某某投资佛山某某路项目

商 业 计 划 书

2014年4月

目    录

第一部分  概要 05                                    

第二部分  某某集团介绍  08

一、 公司简介                                        08

二、 公司构架                                        13

三、 公司核心业务介绍：不良资产处置、烂尾楼并购处置及合作开发地产                                                14

第三部分  佛山某某路项目简介 16

第四部分  佛山房地产市场及不良资产处置行业 19

一、 佛山地产市场环境                                19              

二、 佛山地产市场走势分析                            23            

三、不良资产及烂尾楼处置行业投资分析                 29

第五部分  项目开发定位及投资效益分析  31

一、 项目开发定位                                    31

二、 投资效益分析                                    33

第六部分  风险及对策   36

一、 宏观经济运行及政策风险                          36

二、 佛山房地产市场风险                              37

三、 项目本身的风险                                  38

四、 结语                                            40

第七部分  管理团队   40

一、 某某管理团队介绍                                40

二、 团队成员介绍                                    41

第八部分  融资需求   43

一、 投资计划及现金流分析                            43

二、 融资方案及担保                                  44

三、 还款计划及还款来源                              45

第九部分 附录：项目资产照片及相关权证 46

一、项目照片                                         46

二、项目相关权证                                     50

第一部分   概要

1、公司简介:

某某国际集团公司由某某国际集团有限公司、广州某某投资有限公司、广东某某律师事务所三体一位组成，公司专注于“债权债务整理、资产重组、股权改造、资产处置、企业兼并、融资服务、地产开发”等核心业务的拓展与运作，并以“某某某某某某某某”为核心价值目标。

公司运用国内国际之间资金与资源在全球范围内进行配置与整合，推动了企业的规模化、集约化、国际化的发展，扩大了社会经济的国际交流与合作，为世界经济的繁荣与发展做出了卓越的贡献。

深圳某某信泰基金管理有限公司，是一家经国家核准注册的大型专业投资公司，公司从事受托基金管理、资产管理、实业投资、项目运作、投资顾问服务等业务，募集基金重点投向某某集团兼并重组、地产开发等业务。

2、项目简介：

佛山某某路项目位于某某路与佛山大道中交界，对面是佛山市某某某某大楼；项目地处佛山市传统核心商业中心区域，东接季华高级商务区，南望即将开业的佛山某某小商品城，西靠佛山某某某某，北邻繁华的祖庙旅游商业中心；周边生活配套成熟，商业氛围浓厚，交通便利，车流、人流量大，具有极高的商业投资和居住价值。

项目占地面积8230㎡，性质为城镇住宅用地（住宅）；其它为商服用地（商业），规划总建筑面积44470㎡。规划设计1栋22层、部分8层的商务综合楼，地下负一层5000㎡用作车库，地上1-8层共20000㎡用作商业广场，9-22层共19470㎡用作商务写字楼，规划占地面积2500㎡，建筑密度30%，地面有绿化广场2500㎡，绿化率达30%。

项目现状完成土建结构至14层共38000㎡，已经停建超过10年。

项目可售物业面积

项目自身条件分析

SWOT分析

3、项目投资分析

根据某某集团市场调研，目前佛山禅城区某某路一带的写字楼售价保守估计均价为0.9万元/㎡、1层商铺均价3万元/㎡、2-6层商铺均价1.5万元/㎡，其他商铺均价0.9万元/㎡。

目前该项目一楼商铺可售面积为2500㎡、二至六楼商铺17500㎡、七至八楼商铺5000㎡、写字楼13000㎡。

预期投入2.8亿元人民币，其中收购费用1.2亿元（注：受让项目所有股权），续建费用1亿元，营业税0.5亿元，迁移高压设备0.1亿元。

则该项目的保守收益为：

总投入：收购1.2亿+收尾工程1亿+迁移高压设备0.1亿=2.3亿元

总收入：一楼商铺2500㎡×3万=7500万元

       二至六楼商铺17500㎡×1.5万=26250万元

       七至八楼商铺5000㎡×0.9万=4500万元

       写字楼13000㎡×0.9万=11700万元

合计：49950万元

营业税收：0.5亿元

总利润：4.9950亿元-2.3亿元-0.5亿元=2.195亿元（未计资金成本）

4、融资需求

为保证项目实施，计划需要融资贰亿伍仟万元人民币（￥250,000,000.00元），主要用于该项目的收购、续建、销售，预期融资期限为3年。

为保障投资者的权益，某某集团可以项目的营业收入、销售回款作为第一还款来源，某某信泰基金募集的基金作为第二还款来源，必要时可以以股东的其他收入包括出售部分股权或通过银行贷款等作为还款来源。

该笔的融资款项可以该项目公司的股权质押及项目土地、房产抵押作为担保。

5、结论

综上，本项目是开发建设周期短、投资少、收益大、风险低，投资者的权益能够得到充分保障的优质项目。