案例

        唐先生居住的开元小区，1996年建成的老小区。前几年唐先生买这套二手房时，主要因为该小区位置比较好，离市中心和自己工作的地方度比较近，而且车辆进出方便，物业也不收停车费。然而随着这几年小区业主购置车辆的增多，物业公司看到了“商机”，在小区两个出入口设置了门闸，对进出车辆进行收费：包月车辆200元/月，临时车辆1小时内不收费，超过1小时的收费10元/次/天。小区业主们纷纷抗议，特别是住了近二十年的老住户，纷纷表示不愿意缴纳停车费。面对业主们的群情汹汹，物业公司出台一个政策：给有车的业主发放停车券，券面上有业主的门牌号码，同时还写有“临时停车券”“拾元”等字样。业主们以为停车券是赠送的，欣然接受，也有业主心存疑惑，问物业公司这个券要不要收费，物业负责人一脸讳莫如深，只是对业主说“公司还没决定，大家先拿券用着吧。”转眼到了第二年收物业费的时候，业主发现物业费涨了几倍，惊讶之余找物业公司要说法，物业公司拿出每家每户厚厚一沓停车券作为收费依据，原来停车券不是不要钱，而是要在收物业费时候和业主一起结算。业主拒绝缴纳物业费和停车费，双方僵持不下，物业公司将不愿交纳物业费和停车费的业主告上了法庭。

裁判结果

法院经审理认为，物业公司履行了物业管理和服务的职责，因此要求业主根据物业服务协议缴纳物业费合理有据，应当予以支持。物业公司认为业主事实上接受了停车服务，使用停车券时也未提出异议，据此主张业主应当缴纳停车费的观点不能成立，因为小区的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，物业公司自行决定收取管理费，既没有法律依据，也没有合同依据，据此判决驳回物业公司收取停车费的诉求。

律师评析

不少物业公司对小区道路等公共空间进行改造，划线开辟为停车位，向业主出租或收取临时停车费。对于物业公司是否有权收费、收益如何分配，大多数业主并不清楚。

一、物业公司是否有权收费？

物业公司并非小区停车位的所有权人或使用权人，其对小区车辆进出、停放进行管理，是在履行物业服务职责，不能视为其天然获得收取停车费的权利。物业公司只能通过以下方式获得收取停车费的权利：（一）、在业主大会成立前，与开发商签订前期物业服务协议，对小区停车费的收取作出明确约定。此时的收费标准应当按照当地主管部核定的标准执行。（二）、在业主大会成立后，如业主大会决定续聘物业公司或者更换新的物业公司以后，小区停车费的收取权利应当归属业主大会，物业公司只能根据与业主大会签署的物业服务合同进行停车位管理和收费。

二、小区停车费的收益归谁所有，应当如何分配：

首先，如果车位或者车库是开发商未售出，产权仍然登记在开发商名下的，其停车费的收益应当归属于开发商。开发商可以与物业公司就此进行协商，约定由物业公司提取一定比例的管理费后，将其他收益部分交给开发商。此类的停车位、车库应当首先满足本小区业主的需求，停车费/租金标准按照当地主管部核定的标准执行。

其次，属于全体业主所有的地面停车位，其收益应当归于全体业主所有，物业公司应当将该部分款项单独列账、独立核算，业委会对收支情况进行监督，向业主大会汇报。在业主大会成立前，70%纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费；业主大会成立后，所得收益由业主大会或者业委会决定、物业服务合同约定使用。