律师观点分析

案情特征词：连带赔偿责任 | 买卖合同 | 占用 | 挪用 | 确认书 | 转账 | 定金 | 利息 | 欠条 | 报案

上诉人（原审原告）：XX，女，1998年生，汉族，住玉林市玉州区。

委托诉讼代理人：覃律师，XX**律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：XX公司，住所地：玉林市XX。

法定代表人：刘*。

被上诉人（原审被告）：朱*，女，1979年生，汉族，住玉林市福绵区。

委托诉讼代理人：唐律师，XX++（福绵）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）周*，男，1989年生，汉族，住博白县，现羁押于玉林市看守所。

被上诉人（原审被告）梁*，男，1992年生，汉族，住玉林市玉州区。

委托诉讼代理人：余律师，XX==律师事务所律师。

上诉人XX因与被上诉人XX公司（以下简称房产中介公司）、朱*、周*、梁*居间合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。

XX上诉请求：1、撤销玉林市玉州区人民法院作出的（2019）桂0902民初4419号一审判决，依法改判支持上诉人一审中的全部诉讼请求；2、本案一审二审的诉讼费、财产保全费等由各被上诉人全部负担。事实和理由：一、上诉人分别与各被上诉人房产中介公司、朱*所签订的《承购确认书》、《房地产买卖合同》均是依法成立的合同，合法有效，对当事人具有法律约束力。首先，2019年1月9日XX与房产中介公司签订的《承购确认书》，系双方当事人的真实意思表示，并且己经实际履行，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。XX依约向房产中介公司支付3500元保证金，己经完成付款义务。其次，2019年1月11日朱*与房产中介公司签订的《限时销售合同》已经明确授权委托房产中介公司享有代收购房款以及完成房产中介公司与XX办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等权利。而2019年1月11日房产中介公司转账10000元给朱*，并出具《收款收据》。因此，XX、朱*、房产中介公司签订的《房屋买卖居间合同》己实际履行，该合同系上诉人、被上诉人双方当事人的真实意思表示，并且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、上诉人分别依照《承购确认书》、《房地产买卖合同》以及房产中介公司约定和要求履行了支付涉案房屋的保证金3500元以及定金、首付款等费用共250000元、服务费20000元的付款义务。前述款项合计应当为273500元，而非原审法院认定的269500元。首先，保证金3500元有房产中介公司加盖公章的《收款收据》为证。其次，定金、首付款等费用共250000元、服务费20000元，分别从上诉人的汇款记录，以及周*、梁*出具的《欠条》，上诉人与梁*微信聊天记录，相互印证了上诉人已经支付了涉案房屋有关的款项合计273500元的事实。三、上诉人与各被上诉人房产中介公司、朱*所签订的《承购确认书》、《房地产买卖合同》应当依法予以解除，违法方应承担违约责任。上诉人XX依约交纳涉案房屋的定金以及首付款等费用共人民币250000元交给房产中介公司，并由房产中介公司转交给业主朱*，并办理银行按揭贷款。然而，当上诉人要求朱*配合过户涉案房屋时，却被被上诉人朱*告知上诉人该房屋己经转售他人。因此，朱*在合同未解除的情况下，转让涉案房屋的行为违反了合同约定，导致合同己确定履行不能，违约致使合同解除的，依照《房地产买卖合同》第四条第（三）款约定，朱*应当向XX返还全部购房款250000元，并且支付违约金62000元。因合同解除是由于被上诉人房产中介公司作为居间方，在收取上诉人的涉案房屋的意向金，房屋定金以及首付款，房屋服务费（包括评估费、贷款服务费、领证费、中介服务费等，又没有履行《承购确认书》的居间义务，构成根本性违约，造成本案争议，从而导致《房地产买卖合同》履行不能。依照《房地产买卖合同》第四条第（三）款约定，房产中介公司在本案中应当与朱*一起向应当向XX返还全部购房款250000元，并且支付违约金62000元，以及退还3500元保证金。四、被上诉人周*、梁*在本案中的行为属于表见代理，但具有严重过错，应承担连带赔偿责任。首先，周*、梁*分别作为佰信中介公司八分店的负责人和员工，向上诉人共同提供房源信息、促成双方订立买卖合同并协助办理过户，期间周*、梁*共同收取了上诉人保证金、定金、首付款、服务费等合计人民币273500元、以及共同为上诉人XX办理贷款等，已经构成法定代表行为。其次，周*、梁*未得到现金保管的公司授权，却在骗取上诉人XX信任后违规收取涉案房屋定金以及首付款，房屋服务费（包括评估费、贷款服务费、领证费、中介服务费等费用，最终周*、梁*也并没有通过房产中介公司将全部购房款转交给朱*。而2019年4月份周*、梁*又以涉案房屋办理贷款为由带领上诉人XX到中国XX办理贷款过户业务。因此，周*、梁*的行为依照其公司制度亦是违规的，并非正当的履职行为。综上，周*、梁*的行为致使上诉人XX各项利益严重受损，存在严重过错。周*、梁*应当向上诉人XX承担全部赔偿责任。故周*、梁*在本案中应当与房产中介公司一起向上诉人XX承担连带赔偿责任。

