土地租赁合同纠纷

律师观点分析

上诉人（原审被告）：淄博某有限公司

委托诉讼代理人：董XX，山东XX律师。（本律师代理）

委托诉讼代理人：郭XX，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：淄博B委员会

委托诉讼代理人：王XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：刘XX，山东XX实习律师。

上诉人淄博某有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人淄博B委员会（以下简称B委会）土地租赁合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2021）鲁0306民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审的案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人拖欠租赁费超过60日视为单方终止合同，合同终止后，上诉人即不存在拖欠租赁费的行为，无须支付2018年12月1日起的租赁费。2011年10月1日，上诉人与被上诉人签订土地租赁合同一份，合同约定，B委会将其村北的土地出租给某公司用于花卉苗木等农业生产经营，土地面积为26.3亩，租赁期限为18年，自2011年10月1日起至2029年9月30日止，租赁费每年每亩1200元。合同签订后，某公司一次性交纳第一年的租赁费后，以后每年9月30日前交纳下一年度的租赁费，即先交款后使用土地。2017年，双方因涉案合同发生纠纷，经法院主持调解，双方共同确认某公司实际租赁土地面积为22.41亩。根据涉案合同约定，交纳租赁费的周期为当年的10月1日至下一年度的9月30日，自2018年开始至今，某公司因生产经营效益差而未支付租赁费，合同明确约定，其拖欠租赁费超过60日即视为单方终止合同，由此可得，某公司拖欠租赁费起算日期为2018年10月1日，拖欠60日后为2018年12月1日，即自2018年12月1日起，涉案合同终止，某公司无需再向B委支付自2018年12月1日起的租赁费。基于上述，某公司共拖欠B委会租赁费4482元(计算方式：1200元/年/亩×22.41亩÷12个月×2个月)。二、一审判决认定的违约金44820元过分高于造成的实际损失，无事实和法律依据。合同自由并不是绝对的，需要合同正义来规制，涉案合同中虽然约定了拖欠租赁费超过30日，需承担每亩2000元的违约金，但根据《民法典》第五百八十五条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；约定的违约金超过造成损失的百分之三十的可认定为“过分高于实际损失”。每亩2000元共计22.41亩的违约金高达44820元，远超过一年期租赁费，显然过分高于造成的实际损失，法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现了公平原则，显然，一审判决违背了该原则。

B委会辩称，一、上诉人应向被上诉人支付土地租赁费80676元、违约金44820元。1、答辩人与被答辩人签有土地租赁合同，上诉人实际租赁被上诉人土地22.41亩，约定每亩年租赁费1200元。自2018年始，上诉人未向被上诉人缴纳土地租赁费，共计拖欠2019年至2021年租赁费80676元。2、土地租赁合同约定，上诉人拖欠租赁费超过30日，承担每亩2000元的违约金。根据合同第四条约定，上诉人应于2018年9月30日交纳2019年的租赁费，但一直未交。上诉人一直实际占有租赁土地，连续三年未向被上诉人交纳租赁费，给被上诉人造成严重损害。支付违约金系双方真实意思表达，且未明显高于给被上诉人造成损害，故上诉人应向被上诉人支付违约金44820元。二、土地租赁合同实际并未终止。1、合同第十五条系违约责任的约定，第一款第二款是对被上诉人违约责任的约定，第三款是对双方提前终止合同违约责任的约定，第四款是对上诉人违约责任的约定。为督促上诉人及时交纳租赁费，实现合同签订目的，第四款分为依次递进的三个层次:首先，若上诉人拖欠租赁费超过30日，除足额交纳租赁费外，须承担每亩2000元的违约金，违约金计算可得44820元;其次，若上诉人未自觉履行拖欠租赁费30日的违约责任拖欠至60日，结合第三款的约定，上诉人应进一步承担提前终止合同的违约责任，向被上诉人支付每亩1000元的违约金，共计22410元，此时上诉人应承担违约金为67230元;再次，上诉人若违反合同约定，应承担法律规定的一切责任。2、违约责任的约定是为了促使双方秉持诚信，恪守承诺，严格履行义务，实现合同目的。被上诉人签订合同是为获得土地租赁费，约定违约责任的目的是为了督促上诉人及时交纳租赁费。违约责任第四款违约责任条款是对上诉人的约束，而不是赋予其任意终止合同的权利。关于上诉人拖欠租赁费超过60日，即视为上诉人单方终止合同的约定，目的是督促其及时交纳租赁费，并作为实现第四款提前终止合同违约责任的情形。综合考量，拖欠30日即应支付违约金44820元，若拖欠60日却赋予上诉人任意解除合同的权利，从而免除交纳租赁费与违约金的权利，有违逻辑正义，有违双方签订合同目的，有违诚实信用原则。对于该项约定，应综合合同签订目的以及该约定在合同中的位置，结合上下文系统解释，而不可断章取义，主观武断。3、至今，上诉人依然实际占有租赁土地并从中获益，被上诉人虽多次催要租赁费，却并未实际收回租赁土地。依据《民法典》第734条的规定，双方之间租赁合同自上诉人拖欠租赁费60日转为不定期租赁合同，约定内容继续有效。故，上诉人需依约向被上诉人交纳约定的租赁费，并承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

