房屋租赁合同纠纷遇上动拆迁

律师观点分析

【案情】

2012年3月15日，甲与乙就上海市徐汇区某镇某村某里某号房屋（以下简称系争房屋）达成租赁协议，甲为出租人，乙为承租人，租赁用途为居住使用，租赁期限为2012年1月1日至2014年1月1日，2013年10月，甲告知乙因动迁需要，该房屋租赁合同期满后将不再续租并收回房屋，届时请求乙搬离系争房屋，而乙自2013年11月起未缴纳房租，且至今不愿搬离系争房屋，并要求甲就动迁款部分支付给他，数额满意方才离开。

【相关法条】

《合同法》第六十条　【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《民事诉讼法》第六十四条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

【承办结果】

经徐XX院判决乙搬离房屋，并支付合同期内未支付的房租和合同期外使用房屋的使用费直至搬离为止。

本案合同期满后，乙已经丧失了居住该房屋的权利基础，属于非法使用系争房屋，理应搬离且支付拖欠的房租以及后续使用费。这是基本书面合同和事实合同义务指向所致必然结果。只是在罗X诉求时，注意请专业人士把控，以免不必要的损失。因为不告不理原则的存在，您少写的任何一项，法庭都不会主动询问。

【租赁遇上动迁的利益分配】

若出租的房屋很可能遇到动迁，那么在租赁合同中最好予以明确动迁之后，承租人是否有动迁利益。若合同约定明确，法院一般会尊重当事人的约定。若没有约定，则要结合动拆迁协议中所明确的安置事项，来判断所获利益应归谁所有，比较特殊的，如果承租人在租赁期间对房屋进行了装修，那么即便租赁合同约定装修需在合同到期后自行拆除，也不排除就装修部分的拆迁利益应归承租人所有。