律师观点分析

   【基本事实】

     业主于2010年购房，2014年收房时交纳了天然气初装费、暖气初装费。现在业主认为购房款中应当包括天然气初装费、暖气初装费，因此要求开发商退回。

    【争议焦点】

     购房款中是否包含天然气初装费、暖气初装费。

    【业主认为】

    《河北省天然气价格管理办法》自2015年8月20日起施行，该办法第十条第二款，新建商品房城市燃气初装费应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取。业主缴纳约定房款后，开发公司仍要求业主缴纳天然气初装费，系违法收费，有权要求开发公司返还。

     2001年4月16日国家计委、财务部发布《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，第二条、第三条规定，城市基础设施含天然气，暖气等配套费统一归并，不得重复收取，同时对以各种名目，但性质相同的收费项目一律取消。开发公司在业主依约缴纳房款后，仍然要求业主缴纳暖气初装费是违法收取，所以有权要求开发公司返还款项。天然气初装费、暖气初装费均属于城市基础设施配套费，业主签订购房合同之前，国家就已经出台了相关法律和政策予以规范取消。开发公司在明知收费行为违反法律法规的情况下，合同约定条款排除法律强制性规定，根据合同法规定，应认定为无效，开发公司应当予以返还业主已经缴纳的天然气初装费和暖气初装费。

      【开发公司认为】

《河北省天然气价格管理办法（试行）》（冀价管[2010]44号）第十条规定，新建商品房城市燃气初装费应作为开发建设成本计入商品房价格；该文件于2010年8月20日施行。《邢台市物价局关于规范我市燃气初装费标准（临时）的通知》（邢价管（2011）42号）第二条规定，对市区新建商品房城市燃气初装费，按上述标准最为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取；该文件最后规定，以上标准自2011年12月1日起执行，在此之前，居民用户和非居民用户已经同燃气公司签订协议的，仍按原协议收费标准执行。《河北省供热用热办法》（省政府令[2013]第7号）第二十七条规定，新建建筑供热系统调控装置、供热计量装置和室温调控装置的购置及安装费用应当纳入开发建设成本；该文件于2013年11月1日施行。

案涉项目于2008年动工，动工时尚未有相关规定。双方在《商品房买卖合同》中关于天然气初装费、暖气初装费的约定，是双方的真实意思表示，并未违反当时的法律、法规和政策规定，且已经实际履行完毕，业主也已经享受相应的供气、供暖服务。另外，根据法不溯及既往原则，不能依据在后的法律规定来否定在先的行为效力。

依据国家计委、财政部2001年的文件要求开发公司退还上述费用，属理解错误。首先，该文件的适用主体是省政府及国务院各部门，而非适用于房地产开发公司；其次，该文件规定“取消与城市基础设施配套重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费由省级价格、财政部门核定收费标准。”意思是，政府部门只能一次性把城市基础设施配套资收完，不再另行分项向相关建设单位重复收费，并未说水、电、气、热、道路等费不收了；第三，该文件规定的取消收费，指的是取消住宅小区以外的管道费用，与本案无关。最后，该文件从效力层级上属一般规范性文件，不属于“法律、行政法规的强制性规定”，不是合同法司法解释一第四条认定合同效力的依据。

【法院认为】

业主主张开发公司返还燃气初装费，暖气初装费的依据为国家计委财务部发布的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》及《河北省天然气价格管理办法（试行）》的规定，上述文件中，并未取消燃气初装费，暖气初装费，而只是改变了交费主体，依据《河北省供热用热办法》，邢台市物价局下发《关于规范我市燃气初装费标准（临时）》的通知等规定，由于案涉合同的签订在这两个文件执行之前，因此要求返还燃气初装费，暖气初装费证据不足，不予支持。