教育机构租赁合同纠纷，代理被告，为被告挽回损失几十万元。

律师观点分析

　　原告：深圳xx物业服务有限公司上海闵行分公司

　　被告：上海xx教育科技有限公司

　　被告：刘x健

　　上列两被告共同委托诉讼代理人：贾燕，上海明伦律师事务所律师。

　　原告深圳xx物业服务有限公司上海闵行分公司（以下简称xx闵行分公司）与被告上海xx教育科技有限公司（以下简称AA公司）、刘x健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年11月23日立案后，适用简易程序进行审理。后因本案事实不易查明，但法律适用明确，故转为普通程序独任审理，于2023年5月25日公开开庭进行了审理。原告xx闵行分公司的委托诉讼代理人刁文静、杨灿，被告AA公司、刘x健的共同委托诉讼代理人贾燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告xx闵行分公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付上海市闵行区莘松路958弄大浪湾道34号2楼整层场地使用费461,133.67元（场地使用费自2021年6月1日起暂计算至2022年10月31日，最终计算至被告归还场地之日止）；2.判令两被告支付该场地物业费29,032元（物业费暂从2022年1月1日计算至2022年10月31日，最终计算至被告归还场地之日止）；3.判令两被告支付逾期付款违约金69,516.4元（违约金暂计算至2022年10月31日，其中场地使用费违约金66,864.34元、物业费违约金2,652.06元）；4.判令解除原被告双方就该场地签署的场地使用协议；5.判令两被告立即搬离该场地、恢复原状，并向原告归还该场地。庭审中，原告变更第1项和第2项诉讼请求为：1.判令两被告支付上海市闵行区莘松路958弄大浪湾道34号2楼整层2021年6月1日至2023年5月25日期间的场地使用费645,587.13元；2.判令两被告支付2022年1月1日至2023年5月25日期间的物业费48,773.76元。事实和理由：原告与被告AA公司就上海市闵行区莘松路958弄大浪湾道34号2楼整层（以下简称涉案房屋）签署场地使用协议，使用期限2021年4月1日至2022年3月31日，场地租赁费每月27,125.51元，物业费每月2,293.71元。被告AA公司应于协议签订之日起15日内、2021年7月15日前、2021年10月15日前、2022年1月15日前各支付场地使用费81,376.53元。该场地使用协议使用期限届满后，被告未向原告归还该房屋，原告未提出异议，被告AA公司继续正常使用涉案房屋至今。根据《民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。原被告双方就该场地的场地使用协议继续有效，租赁期限调整为不定期。截止2022年10月31日，被告AA公司仅支付场地使用费54,251.02元，被告AA公司累计欠付原告场地使用费461,133.67元。经业主大会决议，涉案房屋（商铺）的物业费自2020年7月调整为3.8元/平方米，即每月2,903.2元，被告按2,903.2元每月支付物业费至2021年12月（被告最近一次支付物业费为2021年8月至12月的物业费14,516元，每月2,903.2元），被告截止2022年10月31日欠付原告物业费29,032元。原告多次向被告发送催缴通知，要求被告限期付清场地使用费（租金）；原告还多次通过微信和电话方式向被告刘x健催讨欠款，被告刘x健承诺同意支付，但以资金困难为由，至今未向原告付清欠款。场地使用协议第四条第1款约定，被告AA公司逾期支付场地使用费和本协议约定的其他费用，每逾期一日按应付未付费用的5‰向原告支付违约金。逾期超过30日的仍未交清的，原告有权解除协议，并要求被告承担违约责任。现被告逾期付款已远超30日，截止2022年10月31日，被告已欠付场地使用费、物业费合计490,165.67元，已产生逾期付款违约金69,516.4元，场地使用费、物业费及违约金共计559,682.07元。原告有权解除场地使用协议，并要求被告立即付清场地使用费与物业费欠款、违约金及按原状归还房屋。被告刘x健作为被告AA公司的法定代表人、执行董事、大股东及实际控制人，利用被告AA公司与原告签署场地使用协议后，以被告AA公司的名义对外经营和出具收款收据，但本应由被告AA公司收取的款项却全部进入被告刘x健个人账户，涉案房屋的租金也以被告刘x健个人名义向原告支付，同时被告AA公司应向员工发放的工资也以被告刘x健个人名义发放。两被告的业务经营和财务状况已完全混同，被告AA公司完全由被告刘x健支配和控制，被告AA公司已丧失独立人格，且被告刘x健指使被告AA公司恶意拖欠款项、逃避债务，两被告上述行为已严重损害债权人利益，被告刘x健应与被告AA公司共同连带承担本案所涉场地使用费、物业费和违约金等费用。综上所述，被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权利。为维护原告的合法权益，故诉至法院。