B委会向一审法院起诉请求：1.判令某公司向B委会支付拖欠的土地租赁费89568元；2.判令解除土地租赁合同，某公司支付违约金44820元，并由B委会收回土地，所有地上附着物归B委会所有；3.判令某公司承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2011年10月1日，出租方B委会为甲方与承租方某公司为乙方，双方签订土地租赁合同一份，合同约定：甲方将其位于B北的土地26.3亩出租给乙方用于花卉苗木等农业生产经营；租赁期限为18年，自2011年10月1日起至2029年9月30日止；土地租赁费按每年每亩最低保护价1200元计算，合同签订之日由乙方一次性交纳第一年的租赁费，以后每年9月30日前交纳下一年土地租赁费，即先交款后用土地；合同期内的转包、转租、转让须经甲方许可，并不得以该土地租赁权提供贷款抵押、担保；如遇国家、集体规划占地，地上附着物补偿款属于乙方，土地补偿款归甲方，届时合同自行解除；合同到期乙方不再续租的，乙方须在十五日内自行清除一切地上附着物，恢复土地原貌，并交回土地。拒不清除的，一切地上附着物归甲方所有，并由乙方按每亩500元向甲方支付清理费用；乙方拖欠租赁费超过30日的，除足额支付应交租赁费外，须承担每亩2000元的违约金。拖欠租赁费超过60日，视为乙方单方终止合同，一切地上附着物归甲方所有，并由甲方收回土地。合同签订后，B委会按合同约定履行了合同义务。2016年9月30日前，某公司应向B委会交纳2017年土地租赁费期限届满后，经B委会通知，某公司仍未交纳。B委会于2017年5月23日起诉至法院。2017年8月21日，经法院调解，B委会与某公司达成一致协议，由某公司于2017年9月20日前支付B委会2017年租赁费26892元及违约金6216元、2018年租赁费26892元，共计60000元。自2018年开始，某公司未向B委会交纳土地租赁费，至2020年9月30日，尚欠B委会2019年度至2021年度土地租赁费80676元（26892元/年×3年）。另查明，某公司实际租赁土地为22.41亩。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，B委会与某公司签订的土地租赁合同系真实客观的，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，合法有效。当事人双方均应按照合同的约定履行各自的义务。某公司自2018年开始至2020年连续三年未向B委会履行支付土地租赁费的合同义务，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。某公司尚欠土地租赁费的事实清楚，证据充分，且按照合同的约定租赁费交纳的2021年度已基本结束，故对B委会要求其支付所欠土地租赁费80676元的诉讼请求，应予支持。根据双方合同的约定，租赁费逾期60日，即视为某公司单方终止合同，某公司已逾期且未交纳租赁费，故对B委会要求解除合同的诉讼请求，应予支持。合同明确约定逾期交纳租赁费超过30天，某公司即应按照每亩2000元向B委会支付违约金，故对B委会要求支付违约金44820元的诉讼请求，应予支持。根据合同的约定，因某公司违约而解除合同后，所租赁土地的一切地上附着物归B委会所有，并由B委会收回租赁土地，并不违反相关法律规定，亦应予支持。某公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：一、原告淄博B委员会与被告淄博某有限公司于2011年10月1日签订的土地租赁合同于本判决生效之日解除；二、被告淄博某有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淄博B委员会土地租赁费80676元；三、被告淄博某有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淄博B委员会违约金44820元；四、原告淄博B委员会于本判决生效之日收回被告淄博某有限公司所租赁的案涉租赁土地，该租赁土地的一切地上附着物归原告淄博B委员会所有。案件受理费1494元，由被告淄博某有限公司负担。

二审中，当事人均未提交新证据。被上诉人B委会认可上诉人于2019年6月20日分三次支付租赁费18000元，同意在上诉人欠付的租赁费中予以扣除。上诉人某公司明确表示放弃案涉土地上附着物。

二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案争议的焦点问题是：一、一审判决认定的上诉人拖欠租赁费的期限是否正确；二、一审判决认定的违约金是否适当。

焦点一，关于租赁期限，按照租赁合同约定，上诉人拖欠被上诉人租赁费费超过60日，视为上诉人单方终止合同。按照法律规定，在合同期限内，一方或双方不再履行合同义务属于解除合同，而非终止合同，因此双方租赁合同的上述约定应属合同解除，而非合同到期终止。上诉人拖欠被上诉人租金超过六十日，视为上诉人单方解除合同，但上诉人并未就解除合同通知被上诉人，也未就解除合同后续事宜与被上诉人协商处理，且案涉租赁土地上一直有上诉人种植的苗木，因此，上诉人并未行使合同解除权，而是继续租赁被上诉人土地。故一审按照上诉人实际占有被上诉人土地的天数计算租赁期限符合客观事实，本院予以确认。上诉人主张租赁期限为2个月明显与事实不符，本院不予采信。二审中，被上诉人认可上诉人于2019年6月20日支付了租赁费18000元，故上诉人尚欠被上诉人租赁费62676元。

焦点二，关于违约金，双方合同约定，上诉人拖欠租赁费超过30日的，除足额支付租赁费外，还须承担每亩2000元的违约金，一审据此计算违约金44820元符合合同约定。上诉人虽然主张违约金过高，但结合上诉人之前存在违约双方诉讼的情况及上诉人自2018年至2020年连续违约的事实，本案应适用违约金的惩罚性，一审确定的违约金适当，本院不再进行调整。

综上所述，淄博某有限公司的上诉请求部分成立