以案释法：执行异议的正确打开方式

执行异议是执行案件过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定而提出的异议，或案外人对执行标的提出异议的法律程序。那么下面两起案例，同样是对法院的查封行为提出了异议，但结果却完全不同。

案例一（案情）

2014年，李某与A房地产公司签订了《房屋预定协议》，预定A公司开发某小区的房屋一套。李某向在A公司工作的朋友赵某借款，待赵某代为支付全部购房款后，李某实际入住房屋。2016年，B公司起诉A公司拖欠工程款，法院判决A公司支付B公司所欠工程款，并查封了包括当时当时李某房屋在内的5套房屋，2020年法院欲拍卖涉案房屋，李某对此提出执行异议。

律师认为

李某虽然提供了接收房屋以及办理物业、供暖等证据，但是朋友赵某下落不明，无法证明是否实际向A公司支付了全部购房款，而且没有证据证明其催促过A公司办理房屋过户手续或通过其他途径积极主张权利。最终法院裁定驳回了李某的执行异议申请。

案例二（案情）

2016年，朱某与A公司签订《商品房买卖合同》，购买了A公司开发的某小区房屋一套并支付全部房款，A公司向朱某出具了购房发票并将房屋交付朱某实际入住使用。2018年，B公司与A公司因买卖合同纠纷诉至法院，法院判决A公司给付B公司所欠合同货款及违约金。2019年，B公司向法院申请强制执行，法院裁定查封A公司名下包含朱某购买房屋在内的12套房屋。对此，案外人朱某提出执行异议。

律师认为

朱某提供了其购买房屋时银行转账记录、购房发票、房屋交接单等证据，证明了其支付购房款并实际使用房屋，因房屋查封未能办理过户手续。最终法院裁定中止执行。

所以在购买房屋时，要谨慎交易，签订正式规范的商品房预售或销售合同，及时支付房款、办理房屋过户登记。提高证据意识，如因卖房人原因导致房屋被法院查封时，要及时向法院提出执行异议，主张自己的权利。在交易之前，购房者切记要核对交易房屋的实际权属状况，如存在查封、异议登记，需谨慎购买；如存在抵押登记，应监督卖房人尽快完成注销抵押登记手续，并在合同上明确办理手续的时间及逾期不办理的违约责任，避免交易风险。