律师观点分析
案外人(异议人)：廖XX，男，1972年6月22日，汉族，住江西省赣州市龙南县。
委托诉讼代理人：钟XX、谢XX，江西红土地律师事务所，特别授权。
申请执行人:段X，男，汉族，1949年5月15日生，住重庆市九龙坡区。
被执行人：赣州市XX公司，住所地：赣州市章贡区瑞金XX。
法定代表人：金XX。
被执行人：金XX，男，汉族，1969年3月8日生，住赣州市章贡区。
在本院执行段X与赣州市XX公司（下称XX公司）、金XX民间借贷纠纷一案中，案外人廖XX因不服本院对位于赣州市章贡区××路“××”×号楼12#商业网点的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人廖XX称，赣州市中级人民法院对（2018）赣07执259号案件执行中，查封并拟拍卖的赣州市章贡区××路“××”×号楼12#商业网点属其所有，其于2015年8月19日通过刷卡向XX公司支付购房款100万元，并与XX公司签了购买该商铺的买卖合同，法院对该商铺的执行侵害了其合法权益，故请求中止对该涉案商铺的执行。
本院查明，段X与XX公司、金XX民间借贷纠纷一案，2018年6月5日，业经江西省高级人民法院终审作出（2018）赣民终267号民事判决，判决维持了本院（2017）赣07民初205号民事判决。本院判决的主要内容为：XX公司、金XX共同偿还段X借款2338.8813万元及利息，并承担案件受理费、保全费23.0892万元。因被执行人均未履行义务，2018年7月2日，段X向本院申请执行，本院立执行案号为：（2018）赣07执259号。本案在诉讼过程中，本院于2017年10月16日依据作出的（2017）赣07执保85号民事裁定，保全查封了XX公司开发的赣州市章贡区“××”含×号楼12#商业网点(属首封)在内的有关商业网点、商铺等房产及车位。2019年2月10日，本院裁定拍卖上述保全查封的含涉案×号楼12#商业网点在内的有关财产并推送淘宝网进行司法拍卖。案外人廖XX得知后遂以前述理由提出异议。
另查明，1、案外人廖XX因拟购XX公司开发的“××”两套商品房，遂于2015年8月19日通过刷卡向XX公司支付购房款100万元，XX公司开具了收据，注明收款事由为“4#1××4、2××4号”房款。后经协商，双方同意将购房变更为购买该楼盘的×号楼12#商业网点，双方并于2015年12月22日签订了购买该商业网点的《商品房买卖合同》。合同约定：房价为309.34万元，案外人应在签订合同的当日一次性付清。合同订立后，案外人除支付上述已交的100万元房款外，未再向XX公司交付款项。对该未付的209.34万元房款，本院异议审查中，向案外人发出通知，限其向本院交付执行，案外人未予交付。2、案外人未提交其在本院查封之前已合法占有该商业网点的证据。
本院认为，本案的焦点是案外人对其所购涉案商业网点主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项及第二十八条分别规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。”“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由此可知，执行中，案外人对其所购登记在被执行人名下的房产主张权利提出异议排除执行的，必须同时符合上述司法解释第二十八条规定的法定情形，方能得到法院支持。本案中，案外人廖XX虽在本院查封其所购涉案商业网点前与被执行人签订了书面买卖合同，但异议中其并未提供查封前合法占有该商业网点的证据，也未按本院要求将未支付给XX公司的209.34万元房款交付本院执行。故案外人对其所购涉案商业网点提出的异议，不能满足上述司法解释第二十八条规定的全部情形，其主张的权利不足以排除执行。
综上，案外人廖XX提出的异议理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。如案外人、申请执行人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项和第二十八条规定，裁定如下：
驳回廖XX的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈XX
审 判 员 李XX
审 判 员 何树明
二〇一九年七月二十六日
代理书记员 刘 珍