　　被告AA公司、刘x健共同辩称，被告刘x健个人并不是本案租赁合同纠纷的合同主体，本案的合同主体只是被告AA公司。两被告之间并不存在财产混同的情况。被告刘x健代公司支付租金不等于双方财产的混同。涉案房屋不存在转租，即使存在，也是租赁用途的纠纷，与财产混同没有关系。对不定期租赁合同于2022年11月1日解除无异议。AA公司2021年6月1日开始欠付租金，租金应付至2022年10月31日，被告在2022年11月1日已经明确告知原告解除涉案合同，在搬离过程中被原告强行阻止，甚至贴了封条。原告的留置是非法的，场地占用是原告自身过错导致的，并非被告故意，被告也无过错，不应该由被告来承担场地占用费。同理，物业费也应自2022年1月1日计算至2022年10月31日。对于违约金，约定过高，要求法院调整。被告违约没有恶意，属于被逼无奈，被告至今仍愿意主动承担责任，只是能力问题。本案的租赁合同中，原告没有出示房屋的产权或使用权证明，履行合同也不够尽心尽责。因为疫情影响，被告AA公司根本就没有开学，要求减免8个月20天的租金和物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2020年3月1日，原告xx闵行分公司（甲方）与被告AA公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，莘松路958弄大浪湾道34号2楼整层物业管理用房，建筑面积共764.57平方米，租赁期限2020年3月1日至2021年3月31日。场地租赁费为27,125.51元/月，物业费2,293.71元/月。按季度支付，先付后用。后原告xx闵行分公司（甲方）与被告AA公司（乙方）签订《场地使用协议》，主要内容：第一条协议概况1.场地位置：莘松路958弄大浪湾道34号2楼整层（下称“该场地”）。2.场地面积：甲乙双方确认该场地的面积为764.57平方米，并同意按照该面积计算场地使用费。3.场地用途：该场地用于早教、幼儿园各类文艺培训，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该场地用途。4.使用期限：自2021年4月1日起至2022年3月31日止。第二条场地使用相关费用的支付1.乙方同意按照下列第1种方式向甲方支付场地使用费：（1）该场地在使用期限内的固定场地使用费（含税）明细为：①大浪湾道34号2楼面积764.57㎡，场地租赁费为人民币27,125.51元/月（大写：人民币贰万柒仟壹佰贰拾伍元伍角壹分整）②物业费为3元/平方米/月，即每月物业费2,293.71元。以上场地在使用期限内的固定场地使用费（含税）合计为27,125.51元/月（大写：贰万柒仟陆佰贰拾伍元伍角壹分整）。该场地使用费按季度支付，乙方应于本协议签订之日起15日内支付场地使用费81,376.53元，以后每期场地使用费的具体支付时间为：①2021年7月15日前支付2021年7月1日至2021年9月30日的场地使用费人民币81,376.53元；②2021年10月15日前支付2021年10月2日至2021年12月31日的场地使用费人民币81,376.53元；③2022年1月15日前支付2022年1月1日至2022年3月31日的场地使用费人民币81,376.53元。第三条双方的权利义务2.乙方的权利和义务（3）本协议场地使用期限届满、协议提前解除而致协议关系终止的，乙方应在使用期届满或协议解除之日起10日内撤场，恢复场地原状，若需乙方恢复原状乙方未按约定恢复的，甲方有权自行或委托第三方拆除、恢复原状，由此支出的费用由乙方承担。第四条违约责任和协议的解除1.乙方未按本协议约定按时足额支付场地使用费和本协议约定的其他费用，每逾期一日按应付未付费用的5‰向甲方支付违约金；逾期超过30日仍未交清的，甲方有权解除本协议、没收履约保证金并要求乙方承担违约责任。2.乙方有下列违约行为之一的，甲方有权解除本协议，没收履约保证金（如有），协议解除之前已产生的场地使用费不予返还：（1）未按本协议约定用途使用该场地的；（2）未按本协议约定时间接收该场地逾期达7日的；（3）将该场地转租、分租、发包、分包给他人使用的；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2021年12月30日，被告刘x健支付原告14,516元，附言AA21年8月到12月物业费。

　　综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条规定，判决如下：

　　一、确认原告深圳xx物业服务有限公司上海闵行分公司与被告上海xx教育科技有限公司就上海市闵行区莘松路958弄大浪湾道34号2楼整层形成的不定期租赁合同关系于2022

　　年11月1日解除；

　　二、被告上海xx教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳xx物业服务有限公司上海闵行分公司截止2022年12月10日的租金和占有使用费424,195.57元（已抵扣物品折价款5,000元）；

　　三、被告上海xx教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳xx物业服务有限公司上海闵行分公司截止2022年10月31日的物业管理费29,032元；

　　四、被告上海xx教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳xx物业服务有限公司上海闵行分公司逾期支付租金和物业管理费的滞纳金（具体计算方式：租金的滞纳金分段计算方式：1.以27,125.51元为基数，按照日利率万分之三计算的自2021年4月15日起计算至实际支付之日止的滞纳金；2.以81,376.53元为基数，按照日利率万分之三计算的自2021年7月15日起计算至实际支付之日止的滞纳金；3.以81,376.53元为基数，按照日利率万分之三计算的自2021年10月15日起计算至实际支付之日止的滞纳金。物业费的滞纳金分段计算方式：1.以8,709.60元为基数，按照日利率万分之三计算的自2022年1月15日起计算至实际支付之日止的滞纳金；2.以8,709.60元为基数，按照日利率万分之三计算的自2022年4月15日起计算至实际支付之日止的滞纳金；3.以8,709.60元为基数，按照日利率万分之三计算的自2022年7月15日起计算至实际支付之日止的滞纳金；4.以2,903.20元为基数，按照日利率万分之三计算的自2022年10月15日起计算至实际支付之日止的滞纳金）；

　　五、被告上海xx教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内拆除闵行区zz路9x8弄大浪湾道3x号x楼x间隔间的墙体；