律师观点分析

　　沈某、林某上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回***开发有限公司的诉讼请求；二、判令本案一、二审诉讼费用全部由***开发有限公司承担。事实和理由：一审法院基于登记在***开发有限公司名下的海房字第HK356652号房屋所有权证认定***开发有限公司对涉案房屋享有所有权，严重缺乏事实依据。本案中，一审法院查明，海房字第HK356652号房屋所有权系基于案外人海口市住房和城乡建设局于2012年9月将涉案房屋转移登记至***开发有限公司名下，而海口市住房和城乡建设局之所以能够将涉案房屋转移登记至***开发有限公司名下系基于1990年5月30日原海口市人民政府房管部门为涉案房屋颁发房字第11863号房产证，将涉案房屋确定为海口市国家直管房产，产权性质为全民所有，并将其登记为国家直管房屋。也就是说，***开发有限公司对涉案房屋的所有权享有系基于案外人原海口市人民政府房管部门的所有权转移。但是，案外人原海口市人民政府房管部门对涉案房屋所有权的取得本身并不合法且没有任何事实依据。涉案房屋始建于1930年，沈某、林某的长辈即已购买取得相关产权，于1955年再次取得新政府颁发的《海口市房地产所有权证》（第163号、164号、165号），1966年，特殊背景下涉案房屋房契被强行收回，后经沈某、林某申请且经政府许可搬回涉案房屋居住至今，可以说沈某、林某一家几代人均居住于涉案房屋内。直至2014年11月，沈某、林某突然收到自称***开发有限公司的通知，述称涉案房屋属于***开发有限公司所有，并要求一家老小在当月中旬即搬出世居房屋，沈某、林某认为自己在涉案房屋居住几十年之久，而且涉案房屋本身就是沈某、林某的长辈购买所得，不是***开发有限公司所有的财产，于是对***开发有限公司的前述要求不予理睬。2015年3月初，***开发有限公司起诉至一审法院，根据***开发有限公司在一审环节提交的证据材料，沈某、林某才得知自己的房屋被案外人原海口市人民政府房管部门登记到***开发有限公司名下，为此，沈某、林某立即提起行政诉讼，在诉讼过程中，案外人原海口市人民政府房管部门才告知称其于1990年5月30日就已颁发第11863号房屋所有权证，将涉案房屋登记为海口市国家直管房所有，沈某、林某对此更是莫名其妙。因为自1990年至今的20余年间，沈某、林某及家人从未被告知涉案房屋已登记为海口市国家直管房所有，相关职能部门也未向社会主动公开。案外人原海口市人民政府房管部门未经任何合法程序，直接将涉案房屋登记为国家直管房，其行为严重损害沈某、林某的合法权益，亦严重违反行政法律法规的规定。海房字第HK356652号系基于第11863号房屋所有权证转换而来，而第11863号房屋所有权证的取得并没有法律依据及事实依据，其所有权权利来源本身就是不合法的，因此一审法院基于该不合法来源而认定海房字第HK356652号的合法性亦没有法律依据及事实依据。

　　***开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请依法驳回沈某、林某的上诉请求。一、涉案房屋归***开发有限公司所有。涉案房屋位于海口市××区号，在上世纪五、六十年代经过社会主义改造后已收归国有。1990年5月30日，原海口市人民政府房管部门为涉案房屋颁发房字第11863号房产证，将涉案房屋确定为海口市国家直管房屋，产权性质为全民所有。2012年9月，为确保海口骑楼建筑历史文化街区保护与综合整治，尽快完成对骑楼街区建筑修缮保护改造工作，根据海口市人民政府要求，海口市住房和城乡建设局将涉案房屋转移登记至***开发有限公司名下，确认涉案房屋归***开发有限公司单独所有，并为***开发有限公司颁发了海口市房权证海房字第XXXX号房屋所有权证。在涉案房屋依法登记至***开发有限公司名下后，***开发有限公司即对涉案房屋享有所有权，该所有权不受任何第三方的非法侵害。二、沈某、林某非法占用涉案房屋，已经严重损害***开发有限公司合法权益，***开发有限公司要求沈某、林某返还涉案房屋符合法律规定。***开发有限公司取得涉案房屋的所有权后，为依法维护国有资产免受非法侵害，于2014年11月向沈某、林某发出通知，要求沈某、林某将涉案房屋交还***开发有限公司，并承担占用房产期间的全部责任，但沈某、林某置之不理。万般无奈之下，***开发有限公司只能提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。沈某、林某当然应将涉案房屋返还给***开发有限公司。

