疫情或长期修建道路等特殊情形影响经营是否减免房屋租金？

律师观点分析

【基本案情】

2019年2月28日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，合同约定：被上诉人将位于交易中心南环路临街房屋（国有）出租给上诉人，租赁用途为宾馆，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，租金29404.00元/月，租赁保证金10万元，合同终止清洁完毕时退还，不计息。

2019年3月11日市交通警察支队、市城建公司发布对南环路实施交通管制通知：交通管制时间为2019年3月20日至2019年12月31日。

该通知发布后，上诉人停业，未向被上诉人支付租金。

2020年8月28日被上诉人与上诉人解除租赁合同。

被上诉人认为上诉人从2019年4月起一直未向被上诉人交纳租金，故提起起诉，经一审法院审理判决：上诉人向被上诉人支付房屋租金238146.00元及资金占用利息。

【办理过程】

上诉人不服一审法院判决，委托我作为诉讼代理人，接受案件后，通过对案件进行分析，与上诉人多次商讨，分析事实，寻找法律关系，整理证据，最终确定了最有利于上诉人的最优方案，补充各类证据，依法向二审法院提出上诉，并提前针对被上诉人的反驳点提前做出有针对性的预防措施，并且为了更好地保护上诉人的合法权益得以实现。

【律师意见】

1.在上诉人承租房屋时，被上诉人明知且故意隐瞒了市（主城）一环路提升改造工程即将建设施工的事实，而未告知上诉人。

2.在上诉人承租房屋时，被上诉人故意隐瞒了市（主城）一环路提升改造工程即将建设施工的事实，而未告知上诉人。

3.市（主城）一环路改造工程建设施工的影响。2019年3月11日市交通警察支队发布了交通管制通知，对该路段实行半封闭或全封闭交通措施；2019年3月20日建工公司正式进场打围施工，封闭了上诉人酒店前的道路，只有人能行走，客人车辆无法行至酒店门前，也无法进入酒店停车场，迫使上诉人停业。直到2020年10月14日市（主城）一环路才正式通车。被上诉人对该路段实施交通管制措施以及施工单位打围的情况（包括上诉人酒店门前），没有任何异议，并同意对上诉人经营有重大影响的意见。

4.被上诉人对农产品交易中心闭市未告知、也未联系上诉人。

5.被上诉人未按照中央政策实施疫情减免房屋租金。

综上所述，上诉人不应当全额支付2019年4月至2020年8月期间的房屋租金。

【裁判结果】

经过开庭审理，法院支持了我方的全部意见，判决撤销了一审判决，改判上诉人向被上诉人支付房屋租金105828元及资金占用利息。

【案件小结】

房屋租赁是比较常见民事行为。在房屋租赁前，要进行必要的调查，注意低价虚假广告，核查房东个人情况，在房屋租赁时，要签订书面房屋租赁合同，并清点好承租房屋家电、家具。对于营业性用房在遭遇疫情特殊状态、长时间对道路施工建设或其他特殊情形影响经营的，房东应当对租金进行减免；对于居住性用房，在遭遇特殊情形时，房东应当对租金进行减免。特别是国有房屋，不仅要遵照法律规定，也要按照国家有关政策执行。