姚某某、贺某房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

本院认为：贺某与姚某某及某某公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订当日，姚某某支付了购房定金40000元，之后，姚某某涉案房屋的银行贷款审批通过，但是贺某在未与姚某某协商一致解除合同的情况下，却与案外人李某某签订《不动产买卖合同》，并已向长沙市不动产登记中心申请办理房屋过户手续，贺某的行为构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于贺某已将涉案房屋出售给案外人，本案诉争所涉《房屋买卖合同》的合同目的已无法实现，故一审法院对姚某某要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持正确。关于合同解除的具体时间，一审法院依据向贺某送达起诉状副本等材料的时间，确认为2017年6月1日，本院予以认可。贺某主张其于2016年9月22日通过短信方式通知某某公司工作人员解除合同，故合同已于2016年9月22日解除，本院认为，姚某某与贺某及某某公司签订的《房屋买卖合同》，实际包含姚某某与贺某之间的房屋买卖合同关系以及姚某某、贺某与某某公司之间的居间服务合同关系，但本案中，姚某某并未违约，贺某也未通知姚某某解除双方的房屋买卖合同关系，而且贺某主张的某某公司未按约支付贺某5000元物业费也不能成为其要求解除姚某某、贺某之间房屋买卖合同关系的理由，故对贺某主张房屋买卖合同已于2016年9月22日解除的理由本院不予采信。贺某的行为构成违约，贺某应向姚某某双倍返还定金80000元。贺某称没有收到姚某某的定金，故不应承担双倍返还定金的责任，但事实上，贺某就姚某某支付的40000元定金已向姚某某出具了《定金收条》，并注明其中3万元由新环境公司代为托管，故贺某所称没有收到姚某某定金的理由与事实不符，本院亦不予采信。贺某的行为构成违约，应当赔偿姚某某因此造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审法院综合考虑本案实际情况，酌情认定贺某赔偿因房价上涨给姚某某造成的损失200000元，符合公平合理的原则，并无不当。关于姚某某上诉称贺某还应支付姚某某居间服务费7500元和鉴定费5000元的问题。本院认为，本案中，考虑贺某已经双倍返还定金80000元并赔偿姚某某损失200000元，已足以弥补因贺某违约给姚某某造成的损失，故对姚某某的该上诉理由，本院不予支持。另外，关于贺某上诉称新环境公司应当承担本案全部违约责任的问题，因原审原告姚某某并未提出要求原审第三人某某公司承担责任的诉讼请求，原审被告贺某在本案中也未提出反诉，故本院在本案中不予处理，贺某可另行主张权利。