苏璐璐律师
律师观点分析
被告以刑事报案施压要求移送，法院一度也施压要求我方撤诉，律师坚持民事审理，法院判令腾退场地并按月支付占用费
一、案件背景
蔡先生将位于厦门市某区的一块 12000 余平方米土地的使用权出租给某公司作堆场使用，租期十年、按月计租。该公司按约支付了前三年租金。2023 年起，该公司以“实际使用面积比合同约定少了 2400 余平方米、出租方构成诈骗”为由向公安机关报案，此后停止支付租金、继续占用场地，并将刑事报案作为诉讼中的施压手段。
案涉地块背后牵出多层转租关系：整块土地由案外人出面总承租后拆分转租给三家企业，各方对面积、边界各执一词。蔡先生催讨无果，委托苏璐璐律师提起诉讼，要求对方腾退场地、支付占用费；对方随即提起反诉，主张返还已付租金 16 万余元。
本案的程序远比普通案件艰难：审理中先后追加多名第三人，其中包括一名在监狱服刑的关键人物，法庭为此专程赴监狱开庭；案件历经多次开庭与司法鉴定程序，从立案到判决战线拉得很长，各方阻力与压力贯穿始终。
二、代理策略与争议焦点
本案的核心争议有三个：本案是民事纠纷还是应移送刑事处理的“经济犯罪”；合同无效后出租方还能主张什么；对方的反诉与鉴定主张能否成立。
我方代理原告蔡先生，主要策略如下：
1.顶住内外压力，把案件稳在民事轨道上。? 对方以刑事报案为由，主张本案涉及经济犯罪、应移送刑事处理；审理中，原告也一度被建议撤诉。我方坚持本案系平等主体之间的租赁合同纠纷：案涉场地是客观存在的物，不存在虚构事实、隐瞒真相的空间；约定面积源自转租链条中各方约定的计租标准，双方据此履行三年；公安机关经审查亦已认定没有犯罪事实，作出不予立案通知。围绕案件定性，律师与各方反复交换意见、据理力争，最终案件既未被移送、也未被撤回，由法院继续审理并作出判决。
2.鉴定现场必须有人盯着。? 对方申请对现场指认面积进行测绘鉴定。鉴定当日，法院与对方代理人均未到现场，鉴定人员坚持按对方单方指定的区域范围进行鉴定——若无人到场，鉴定事项将被表述为“双方均认可的范围”。我方律师亲赴现场，当场提出异议，并即时致电法院，明确表明不认可鉴定方式与鉴定范围，将异议固定进程序记录，为后续“鉴定结论不应全盘采信”的主张打下基础。
3.预判合同效力，提前设计诉请切换路径，占用费逐项精算。? 案涉土地系农用地，出租用于堆场属非农用途，合同存在无效风险。法院释明后，我方即时将“解除合同、支付租金”变更为“确认合同无效、支付占用费”，避免解除权与租金请求因合同无效全部落空；同时逐项扣除政府征收的 580 平方米与经各方同意转租他人的 5000 余平方米，按实际占用面积主张占用费。
三、法院裁判结果
1.确认双方签订的《土地使用权租赁合同》无效；
2.判决对方支付占用费，自 2023 年 4 月 1 日起计算至实际返还之日止，并于判决生效后十五日内清空场地、交还土地；
3.对方反诉要求返还已付租金请求被驳回；
4.案件保全申请费由该公司负担；
5.案件一审判决作出后，对方已付款。
四、案件亮点与典型意义
1.扛住“以刑压民”，案件不被刑事施压带偏。? 经济纠纷中“以刑压民”是常见的施压手段：一纸报案，民事案件就可能被搁置、移送，当事人的权利主张随之无限期悬置。刑事报案不等于案件必须移送；刑事定性不成立、民事关系清晰的，就应坚持民事审理。本案顶住了来自对方乃至审理过程中的多重压力，最终由法院继续审理并径行判决。
2.鉴定结论不是“一锤定音”，鉴定过程更不能无人看守。? 鉴定范围怎么定、鉴定事项怎么表述，直接决定结论往哪边走。本案鉴定当日法庭与对方代理人均未到场，我方律师到场后当场提出异议并即时联络法院固定异议记录，使“鉴定范围系双方认可”的表述无法成立——最终法院未按对方期望的鉴定数值计算，仅认定政府征收对应的部分。
3.合同无效，不等于当事人的投入落空。? 农用地用于非农用途，合同无效几乎是写定的结果，但无效之后主张什么、怎么算，决定当事人最终能拿回什么。本案将“租金”及时切换为“占用费”，锁定按月持续计付至实际腾退之日，使判决成为一份可以持续执行的依据。
4.漫长的程序消耗，考验的是坚持。? 多次开庭、追加第三人、远赴监狱开庭、鉴定现场交锋，每一步都可能让人放弃。律师的作用之一，是在当事人最疲惫的时候，仍然能说清“这一步为什么必须走”。本案战线拉得很长，但每一步都落在了最终的结果上。
五、律师工作成果
1.梳理整块土地“总承租—拆分转租—再转租”的完整链条，厘清各第三人之间的面积、边界与合同关系，确定我方的面积主张口径；
2.针对对方的刑事报案与移送主张系统论证本案的民事属性，在撤诉建议与不同意见面前坚持推进，最终案件未被移送、未被撤回，由法院继续审理并作出判决；
3.亲赴测绘鉴定现场，当场对鉴定方式与范围提出异议并即时致电法院固定异议，避免不利鉴定结论被全盘采信；
4.全程参与多次开庭，配合法庭完成第三人追加、赴监狱开庭等程序安排，保障审理持续推进；
5.法院释明合同无效后即时变更诉讼请求，完成占用费计算口径，并申请诉讼保全获法院裁定准许；
6.最终法院确认合同无效、判令对方限期腾退并按月支付占用费，对方的反诉请求绝大部分被驳回。