新冠疫情能否成为不可抗力？因新冠疫情封控，经营性租房的承租人有哪些权利？需要注意什么？
一、新冠疫情能否成为不可抗力？
不可抗力，顾名思义，指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般来说包括三个方面：一是自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。
故发生新冠疫情，为了保护公众健康，政府采取相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
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二、不可抗力事由一般可能引起哪些法律后果？
1、部分或全部免责
根据《民法典》第五百九十条之规定，因不可抗力不能履行合同，除法律另有规定外，根据不可抗力的实际影响大小，可以部分或者全部免除责任。
2、变更或解除合同
根据《民法典》第五百三十三条、第五百六十三条之规定，如果因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同；如果不可抗力因素导致继续履行合同对一方明显不公平，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，协商不成的可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
三、因新冠疫情封控，经营性租房的承租人有哪些权利？
立
冬
Beginning of
Winter
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根据前述不可抗力一般规定和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5、6条之规定分为以下几种情况：
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1、承租房屋用于经营
疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，可以要求延期支付租金而无需承担违约责任。
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2、临时场地租赁合同
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的。
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3、承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营
承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，可以请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的。
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4、承租非国有房屋用于经营
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
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故，因新冠疫情封控，经营性租房的承租人可能存在要求延期支付租金、减免租金、延长租期、解除租赁合同、变更租赁合同内容等权利。
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四、注意事项和律师建议
01
新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成影响合同履行的不可抗力事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。比如，在疫情管控发生后签订的合同，说明当事人已经预见或应当预见疫情的影响，故即使合同履行不能，一般也不能主张不可抗力。
02
不论何种合同，利用不可抗力行使相关权利的前提是“存在因疫情不能履行合同的基础事实或继续履行合同对一方明显不公”。因不可抗力的要求极为严格，建议慎用。如确有需要，建议咨询律师。
03
如果因新冠疫情导致合同目的不能实现的，则可援引“不可抗力”“情势变更”等法律规定或者合同条款，主张解除合同、免除部分合同责任或者待疫情结束后继续履行合同，但一定注意保留如政府关于交通管制、延迟企业复工复业等文件、新闻、短信、微信、现场照片或视频等证据，并及时书面告知对方当事人，让其及时采取补救措施，以减少损失。
04
如果构成不可抗力，可先沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期等。若合同当事人就解除合同或变更合同、减免租金等内容达成一致意见，建议签订书面协议以保护自身合法权益。若受疫情影响无法签订，则保留相关协商记录，比如通话录音、邮件往来、短信通知、微信聊天记录等。并，需要注意的是，如果继续履对一方明显不公、双方也无法协商的情形，则只能通过法院或仲裁机构请求变更或解除合同，单方发函等方式不具有相关法律效力。
05
发生争议建议先与合同相对人协商解决，协商不能的情况再启动人民调解、诉讼、仲裁等法律程序。
特别声明：本文仅为个人观点，不属于任何法律及诉讼的意见或建议。并，文中涉及的相关法律法规及政策文件，随时可能发生废止及变化，请以最新规定为准。我国也不是判例法国家，文中涉及案例仅供参考。
同时，欢迎指正和探讨！