被上诉人朱*辩称，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人梁*辩称，其并非合同的当事人，其在本案中也没有过错，其没有收取上诉人的款项，其不应承担本案民事责任。一审判决正确。

被上诉人房产中介公司、周*未作答辩。

XX向一审法院起诉请求：1．判决解除原、被告于2019年1月9日签订的《承购确认书》；2．判决解除原、被告于2019年2月14日签订的《房屋买卖合同》；3．判决被告房产中介公司、朱*返还原告购房款项合计人民币250000元，并支付购房违约金62000元，被告周*、梁*对前述事项承担连带赔偿责任；4、判决被告房产中介公司返还原告各项服务费合计人民币23500元和逾期利息（以23500元为基数，从起诉之起至实际清偿之日止按照年利率6％计算），被告周*、梁*对前述事项承担连带赔偿责任；5．本案诉讼费、财产保全费等由各被告全部承担。

一审法院认定事实：一、2019年1月9日，原告XX为乙方与被告房产中介公司为甲方签订《承购确认书》，约定：通过甲方居间服务，乙方对玉林市奥园康城C单元2001房有购买意向，该房售价为62万元，用按揭方式付款，首付款金额为20万元，中介服务费为成交价的1.5％，该确认书第三条约定乙方在签订本合同时同意交付人民币3500元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金、第七条约定为保障乙方的利益，乙方向甲方支付任何一笔款项时，甲方须提供盖有甲方印章的收据或发票，以确认甲方收到该笔款项，否则造成的损失由乙方自行承担。该《承购确认书》甲方经纪人签字为梁*。二、2019年1月11日，被告朱*为甲方与被告房产中介公司为乙方签订《限时销售合同》，约定由乙方居间销售甲方的玉林市奥园康城C单元2001房，交易净收房价为62万元，限时销售（独家委托）期限为签订本合同之日至2019年3月20日，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日向乙方支付销售价的1.5％作为咨询及中介服务费，甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方指定账户，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。三、2019年1月11日，房产中介公司出具《收款收据》给原告XX，内容为：今收到XX交来奥园康城8栋C单元2001房之诚意金3500元，经手人为周*，收据加盖房产中介公司财务专用章。四、2019年1月11日，原告XX用支付宝扫码支付3万元给被告周*，另用微信转账1万元给被告周*。2019年1月14日，XX用微信转账7000元给周*。2019年1月25日，XX用支付宝扫码支付3万元给被告周*，用微信转账19000元给被告周*。2019年2月18日，XX用农村信用社账户转账114000元到周*银行账户。原告方庭审中述称2019年3月7日跟梁*到XXTM机领取原告信用社账户20000元现金交给周*，周*在庭审中予以确认，梁*方称只看到XX领钱，但不知道她是如何交给周*的。原告方庭审中另述称2019年2月18日，由原告XX母亲将现金36000元交给周*，周*在庭审中予以确认。综上，周*共计收取XX金额共计为266000元。