和义务的错位，造成了诸多纠纷。目前对于此类纠纷的处理，法律并没有提供明确的裁判标准，导致了该类案件实践中容易出现判断失误。现笔者通过案例就借名买房行为中涉及的问题加以探讨。

案情：                            

2003年，李某分得某公务员小区的购房资格，但李某无意要房，经朋友介绍，李某以5000元的价格将购房资格转让给王某。王某遂以李某的名义缴纳了房款，并以李某的名义办理了房产证。2015年，因房价上涨，王某计划将房产证上的名字过户成自己的名字，到房管局咨询得知，房产证过户必须要李某配合才可以。王某得知后找李某协商过户事宜，但李某拒绝过户，无奈，王某将李某起诉至法院。

争议：

一种观点认为，王某可以打一个确权之诉，要求法院确认争议房屋的所有权归王某，然后王某拿着确权判决直接去房管局要求过户。理由是，根据当事人提供的双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，可以证明双方之间形成了借名买房关系，王某的真实意思是借李某的名义购买房屋并取得所有权，李某虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记不具有原因行为基础，故而导致登记权利状态与真实权利状态不一致，此种情况应回归真实权利状态，因此王某可以提出确权之诉，要求法院直接认定争议房屋的所有权归王某。

另一种观点认为，王某可以直接要求法院判决李某配合王某办理过户登记。理由是，借名买房行为本身是基于双方当事人的合意，是一个合同。在借名买房中，登记权利人与实际出资人之间的借名合同是真实有效的，并且已经基于这法律关系完成了前期房屋所有权的登记，故登记权利人是合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力。因此，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋的所有权。

解析：

笔者认为第二种观点比较合理，理由如下：

首先，我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该规定从立法角度阐述不动产争议的处理规则，即在存在交易主体的法律关系中，不动产物权登记本质上是一种权利的公示，登记行为产生公信力，其功能在于保护交易安全。现在争议房屋已经登记在李某名下，李某从法律角度讲就是房屋的合法所有人，在王某没有向房管局提出异议登记的情况下，李某是可以自由将房屋转卖的，如果李某将房屋转卖给案外人并完成了房屋登记过户，案外人将取得房屋的所有权。可见，王某不能直接要求法院确认争议房屋的所有权归自己，该诉讼请求不能得到法院支持。

其次，借名买房关系中，实际存在两个合意：一是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是借名人与第三人之间达成的房屋买卖，并据此向登记机关表达的关于房屋所有权登记的合意。这两个合意在一般情况下是一致的，但在特定情形下则出现分离。就本案而言，王某已经以李某的名义与开发商达成了房屋买卖协议，开发商将房产登记在李某名下，借名人与第三人之间达成的房屋买卖合意已经达成。现在的问题是王某与李某之间的关于房屋所有权归属的合意，李某拒绝履行。由此可见，王某具有要求李某履行合同的请求权，即债权请求权。

最后，因《物权法》规定不动产的交易以登记为要件，故房屋权属不能依据当事人约定而发生物权效力。房屋所有权并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了特定的债权债务关系，该约定属于债权请求权的范畴。因此，王某要求法院判决李某配合王某办理过户登记的诉讼请求，应该获得法院支持。

                （作者单位：大沧海律师事务所）