　　***开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令沈某、林某立即将海口市龙华区得胜沙路38号房屋返还给***开发有限公司；二、判令沈某、林某向***开发有限公司支付自2012年9月7日起至返还房屋之日止的房屋使用费（暂按每月30000元计算，最终以法院委托的司法鉴定确定的该房屋的租金为准）；三、本案诉讼费、鉴定费由沈某、林某承担。后其向一审法院申请撤回第二项诉讼请求。

　　一审法院认定事实：本案涉案房屋位于海口市××区号，建筑面积1273.64平方米，一直以来由沈某、林某家族使用。1955年颁发给林泰和的涉案房屋房契于1966年被回收。1984年，沈某、林某因无房居住向政府提出申请，政府同意沈某、林某搬回涉案房屋楼上居住使用的面积约为71平方米。沈某、林某向法院提交的涉案房屋1955年颁发给林泰和的原房契（根存）复印件是2001年11月5日从海口市房屋档案馆复印的。1990年5月30日，原海口市人民政府房管部门为涉案房屋颁发房字第11863号房产证，将涉案房屋确定为海口市国家直管房屋，产权性质为全民所有，并登记为国家直管房屋。2011年12月，为了确保海口骑楼建筑历史文化街区保护与综合整治，尽快完成对骑楼街区建筑修缮保护改造工作，海口市政府经专题会议研究骑楼街区公房划转问题，形成〔2011〕182号专题会议纪要。2012年2月，海口市人民政府办公厅向市住建局发出《关于我市骑楼街区95栋直管公房产权变更的通知》（海府办函〔2012〕34号），同意将骑楼街区95栋直管公房（含本案涉案房屋）划转给海口旅游文化投资控股集团有限公司全资子公司--海口骑楼实业发展有限公司（以下简称骑楼实业公司），并要求将上述公房产权单位变更为骑楼实业公司。2012年8月，骑楼实业公司持上述文件等相关材料，向海口市住房和城乡建设局申请办理涉案房屋的产权变更登记手续。海口市住房和城乡建设局于2012年9月将涉案房屋转移登记至骑楼实业公司的名下，并为骑楼实业公司颁发了海房字第HK356652号房屋所有权证。2014年11月，骑楼实业公司向沈某、林某发出搬迁通知，要求沈某、林某搬离涉案房屋，遂成讼。另查明，2016年1月22日，骑楼实业公司已更名为***开发有限公司。

　　一审法院认为，***开发有限公司申请撤回判令沈某、林某向***开发有限公司支付自2012年9月7日起至返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，属依法行使其诉讼权利，符合法律规定，予以准许。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋现登记在***开发有限公司名下，***开发有限公司对涉案房屋享有所有权。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。涉案房屋现由林某、沈某占有使用，故***开发有限公司要求沈某、林某返还涉案房屋，于法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、沈某、林某应于本判决生效之日起十日内将海口市龙华区得胜沙路38号（房屋所有权证号为海口市房权证海房字第HK356652）房屋返还给***开发有限公司。二、驳回***开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元（受理费原为11900元，因***开发有限公司撤回部分诉讼请求，故退还***开发有限公司受理费11800元）,由沈某、林某负担。

　　本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

　　本院认为，本案二审争议焦点为：***开发有限公司对涉案房屋是否享有所有权，其是否有权要求沈某、林某返还涉案房屋。沈某、林某以原海口市人民政府房管部门于1990年为涉案房屋颁发房字第11863号房产证的行政行为违法，导致登记于***开发有限公司名下的海房字第HK356652号房屋所有权证亦不具有合法性为由，主张***开发有限公司不享有涉案房屋的所有权。但颁发房产证这一具体行政行为是否合法，不属于民事案件审理范围。沈某、林某虽已提起行政诉讼，请求判令海口市住房和城乡建设局撤销给***开发有限公司颁发的海房字第HK356652号房屋所有权证，但该诉讼请求已被生效行政判决予以驳回。在其未提交充分证据证明上述颁发房产证的行为已被有权行政机关或者生效行政判决确认违法的情况下，一审法院对海房字第HK356652号房屋所有权证的合法性予以确认，并无不当。涉案房屋现登记在***开发有限公司名下，***开发有限公司以此主张其对涉案房屋享有所有权，并要求占有使用涉案房屋的沈某、林某向其返还涉案房屋，符合《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十四条的规定。故一审法院对***开发有限公司的诉讼请求予以支持，具有事实和法律依据。

　　综上，沈某、林某的上诉请求不具有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费100元，由上诉人沈某、林某负担。

　　本判决为终审判决。