随着各地限购政策的加码，购房资格认定越来越严格，有很多刚需为购房不得不采取些变通措施，比如借名买房，但《物权法》规定的很明确，物权已登记为准，故登记在他人名下的房屋有很大的风险。

特别说明：本文是为不得已借名买房的借名人提供法律上的解惑及帮助，不鼓励大家借名买房。请大家遵守并执行各地限购政策。

关于借名买房的合同效力，应按照房屋性质区别对待。

一、普通商品房。

双方签订借名买房合同不违反法律的强制性规定，法院一般认定合同有效，借名人要求登记人办理房屋过户手续的，法院应予支持。

多数法院裁判理由：“在房地产调控过程中，当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效。”

““限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。”

有人提出，如果支持该种借名买房，将致使政策落空，我们认为：政策调控系从宏观着手，从调控总量上来看，政策目的并未落空，其对调控对象的限制从A转移至B身上，将A与B看作整体，调控总量并未因此减损，并未侵犯公共利益或者国家利益。

后续处理：借名人要求确认房屋所有权的，应当驳回其诉求。原因在于，借名人与被借名人之间系借名合同纠纷，借名人不能基于债权请求确认其房屋所有权。关于借名人的过户诉求，双方未约定过户期限，借名人要求过户的，应当以目前尚不具备过户条件为由，驳回其诉求。这种处理方案，一方面确认了合同的效力，保障了交易的稳定性；另一方面，不支持合同的继续履行，保证了房地产新政的顺利实施。

二、政策性保障住房

比如经济适用房、限价房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋，借名人要求登记人办理过户手续的一般不予支持。

法院裁判理由“借名人借用出借人购买经济适用房的资格购买房屋，借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规应认定无效，出借人返还借名人的实际出资等相关费用。”

后续处理：借名人可以要求登记人返还已支付的相关费用。

三、借名买房如何操作才能最大化的保护借名人的利益

三个步骤，仅供参考：

事前预防，签订真实的借名买房协议，明确双方的权利义务，明确已支出的成本及未来可期待的利益，以及未来维权及违约可能产生的成本及分担方式等。另外，如果条件允许的话，建议办理抵押登记等，约定优先受偿权形式的条件等。

购房后，全面控制房屋及相关手续、权证，保留占有使用房屋的证据。采取相关措施对外公示为房屋的所有权人，比如在物业登记双方的买卖合同，明示自己为真实所有权人。

出现违约后，及时行使权利，对房屋进行查封保全，以免房屋被转移，必要时刻采取视频监控，防止房屋被非法占用。

    房屋为家庭的重大资产，如不得已采取借名买房，建议委托专业律师全程把握法律风险，设计交易结构及维权方案。