姚岑律师
律师观点分析
一、案情简介
2018年9月28日，卖方盛某、顾某与买方邵某、徐某签订《房地产买卖契约》，约定房屋成交总价84万元，分三期付款：第一期定金6万元、第二期73万元、第三期尾款5万元。合同第三期款条款约定"不动产证办下来后支付"。合同签订后，卖方交付了房屋，买方支付了前两期共计79万元。
2023年1月，卖方取得不动产证后要求买方支付尾款5万元并办理过户手续，但买方主张双方存在口头补充约定——房产证办理完成后两年半再办理过户手续，因此尚未到履行时间。卖方遂起诉买方要求支付尾款及违约金，买方则提起反诉要求解除合同、返还购房款。
买方邵某、徐某委托姚岑律师代理此案。
二、案件难点
1.合同条款存在改写痕迹——合同第三期款条款原本为"于乙方过户后贷款"，后被划去并手写改为"不动产证办下来后支付"，条款的真实含义存在争议；
2.双方主张的口头补充约定缺乏书面证据——买方主张双方存在"产证办好后两年半再过户"的口头约定，但该约定未体现在书面合同中，需要从微信聊天记录等间接证据中寻找佐证；
3.卖方主张买方构成违约——卖方起诉要求买方支付尾款5万元及违约金5万元，若该主张成立，买方将面临额外负担；
4.合同履行时间争议——尾款支付义务与过户义务的先后顺序、履行期限是否已到，是本案的核心争议焦点；
5.卖方取得产证时间过晚——卖方自2018年签约至2023年才取得不动产证，长达五年之久，买方的购买目的可能已无法实现。
三、姚岑律师代理成果
姚岑律师代理买方邵某、徐某，通过精准的抗辩和反诉策略，法院最终判决：
1.确认合同解除——法院支持了买方的反诉请求，解除双方房屋买卖合同关系
卖方返还购房款：79万元
2.免除买方支付尾款和违约金的义务——法院驳回了卖方关于支付尾款5万元及违约金5万元的诉讼请求
3.依法剔除了买方无需承担的额外责任——买方无需承担卖方主张的不合理违约责任
【律师价值】
1.精准挖掘口头补充约定的证据——姚岑律师通过梳理微信聊天记录，发现买方在卖方催办过户时回复"现在过户，不是说好等两年后再过户的"，成功证明双方存在关于延迟办理过户的口头约定，驳回了卖方关于买方违约的主张；
2.有效抗辩尾款支付义务未到期——姚岑律师紧扣合同条款和口头补充约定，论证根据双方约定，过户手续尚未到办理时间，尾款支付义务亦未到期，买方不存在违约行为；
3.成功提起反诉解除合同——姚岑律师准确判断卖方长达五年未能取得产证、过户无法办理已使合同目的无法实现，果断提起反诉要求解除合同、返还购房款，法院支持了这一请求；
4.免除当事人不合理违约责任——姚岑律师通过精准的抗辩和反诉策略，依法免除了买方无需承担的额外责任及明显不合理的违约责任，剔除了超额赔付负担，最大程度维护了当事人的正当权益。