原告方庭审中述称2019年1月15日原告交给梁*现金3000元，梁*予以否认，原告对此不能提供证据证实。五、2019年1月11日，房产中介公司法定代表人刘*微信转账10000元给朱*作为定金。朱*在房产中介公司格式化《收款收据》签字，收据内容为：本人朱*是玉林市人民东路体育中心北侧奥园康城花园8栋C单元2001房之业主，现约定该房产售价595000元。现收到买方交来承购定金金额为1万元。被告周*将该《收款收据》大写金额及小写金额改为5万元后，将收据交给原告收执。2019年3月19日，周*对朱*称买方不要房，要求朱*退还定金7000元，朱*遂用微信将7000元退还给周*。六、2019年5月10日，原告XX到玉林市公安局环西派出所报案称：其有购房意向遂通过朋友认识梁*，经梁*和房产中介公司店的周*，看中朱*的奥园康城房屋后，在办理购房流程中周*收取了其钱款25万元，但之后未得房也未退款给其，遂报警处理。2019年5月11日，周*与朱*、梁*及案外人卢X一起到环西派出所，周*在派出所写《欠条》给原告XX，内容为：本人周*与XX于2019年1月11日在XXX签订和朱*购房合同时私自占用了XX273500元，由于个人原因无法偿还。约定于2019年5月31日首次还8万元，剩余193500元于2019年6月31日（注：6月31日此系周*笔误）前一次性还清，如逾期没有还按日万分之五支付利息。该欠条欠款人周*，见证人一栏有梁*签字。公安机关未进一步对XX的报案进行侦查。七、被告周*因他案涉嫌诈骗罪，于2019年6月26日被玉林市公安局玉州分局刑事拘留，2019年7月5日被玉州区人民检察院批准逮捕，于2019年10月向原审法院提起公诉。玉林市玉州区人民检察院指控，2018年7月13日至2019年2月23日期间，被告人周*利用其是房产中介公司XXX的员工身份，骗取来此店欲买房的受害人刘X信任，利用工作便利取得的该公司的空白合同及工作中获取的他人房产信息及个人信息，以张冠李戴的方式将他人个人信息、他人房产信息伪造拼凑成一份虚假的房屋买卖合同，并假冒卖主身份与刘X的父亲签订了买卖玉林市天和春城3栋1单元某房房产合同及写下伪造的收款收据，继而以收取房屋首付款、办理房子过户费、房子过户税费等为借口，让刘X分五次陆续共将103680元人民币转入其本人及其指定的其朋友账户，转入其朋友账户的钱款最后由其朋友将钱转账或领现金流入其手，所得钱款被周*用于其赌博开支。2019年2月，被害人刘X找周*询问购买的房屋过户事宜，周*遂以房东不愿意出售房子了为由，终止与刘X的父亲签订的买卖玉林市天和春城3栋1单元某房房产合同，在刘X催讨下，被迫凑钱退还了20000元给刘X，剩余的83680元直至公安机关立案一直以各种理由不退还。被告人周*对起诉书指控的事实和罪名均无异议。2019年12月31日原审法院作出（2019）桂0902刑初字第561号刑事判决书认定被告人周*犯诈骗罪，判处有期徒刑四年五个月。八、原告XX提供的签订落款时间为2019年2月14日的《房屋买卖合同》，卖方为朱*，买方为XX，经纪方为房产中介公司，该合同买方中XX的签名，XX在向派出所报案的笔录中称该合同中其签名是其母亲陈XX所签。庭审中，朱*否认合同中是其本人的签名，其没有签署该合同。对此合同，被告周*称朱*的签名是否朱*本人所签，其称不记得了。根据审理情况，原审法院指定期限由原告申请鉴定以确定合同是朱*的签名，原告XX在指定期限内未提出申请，原审法院确认合同非朱*本人所签。

