律师观点分析
上诉人（原审原告）：游XX，男，1980年9月7日生，汉族，住江西省赣州市赣县XX。
委托诉讼代理人：谢XX，江西红土地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢XX，女，1980年11月12日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系上诉人妻子。
被上诉人（原审被告）：杨XX，男，1962年8月4日生，汉族，住江西省赣州市。
委托诉讼代理人：张XX，江西XX律师。
委托诉讼代理人：刘XX，江西XX实习律师。
上诉人游XX因与被上诉人杨XX房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初4947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人游XX上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人向上诉人支付赔偿金3万元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人未按约履行义务，致使合同目的不能实现，应承担违约责任。一审法院仅判决被上诉人退还已支付的购房款（即上诉人按照另案判决履行完毕的执行款），以及上诉人与案外人因案涉柴间产生的诉讼纠纷支付给案外人租金、案件受理费共计1700元。这一判决没有考虑上诉人因诉讼所遭受的经济损失和精神损害，忽视了被上诉人如果没有将案涉柴间转卖，上诉人对案涉柴间所享有的长期占有使用权和升值价值，也忽视了上诉人对案涉柴间进行修缮、维护的支出。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“无法取得房屋的买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案一审已认定被上诉人违约，则被上诉人除返还已付价款及利息，还应赔偿上诉人损失（赔偿购置相同地段面积相仿的柴间的价款）。
被上诉人杨XX答辩称：原审判决认定事实不清，本案答辩人不应承担任何赔偿责任，原审判决要求被上诉人承担赔偿责任没有事实及法律依据。理由如下：一、答辩人将柴间转让给被答辩人时已明确告知柴间无房产证，被答辩人在一审时也予以认可，答辩人完全履行了合同义务。2015年3月份，答辩人转让柴间时，柴间并无房产证，答辩人并未出让柴间给案外人钟XX。二、本案实际为案外人钟XX的继承人违法将被答辩人所有的柴间进行了违法登记，并导致了被答辩人的损失，但答辩人并无过错。本案柴间转让在前，房屋转让在后，且转让房屋时并未再次转让柴间。答辩人将房屋转让登记给钟XX时，在《不动产登记申请表》上也明确了仅有住宅无其他，之后钟XX的房屋所有权证上也仅登记了房屋，并无柴间。之后案外人钟XX的继承人将房屋转让登记给钟XX时，在《不动产登记申请表》中登记了“住宅、柴间”，该登记表与答辩人转让房屋时的登记表存在明显不同，系钟XX继承人将柴间进行了登记并转让。后来，钟XX（钟XX大女儿）将柴间进行了单独登记，登记为“八一四大道银兴花园H2栋2单元12#柴间”，并于2018年11月19日转让给了杨XX，之后杨XX将房屋及柴间进行了合并登记并于2019年3月转让给了陈X。最终，陈X向法院提起了诉讼要求被答辩人归还其登记的柴间及赔偿损失。三、被答辩人明知系无证柴火间而购买，本身存在一定过错应当自行承担相应的责任，同时因第三人的违法登记侵犯其权益，被答辩人依照法律规定可以提起行政诉讼要求撤销物权登记，也可以要求错误登记人进行赔偿。综上所述，本案诉争的柴间实际损失系由案外人钟XX继承人导致，原判认定事实不清，错误判决由答辩人承担责任，依法应当发回重审或改判驳回被答辩人的原审诉讼请求。
上诉人游XX向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的购房合同（标的10000元）；2、判令被告归还购房款10000元以及溢价款90000元；3、判令原告已履行（2020）赣0702民初529号判决义务所支付的租金1700元，由被告承担；4、本案所产生的诉讼费、鉴定费、评估费用等由被告承担。
一审法院认定事实：2015年3月30日，原告与被告签订《出售合同》一份，载明“银兴XX柴火间壹间，永远卖给游XX。卖价10000元正，经双方协商，永不反悔。”合同右下方被告杨XX在签名确认。合同签订后，原告依约支付柴火间价款10000元，被告将案涉柴火间交付原告使用。合同签订时案涉柴火间未办理独立产权证，合同也未约定办理产权变更登记手续的期限。
另查明，2020年1月2日，案外人陈X向该院提起诉讼，要求本案原告游XX停止侵害，立即腾空案涉柴间，并赔偿柴间租金损失，案涉柴火间已取得独立产权证，产权人为案外人陈X，权证号为赣（2019）赣州市不动产权第XXX号。2020年4月1日，该院依法作出（2020）赣0702民初529号民事判决书，判决本案原告游XX腾空柴间返还案外人陈X，并赔偿租金。2020年6月4日，原告游XX履行了上述判决确定的给付义务，向案外人陈X支付柴间租金1650元、案件受理费50元。此后，原告游XX多次要求被告返还购房款并赔偿损失，被告均置之不理，原告遂诉至该院。
