律师观点分析

　　案情简介：

　　上诉人(原审原告)：费新来，男，汉族，岳阳县人，住岳阳县。

　　委托诉讼代理人：彭XX(系费新来的妻子)，女，汉族，岳阳县人，住岳阳县。

　　委托诉讼代理人：黄XX，湖南XX律师。

　　原审被告：陈XX，女，汉族，岳阳县人，住岳阳市岳阳楼区。

　　委托诉讼代理人：方XX(陈XX的丈夫)，男，汉族，岳阳县人，住岳阳市岳阳楼区。

　　上诉人费新来因与被上诉人陈XX租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2021)湘0602民初8847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，经征求当事人同意，依法适用简易程序于2022年3月15日公开开庭审理了本案，上诉人费新来及其委托诉讼代理人彭XX、被上诉人陈XX出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　费新来上诉请求：

　　一、请求撤销(2021)湘0602民初8847号民事判决，依法改判上诉人承担物业管理费15408.9元;

　　二、判决被上诉人承担本案上诉费。

　　事实和理由：一审判决认定事实不清楚，证据不足，以致错判。2017年6月26日,上诉人费新来将自己位于岳阳市岳阳楼区出租给了被上诉人陈XX。双方于当日签订了租赁合同,约定了租赁期限为5年(自2017年6月26日-2022年6月25日止)。在租赁期间,该商铺所发生的水、电、煤气、通信、空调、电视、物业管理费等所有费用全部由被上诉人承担。物业收费标准为:房屋面积94.08平米×4.2元/平米=395.1元/月，被上诉人承租商铺39个月，理应由被上诉人承担15408.9元物业管理费。但被上诉人在承租上诉人的商铺后，不但没有按约定向XX公司(以下简称XX公司)缴纳物业管理费，后XX公司一直在找被上诉人催收物业管理费，被上诉人还多次找熟人一起跟XX公司就物业管理费进行协商,协商未果后也从未告知过上诉人其未缴纳物业费的原因,以至于上诉人一直误认为被上诉人按合同约定按时向XX公司缴纳了应交的物业管理费,所以在被上诉人要求退租、退押金的同时并未克扣一分钱的物业管理费,如数向被上诉人返还了租铺押金。直至2021年3月,XX公司找到上诉人费新来要求支付物业管理费,并以此笔费用向岳阳市岳阳楼区人民法院提起诉讼时，上诉人才发现被上诉人在承租商铺期间并未如约缴纳过物业管理费，被上诉人的行为明显违反了合同约定，违背了诚实信用原则，已属根本违约，其除应支付15408.9元物业管理费外，还应按照《合同法》第一百零七条和其他法律法规的规定承担违约责任。综上所述：原审认定事实不清，证据不足，以致错判，明显侵犯上诉人的合法权益。故此，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。

　　陈XX辩称，本案事实清楚，法律关系明确，费新来自己在合同中的管理费前添加“物业”两字，捏造事实妨碍诉讼，一审判决驳回费新来的请求正确，请求二审维持一审判决，并追究费新来捏造事实的法律后果。

　　费新来向一审法院起诉请求：1、被告陈XX立即向原告支付2017年6月27日至2020年9月27日共计39个月的物业管理费15408.90元;2、由被告陈XX承担本案诉讼费用。

　　一审查明：2017年6月26日，费新来与陈XX签订门面租赁合同。合同约定：陈XX承租费新来位于岳阳楼区(以下简称124号商铺)，租赁期限五年，自2017年6月26日至2022年6月25日止;第一年每月租金6000元，第二年每月租金6300元，第三年起每月租金6615元;陈XX向费新来交纳租房押金10000元，租赁关系终止时，费新来收取的10000元押金抵充合同约定由陈XX承担的费用外，剩余部分无息归还承租方;租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤、通信、空调、电视、管理费等其经营过程中的全部费用由承租方承担。陈XX承租该门面后，于2017年6月26日进场，2020年9月21日退出承租门面。费新来退还了陈XX押金10000元。2021年3月3日，124号商铺所在的XX公司将费新来诉至法院，要求费新来支付124号商铺物业管理费。法院作出(2021)湘0602民初1673号民事判决，判令费新来交纳2016年1月1日至2020年12月31日的物业费19359.90元(94.08×4.2元/平方米×49个月)。

　　一审认为，费新来与陈XX签订的门面租赁合同约定租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤、通信、空调、电视、管理费等其经营过程中的全部费用由承租方承担。费新来认为其中的管理费即为物业管理费，且约定了陈XX经营过程中的全部费用由被告承担，因此陈XX应承担其使用124号商铺期间的物业管理费。被告认为合同没有约定124号商铺的物业管理费由陈XX承担，且费新来退还了全部押金，并没有扣物业管理费。法院认为，双方签订的门面租赁合同中约定的管理费不明确，不能认定就是物业管理费，物业管理费也不是陈XX经营过程中产生的费用，而是物业本身的费用，与物业是否出租、是否自用无关，因此，不能认定合同中约定的陈XX经营过程中的全部费用当然包含物业管理费，费新来与陈XX签订的门面租赁合同没有明确约定出租门面的物业管理费由陈XX承担，费新来要求陈XX支付承租门面的物业管理费没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条之规定，判决：驳回费新来的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取93元，由费新来负担。

　　本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

　　另查明，1、费新来与陈XX签订的租赁合同第一条第2项约定“出租方同意承担租方所租商铺作为经营用途,但不可经营网吧及其他违反国家相关部门的规定。出租方实行谁租赁谁负责的原则,如承租方在租赁期内违反国家有关消防条例或因承租方造成的火灾而产生的一切法律责任和经济责任由承租方全部承担。并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。如承租方有违反以上规定,出租方有权即时终止合同并收回此商铺,押金不予退回,由于承租方违反合同造成的任何经济损失和法律纠纷由承租方独自承担”;租赁合同第四条第2项约定“租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤、通信、空调、电视、管理费等其经营过程中的全部费用由承租方承担”2、陈XX在租赁期间未缴纳过物业管理费，陈XX在二审庭审中认为合同约定的“管理费”是指水、电、煤、通信、空调、电视等费用。

　　本院认为，本案争议的焦点主要是如何认定双方租赁合同中的约定的“管理费”?首先，根据双方合同第一条约定的承租方保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。可以认定门面出租期间的物业管理费应当由承租人陈XX承担，因为遵守物业管理的规定包括按时交纳物业管理费。其次，双方合同第四条约定的是水、电、煤、通信、空调、电视、管理费等费用，而不是水、电、煤、通信、空调、电视等管理费用，即“管理费”是与水、电、煤、通信、空调、电视等费用并列的一种费用，而不是水、电、煤、通信、空调、电视等费用的概括。综上所述，可以认定双方合同第四条约定的管理费即为物业管理费，陈XX关于管理费即为水、电、煤、通信、空调、电视等费用的抗辩理由不能成立，本院不予支持。费新来关于应由陈XX承担门面出租期间物业管理费的上诉理由成立，本院予以支持。陈XX自租赁门面后一直未交纳物业管理费，且一审法院已发生法律效力的(2021)湘0602民初1673号民事判决已经确认案涉门面每月的物业管理费为395.14元(94.08平方米×4.2元/平方米)，因此，对费新来按每月395.1元计算陈XX39个月物业管理费的主张，本院予以支持。

　　综上，一审判决认定事实不清，裁判结果错误，费新来的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2021)湘0602民初8847号民事判决;

　　二、陈XX在本判决生效后十日内向费新来支付物业管理费15408.9元，陈XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。