一审法院认为，本案中原告XX与被告房产中介公司之间的《承购确认书》属于居间合同，但属于被告房产中介公司提供的格式化合同，其中第七条约定为保障乙方的利益，乙方向甲方支付任何一笔款项时，甲方须提供盖有甲方印章的收据或发票，以确认甲方收到该笔款项，否则造成的损失由乙方自行承担，存在提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，也明显不符合情理（即甲方收款如不出具收据，却由乙方承担损失），依照《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该条款无效，因此，该合同属于部分有效合同。现原告XX与被告房产中介公司均表示同意解除，而且合同中指向的标的物已另售，无履行的可能，应予判决解除。对原告XX请求判决解除原、被告于2019年2月14日签订的《房屋买卖合同》，因该合同非各方当面所签，XX所执合同是房产中介公司员工周*所提供，因该合同中卖方朱*在本案中表示并未签署该合同，被告房产中介公司经办人周*亦称不记得是否朱*所签。为此，原审法院限期原告XX申请笔迹鉴定，XX在期限内未申请鉴定。原审法院依法推定合同中卖方朱*的名字非朱*本人所签，未签订生效，朱*与原告XX未形成房屋买卖合同关系，不存在应否解除的前提。原告请求解除该合同及由被告支付违约金的请求不予支持。被告房产中介公司与朱*签订了《限时销售合同》，但房产中介公司未促使朱*与XX签订《房屋买卖合同》也未在时限内完成销售。以上买方、卖方均未实现买卖的目的的原因是房产中介公司的员工周*将买方XX交的房款挪作私用，而没有将房款转付给卖方朱*并促使交易完成。周*作为中介房产中介公司的员工，依照《民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。的规定，周*收取买方的房款行为法律上视为房产中介公司的经营行为，法律后果由房产中介公司负责。周*虽然在XX报案后，在派出所写欠条给XX，但只是周*单方意思表示，XX没有意思明确表示认可属于其与周*个人之间的民事行为。因此，不能完成交易，完全是属于房产中介公司的单方责任，应负责退还原告的所有钱款并赔偿占用资金的利息（利息从与朱*之间《限时销售合同》中约定的限时销售期限2019年3月20日到期次日起计息）给原告XX。周*在本案中的行为，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十二条公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本单位资金数额巨大的，或者数额较大不退还的，处三年以上十年以下有期徒刑。的规定，涉嫌构成挪用资金罪，应由房产中介公司自行决定是否向周*进行追偿并追究其刑事责任。被告梁*亦系房产中介公司员工，其与原告之间签订《承购确认书》及收款亦属于代表公司的经营行为，非其个人行为，由房产中介公司承担责任。如房产中介公司认为梁*有失职造成公司损失的情况，由房产中介公司向梁*追偿。本案原告XX支付金额情况，经查，XX提供证据证实转账及周*确认收取现金的金额总共是266000元。另外，梁*2019年1月11日收取保证金（诚意金）3500元。原告XX主张2019年1月15日交给梁*现金3000元，梁*予以否认，原告对此不能提供证据证实，原审法院不予认定。综上，房产中介公司应返还给原告的金额为269500元。朱*与原告XX未形成房屋买卖合同关系，XX对朱*的诉讼请求不予支持。被告周*、梁*的行为属于房产中介公司的经营活动，民事法律责任由房产中介公司承担，XX对周*、梁*的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、被告XX公司返还原告XX保证金（诚意金）、定金、购房款共计人民币269500元；二、被告XX公司赔偿利息损失给原告XX（利息损失以269500元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年3月21日起计至本生效判决规定履行期限最后之日止）；三、驳回原告XX的其他诉讼请求。本案受理费6332，减半收取3166元（原告已预交），财产保全申请费1887元，共计5053元，由原告XX负担50元，由被告XX公司负担5003元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一、关于周*收到XX多少款项的问题。一审法院认定的数额为269500元，XX主张其交给周*的款项总额为273500元。本院认为，2019年5月11日周*在环西派出所出具欠条给XX明确其私自占用XX款项273500元。因此，足以认定周*直接收取XX款项为273500元。一审法院认定该数额为269500元不当，本院予以纠正。二、关于朱*是否在《房屋买卖合同》中签名的问题。本院认为，XX主张朱*已在该合同上签名，其提供了《房屋买卖合同》予以证实，其已完成举证责任。朱*否认合同上的签名系其所签，根据谁主张谁举证的原则，其应当提供证据予以证实其主张。一审法院却将该举证责任分配给XX，明显不当，本院予以纠正。二审期间，经本院释明并重新分配举证责任后，朱*未能提供证据证明其主张，故其应当承担举证不能的不利后果，本院依法认定该签名系其所签。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。