一审法院认为，原告游XX与被告杨XX就案涉柴火间签订的《出售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告按约支付了柴火间价款，但被告未按约履行义务，致使合同目的不能实现，应当承担相应的违约责任。现原告要求解除双方签订的《出售合同》并由被告返还购房款10000元，合法有据，予以支持。原告要求被告支付溢价款90000元，没有事实和法律依据，不予支持。因被告未履行产权变更登记手续，导致原告向案外人陈X支付租金1650元、案件受理费50元，合计1700元，现原告要求由被告承担，予以支持。据此，判决：一、解除原告游XX与被告杨XX于2015年3月30日签订的《出售合同》；二、由被告杨XX于本判决生效之日起五日内返还原告游XX购房款10000元；三、由被告杨XX于本判决生效之日起五日内赔偿原告游XX1700元；四、驳回原告游XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告游XX负担2207元，被告杨XX负担93元。
本院二审期间，上诉人提交：房屋平面图两张，证明目的：2015年出售时房屋产权登记面积为119平，柴间和住房合在一起是119平，一个产权证。被上诉人质证认为，一审法院案卷中有平面图，对真实性无异议，对证明目的有异议，理由是，被上诉人当时在2015年7月出售房屋时是按套出售，并没有将柴间出售，119.37平米虽然包含了柴间，但我方在买卖合同中明确指出如面积有差异，但房价不变，且在合同中明确说明了没有柴间，且119.37平米在合同中也是由中介公司进行填充，在最后的承诺书中也写明了承诺是102房间，不包含其他房屋。被上诉人提交：证据1.房屋买卖居间合同、承诺书，证据来源：江西XX公司复印而来，证明目的：被上诉人与案外人钟XX签订的合同中明确表明房屋按套计价，面积如有差异，约定的房款金额不变（第二条第5点），同时无附属房屋（车库、杂间）（第一条第3点）的事实，且在承诺书中也表明了是102室房间，并未写柴火间。证据2.不动产登记申请表（一审卷宗22、23、24页），杨XX不动产登记证复印件，证明目的：被上诉人与案外人钟XX并没有转让柴间的事实，钟XX之后的房产登记上才出现了柴火间登记，最后被杨XX单独登记。上诉人质证认为，对证据三性无异议，对证明目的有异议，被上诉人提交的房屋买卖居间合同第一条房屋坐落位置、建筑面积119.37平米，与被上诉人提交的不动产权登记申请表第一页登记申请人杨XX面积也是119.37平米，结合我方提交的房屋平面规划图，该119.37平米是指住宅和柴间两处加起来的面积，可以认定房屋买卖居间合同的标的包含被上诉人卖给我方的面积。另外，承诺书的承诺人清楚出售房屋是119.37平米，可以证明当时已经意识到会有风险才要求出具承诺书。
本院经审查认为，上诉人提交的房屋平面图两张、被上诉人提交的不动产登记申请表和杨XX不动产登记证在另案中经质证，本院对证据的三性予以确认。被上诉人提交的房屋买卖居间合同、承诺书的三性，本院予以确认。
本院二审查明的事实和一审查明事实一致。
本院认为，上诉人游XX与被上诉人杨XX就案涉柴火间签订的《出售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。从查明的事实来看，《出售合同》签订时，案涉柴间和八一四大道21号银兴花园Ｈ2栋2单XX住宅共同进行了不动产权登记，不动产权证书号为赣房权证字第××号，登记的建筑面积119.37平米，该面积包含了柴间面积17.68平米。根据被上诉人二审提交的房屋买卖居间合同、承诺书及相关的不动产登记申请表可以证实，《出售合同》签订后，虽然被上诉人按合同约定将柴间交付给了上诉人占有使用，但被上诉人后来将其位于八一四大道21号银兴花园Ｈ2栋2单XX的住宅转让给了案外人钟XX，转让房屋的建筑面积为119.37平米，并且办理了不动产权利人的变更登记。《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。可见，被上诉人在转让住宅时将案涉柴间的所有权一并处置给了案外人钟XX。上诉人与被上诉人签订《出售合同》的目的是获得柴间的所有权，因被上诉人将柴间所有权处置给了案外人钟XX，导致柴间所有权转让的合同目的不能实现，被上诉人的行为构成违约。关于被上诉人应承担多少违约责任的问题，双方签订案涉柴间的出售合同时没有就不动产权登记、违约责任等进行约定，上诉人亦没有向本院提交其遭受损失的其他证据，考虑上诉人在占有使用柴间期间也获得一定收益，一审判决被上诉人返还上诉人购房款10000元，赔偿上诉人损失1700元，并无不当。故，上诉人提出改判被上诉人支付赔偿金3万元的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人游XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人游XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 宁
审 判 员 赖国东
审 判 员 蔡启霞
二〇二〇年十二月十六日
代理书记员 雷 娜