汪涛律师
律师观点分析
一、案情简介
原告九江XX商业经营管理有限公司(XXX)与被告袁XX签订《租赁合同》及多份附属协议，约定袁XX承租三层商铺用于经营 “筑X梦” 教育培训，租期至 2025 年 8 月 31 日。袁XX按约支付合同保证金、装修押金、垃圾清运费等费用。2023 年 7 月，袁XX以经营困难为由提出撤店申请，自 2023 年 7 月 1 日起拖欠租金、物业服务费、水电费等费用，并于 8 月 31 日停止经营、搬离物品。双方就合同解除时间、费用承担、物品返还、保证金退还等问题产生争议，XXX提起本诉判令袁XX支付 2023.7.1–2023.11.30 租金、促销服务费、物业费等共计 150220 元； 支付水电费 2626.88 元、违约金 44711.72 元； 承担诉讼费、保全费、保函费； 撤回交还店铺、恢复毛坯的诉请。我们代理袁XX提起反诉。确认租赁合同于 2023 年 8 月 31 日解除； 返还店内被扣押物品； 退还保证金、设备保证金、装修押金、垃圾清运费等共计 90300 元； 本反诉诉讼费由对方承担。
二、法院判决
九江XXXX人民法院作出民事判决：
合同解除：双方《租赁合同》及附属协议于2023 年 9 月 21 日（起诉之日）解除；
费用抵扣结算：袁XX欠付租金等 76400 元 + 水电费 2626.88 元 + 违约金 4042.78 元，合计83069.66 元；抵扣保证金 56700 元、装修押金 10000 元、垃圾清运费 16800 元后，XXX应返还袁XX 430.34 元；
物品处理：袁XX可自行取回店内遗留物品（已清点）；
驳回其他请求：驳回XXX其余本诉请求、驳回袁XX其余反诉请求；
诉讼费用：本诉费用由XXX负担，反诉费用由袁XX负担。
三、案件难点
合同解除时间争议大原告主张合同未解除、应计算至 11 月租金；被告主张 8 月 31 日已实际解除，法院需结合违约状态、闭店事实、起诉时间综合认定解除日。
主体资格争议袁XX主张实际使用人为其担任法定代表人的公司，应由公司承担责任，法院需严格按合同相对性认定责任主体。
格式条款与违约金过高认定合同约定提前解约需提前 6 个月、违约金按日 1% 计算，被告主张格式条款无效、违约金过高，法院需依法审查并调整。
多项费用混杂、核算复杂涉及租金、物业费、促销费、数据接口费、水电费、保证金、押金、垃圾清运费等十余项，需逐项认定、精准抵扣。
物品扣押事实难以认定被告主张物品被扣押，原告主张系被告遗留，法院需结合证据客观分配取回权利。
四、律师工作
精准提起反诉，掌握庭审主动针对本诉及时提起反诉，将合同解除、物品返还、费用退还一并处理，实现以攻为守。
成功调低违约金，减少当事人损失有力主张违约金过高、格式条款效力，法院最终将高额违约金调整为按 LPR 四倍计算，大幅降低违约成本。
费用抵扣策略效果显著推动法院将保证金、装修押金、垃圾清运费全额抵扣欠款，最终实现原告倒付被告款项的结果。
妥善解决物品返还问题促成双方现场清点物品，法院明确被告可自行取回，避免财产损失争议。
复杂案件条理化处理将十余项费用分类梳理，逐项质证抗辩，使复杂租赁纠纷清晰化，获得法院实质性采纳。
五、案件相关法律法规
《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。 第五百零九条：当事人应全面履行合同义务。 第五百六十三条：当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，可解除合同。 第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的终止履行；已履行的可要求恢复原状、采取补救措施、赔偿损失。 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条：约定违约金过高的，法院可适当减少。 第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。