另查明，周*收取XX款项合计273500元。房产中介公司组织XX与朱*签订了《房屋买卖合同》，朱*在合同上签署了名字，XX则由其母亲陈XX代其签署了合同，房产中介公司作为中介方在合同上盖章确认。

本院认为，上诉人XX与被上诉人房产中介公司签订的《承购确认书》和上诉人XX与被上诉人朱*签订的《房屋买卖合同》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应认定为有效合同。因被上诉人房产中介公司的工作人员周*、梁*收到XX的保证金、定金、购房款后，周*私自挪用上述款项，未将购房款支付给被上诉人朱*，并谎称上诉人XX决定不购买被上诉人朱*的房屋。之后，被上诉人朱*已将其房屋出卖给他人。因此，上述中介服务合同及房屋买卖合同已无法履行，上诉人XX请求解除上述合同，符合法律规定，本院予以支持；上诉人XX交付给被上诉人房产中介公司工作人员周*的诚意金3500元、服务费20000元、购房款250000元，合计273500元，周*已确认收到并由其挪作他用。周*收取上诉人XX款项行为，是以被上诉人房产中介公司名义收取，应认定为其职务行为，被上诉人房产中介公司未能完成中介服务，对其工作人员管理不到位，造成了上诉人XX的经济损失，应承担退还上述款项273500元的责任。周*因其挪用上述款项，其自愿出具欠条给上诉人XX，并愿意退还该273500元给上诉人XX，其行为应认定为债务加入。故上诉人XX请求被上诉人房产中介公司、周*共同承担返还273500元款项的责任，本院予以支持；被上诉人朱*并未收到上诉人XX的购房款250000元，在周*告知XX不再购买其房屋后，其已退还购房定金7000元（余下3000元为房产中介公司同意支付给其的违约金）给房产中介公司，并另行将其房屋出售给他人。因此，被上诉人朱*不履行《房屋买卖合同》是受到周*的蒙骗，其并没有违约。上诉人XX请求朱*退还购房款25000元及支付违约金62000元，没有事实与法律依据，本院不予支持；上诉人XX请求被上诉人房产中介公司支付购房违约金62000元，因房产中介公司不是《房屋买卖合同》的当事人，上诉人XX依据该合同请求被上诉人房产中介公司承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持，但被上诉人房产中介公司应承担占用该购房款250000元期间的利息，利息应从起诉之日起按同期贷款市场报价利率计算；上诉人XX请求支付23500元服务费的利息，从起诉之日起至清偿之日止，按年利率6％计算。资金占用的利率，应适用贷款市场报价利率，故本院对其请求按年利率6％计算利息，超出部分不予支持；被上诉人梁*未收取上诉人XX的钱款，上诉人XX请求被上诉人梁*承担本案连带责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。

综上所述，XX的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4419号民事判决；

二、被上诉人XX公司、周*共同返还上诉人XX诚意金、购房款、服务费合计273500元；

三、被上诉人XX公司、周*共同支付资金占用利息（以273500元为基数，自2019年10月14日起至清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给上诉人XX；

四、驳回上诉人XX的其他诉讼请求。

一审案件受理费3166元，财产保全费1887元，合计5053元及二审案件受理费6332元，由被上诉人XX公司、周*负担。

以上金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效之日起两年内向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。